文|迈点

2022年2月13日晚间，对于网传的“上海佘山世茂深坑酒店报价22.5亿对外出售”的消息，世茂集团方面给出了最新回应，集团称会进一步平衡资产持有量，部分持有资产有处置计划，但该出售消息不实。回应发布后引起行业热议。

实际上，自去年下半年开始，包括世茂、恒大、碧桂园在内的国内地产龙头企业均有出售酒店物业新闻传出，其中世茂集团的“出售资产清单”颇受关注，清单中表示世茂集团正在出售全国各个类型的资产项目，包括商办、住宅、城市综合体、物业、公寓、酒店等等。对此业内人士认为，中国的地产酒店正处于艰难的换挡期。

1、谁在卖，谁能买？

得益于中国地价房价多年来火箭式的攀升速度，中国地产企业一直被认为是稳赚不赔的高回报生意，自2020年疫情爆发以来，全球的经济发展都受到影响，不少地产集团也因此陷入流动性危机，通过买卖交易来获取现金流成为不少地产集团的共同选择，其中酒店资产往往是地产酒店首先选择剥离的板块之一。

世茂集团此次出售是个典型的案例。1月28日晚间，世茂集团发布出售酒店物业的公告显示，其向上海地产出售上海世茂北外滩开发建设有限公司，总价为45亿元，该公司的主要资产就是位于上海虹口区外滩黄浦路199号的上海外滩茂悦大酒店。此外，被世茂集团摆上货架的有30余个项目，其中待出售的酒店资产共有7家，分别位于上海、南京和武汉等城市，但值得注意的是这些酒店都还剩下不小数额的融资余额未偿还，这也意味着就算有企业按照评估价进行接盘，世茂集团能够拿到手的资金并不多。

 去年一直位于风口浪尖的中国恒大集团也是一直买卖不断，根据其发布的2021年中期报告显示，在2021年1月29日收购了宁波雅太物业的100%股权，随后在2021年6月则以该公司80%的股权作为银行借款抵押。实际上，对于地产集团来说，为了回笼资金和增强现金流，对酒店项目进行买卖交易早已驾轻就熟，但是问题在于如今的市场而言，这些身价过亿甚至数十亿的酒店资产是否能被安然接盘仍然是个问号。

回看2017年万达酒店为实现轻资产转型而进行的资产抛售，其中文旅项目由融创以438.44亿元拿下，76家城市酒店则被富力以199.06亿元收购，最终交易金额超过了630亿元，这对于当下的市场来说也是个天文数字了。再看现在世茂集团中的资产出售，据相关文件显示，其30多个项目合计报价约为741亿元，光是酒店资产就达到了近260亿元，占整体资产待售清单的33.8%。不过根据目前的消息来看，尽管传言有国资背景的企业正在与世茂方面项目进行接触，但转让事项并无明确进展。从某种程度上说，后疫情时代的资本交易市场谨慎为上，财大气粗的玩家越来越少，那么最后的压力，还是来到了地产集团这一边。

2、卖酒店，能帮助地产集团摆脱困境吗？

实际上，想要依托抛售酒店资产来帮助地产集团摆脱困境还是有一定难度。

一方面，地产集团选择抛售要么是为了回血，要么是为了止损，这也意味着其希望可以通过对项目资产的快速变现来解决集团现阶段的现金困境。而前文的分析表明对于当下的市场环境而言，谨慎和稳健交易成为资本买卖的关键，在疫情的威胁下越来越少的企业集团愿意拿出数十上百亿的资金去收购一些未来并不明朗的项目。

另一方面， 对于不少地产集团而言，尽管出手了部分项目实现了资金回笼，但对于集团高额的负债来说有些杯水车薪。以世茂集团为例，根据其发布的2021年中期报告数显示，截至2021年6月，其有息债务规模达到了1645亿元，其中短期借款为444.43亿元，而长期借款为1200.71亿元。其披露的出售项目合计报价也只能偿还一般的债务，更别说酒店资产了。实际上，根据各大上市房企发布的2021年中期报告数据显示，截至2021年6月，包括中国恒大、保利发展、碧桂园、融创中国、绿地控股等在内的房企有息负债均超过千亿规模，而各家手持现金达到负债的50%的都寥寥无几，因此降负债和增加现金流一直是房企长期发展的重要目标之一。

 那么，在这样的市场环境下，以世茂为代表的地产集团为什么依然选择变卖酒店资产？

从地产集团自身来说，其面临的前所未有的政策压力影响了自身收益，迫使其不得已走上了卖卖卖的道路。近年来国家持续把控房地产市场，坚持「房住不炒」主基调及「稳地价、稳房价、稳预期」的目标，多部分协同监管，推动房地产市场正向发展。在2020年先后推出了「三道红线」、「房贷集中管理」、「住宅用地两集中」等政策则意味着继开发商、银行、购房者层面的房地产调控政策后，将地方政府供地纳入调控，【管钱】及【管地】双管齐下，围绕四大主题的监管闭环已经形成。土地红利的消失和政策的压力让地产集团的经营压力陡生，必须通过资产重组以及打造新的商业模式来维持收益水平。

而从酒店角度来看，其在地产集团各板块中的营收竞争力无法使其成为“保留项目”。对于不少地产集团来说，酒店资产只是其众多业务板块中的一条支线，其占比并不大。根据世茂集团发布的2021年中期报告数据显示，截至2021年6月，其酒店经营收入为9.72亿元，尽管同比2020年上半年增长了114.6%，但是其在尽管总营收中仅占1.33%。

而根据融创中国发布的2021年中期报告数据显示，其文旅城建设及运营收入约为26.1亿元，仅占总营收的2.7%。

3、地产酒店还有机会吗？

不过，尽管近年来酒店抛售案时有发生，但共同点在于大多数地产集团并未完全抛弃对酒店项目的挖掘和重视，这和酒店资产在地产企业商业版图中的地位变化有着分不开的关系。早期的地产和酒店是配套关系，地产商们希望可以依托酒店品牌实现物业地价和房价的增值。彼时国际高端酒店因具有良好的品牌知名度和价值成为不少地产商们青睐的对象。后期的地产和酒店是嵌套关系。地价和房价增长空间缩短，地产集团为了打造多元化业务，增加营收第二第三曲线，纷纷将酒店作为自营业务大力发展，并开始介入管理，酒店作为地产集团多元化营收体系的一部分而获得了集团的助力，从而形成了一种独特的酒店类型。在此背景下，地产系酒店也也拥有了更加广阔的发展机会。

首先，地产系酒店依然拥有得天独厚的物业优势。一方面房企本身就是酒店物业最大的业主，对于其他需要花费高额成本租赁物业或者购买物业的酒店品牌来说，地产系酒店成本至少可以打对折；另一方面则是房企本身覆盖范围广，大多在全国各地都有商办、公寓、综合体或住宅项目，且因为大多数房企已有多年积累，无论是在一二线城市，还是三四线及以下城市都有项目覆盖，从理论上说这些地方都可以进行酒店布局。

其次，地产酒店背靠大树好乘凉，突围求变空间广阔。目前来说地产酒店广为业内人士诟病的问题主要集中于两点，一是由于历史问题过于重视国际酒店品牌，二是相比较其他专业的酒店集团又过于忽视酒店的运营管理。这些问题如果是在小型酒店投资人和业主身上或许很难很快纠正，但是在地产集团的语境下，酒店发展的容错率也得到提升，而集团也有能力又实力针对酒店发展的问题进行对应的调整。

实际上，目前已经有不少地产集团纷纷通过寻找外援强强联合和自掏腰包加大支持力度等方式展现对酒店板块的重视。如万科在2021年4月通过旗下酒店管理公司与亚朵集团达成战略合作；如融创中国在近两年先后和华住集团、开元旅业集团达成战略合作；又如碧桂园集团旗下通过不断运营正在崭露头角的凤悦酒店及度假村等。

最后，后疫情时代旅游住宿需求的扩大给地产系酒店乃至整个酒店行业发展提供了可能。从大环境来说，中国的旅游住宿产业在疫情爆发后受到了巨大的冲击，出境游封锁，国内游、跨省游也因疫情的零星爆发而阶段性停滞，但与之对应的则是被疫情压制下愈发蓬勃的旅游住宿需求。而在国家大力推动文旅发展促进文旅消费的基调下，未来几年内中国的酒店市场或将呈现蓬勃发展态势，身处其中的地产系酒店自然前景广阔。

4、地产酒店未来两大猜想

华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱认为地产集团抛售酒店资产有很多原因，有的是为了实行轻资产战略，出让资产加强管理；有的是为了在公司财报出来之前调整资产结构。而对于地产集团来说，更多的原因还是银行在房地产企业融资方面出台的“三道红线”所引导的合理结果，从长期来看具有良性健康的引导作用。

而伴随着房地产市场对“三道红线”等政策的适应周期结束，地产集团的产业经营也会出现新的变化，对于其中的酒店板块，迈点有以下两大猜想。

猜想一：地产集团有望孵化本土龙头酒店集团

根据全球酒店行业权威媒体美国《HOTELS》杂志公布2020年“全球酒店225”排行榜，中国共有18家进入百强行业，除了如锦江国际集团、华住酒店集团、首旅如家酒店集团等龙头酒店集团以外，地产系酒店如碧桂园旗下的凤悦酒店及度假村、绿地集团旗下的绿地酒店旅游集团均已入榜。这也意味着地产集团孵化本土龙头酒店并非不可能。一方面正如前文所说，地产商拥有巨大的物业资产和全国范围内的物业覆盖面积，可供自营品牌优先选择，对于其旗下酒店发展已经有了先天的区位优势；另一方面酒店产品打造也受到成熟的市场环境的引导，酒店品牌多元化矩阵的打造也成为不少地产酒店共同的选择，如绿地打造的铂瑞、铂骊等。在利用高端酒店品牌提升物业价值的同时，打造中高端酒店品牌也可以匹配住宅商铺等更为广阔的地产产品，这也是一个符合全新市场环境下，一个拥有多元化酒店品牌布局的酒店集团的雏形。

猜想二：地产集团分拆酒店板块上市或是双赢战略

实际上，“分拆”对于上市公司是市值管理重要的一环，而近年来多元化业务发展的需求也推动了地产集团将物业、文旅、酒店等资产相机剥离主营业务。对于地产集团而言，这种方式优势十分明显，业内人士总结为四点：其一，可以扩大上市母公司融资渠道；其二，改善母公司财务情况，传递被市场低谷的信号；其三，对子公司管理层进行有效激励；其四，有助于上市母公司专业化和多元化布局。而对于其旗下酒店资产而言，分拆上市可以有效的募集资金以供产业发展，且因为增加了独立运营管理的权利，酒店发展也更有自由度和全局观。因此对于地产酒店来说，这或许是未来资本发展的方向之一。不过值得关注的是，分拆上市从实际操作来说并不简单，不仅母公司需要一定的资本运作能力，对于分拆资产来说，也需要拥有资本市场青睐的实力。

结语：

从某种程度上说，中国的地产集团和酒店市场的发展有着分不开的关系，早期的地产商为了土地升值物业升值，积极与国际酒店品牌合作，引入了最早的国际高端酒店，一定程度上加速了中国酒店市场迈向现代化的脚步。而后中国酒店市场的不断成熟，不少极具代表的本土酒店集团相继孵化并快速成长，地产酒店似乎“被隐身”了，但这并不意味着其潜力的消退。如今伴随着地产红利的消失，地产集团必须思考在地产增值放缓下，如何发展以物业、酒店等为代表的多元化产业布局，在此背景下，中国地产酒店或许可以在阳光下展现更大的价值。