文|空间秘探 雷布同

近日，贝壳租房与乐湾公寓完成签约仪式，同时贝壳租房投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。作为贝壳找房旗下的租赁住房业务抓手，贝壳租房的登场是情理之中。但是，放着同样出身于链家且成绩斐然的自如，贝壳租房为什么舍近取远，选择与乐湾公寓牵手？

贝壳租房做公寓，不找自如找外人？

2021年底，贝壳找房成立了贝壳惠居事业群，并全新推出“贝壳租房”，正式切入住房租赁行业。

与乐湾公寓合作建设贝壳新青年公寓，是贝壳租房开年以来的首个重磅动作。该项目位于上海徐汇区，占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，项目总体量达2978套，月租金最低至2700元，实行集中式、服务式管理，面向客群包括新青年、新市民等。

在这个自持公寓项目中，有四个亮点值得重点关注，分别是老旧厂房、集中式&服务式管理、新市民&新青年以及合作伙伴乐湾公寓。前三者是合作双方对公寓项目经营方向的常规定夺，而合作伙伴的选择却有些出乎意料之外。

除了官方微信公众号之外，鲜少有关于乐湾公寓的财经报道或是常规宣传推广稿件，一些行业榜单中也难见其身影，仿佛一位行业中的隐士。这家成立于2019年的住房租赁企业，截至2021年12月共拥有2860套公寓，旗下包含龙华湾服务式公寓、白居易青年公寓、小河迷仓精致公寓、美桔服务式公寓等子品牌。

不仅如此，据企查查显示，乐湾公寓的法人江光耀关联的25家企业中，14家处于存续状态的企业里有5家开展住房租赁业务，其中包括乐湾公寓，剩余已注销的11家企业均为教培机构乐课力旗下的相关企业。由此推测，此前中小课程教培极大可能是该公司此前的主营业务，而非长租公寓。

无论是从品牌影响力、体量规模或是企业的过往经历来看，乐湾公寓还有很大的发展空间。因此，贝壳租房选择了这样一位尚处于成长期的合作伙伴，是行业中都不甚理解的。尤其是自如的存在，更让人难以理解贝壳租房的这个动作。

自如与贝壳找房，向来被视为链家互联网转型的双生子。成立于2011年的自如，原本是链家旗下的一个事业部。随着业务不断发展壮大，于2016年正式独立，变成链家集团的子公司。截至2021年10月，“十周岁”的自如已进入10座城市运营近100万间房源，累计服务50万业主、500万自如客。

独立之前的自如，被链家创始人左晖视为“资产管理业务线的佼佼者”。而且无论从行业影响力或是市场体量来看，已有多年发展经验的自如，不仅能提醒贝壳租房避开一些问题，还能为其提供物业、资金等多方面的助力。显然，这些是“外人”乐湾公寓暂时无法全部给到的。

为什么要舍近取远？

舍近取远，是什么促使贝壳租房做出这样的决定？

事情要从一封内部信说起。2021年11月底，上任半年的贝壳找房CEO彭永东发布内部信，向员工发文，“我们能为这个社会和国家创造什么价值？能有哪些行动？”此后，贝壳找房内部成立了“惠居事业群”，对外则为贝壳租房。同时，贝壳找房正式提出了“一体两翼”战略，“一体”即二手房和新房的交易服务，“两翼”则是指家居家装和租赁业务。随着多名高管的加持参与，贝壳租房迅速选定了北上深杭等7个重点发展城市，并开始探索不同的业务模式。

按下社会价值不表，从提升至企业战略的地位来看，贝壳找房对租房业务的重视程度无需多言。但是，对于“新生儿”贝壳租房来说，自如过于庞大。一旦与其深度融合，会影响其在行业中保持独立且深刻的品牌印记。因此，一个势均力敌的搭档，的确是贝壳租房此时的优选。

需要澄清的一个事实是，贝壳找房在媒体采访中表示，“自如将继续是贝壳租房的重要合作伙伴，未来双方将开展更多合作。”换言之，贝壳租房并没有不选“自家人”。之所以没有将自如和贝壳租房之间的合作摆到台面上，其中或许也藏着自如的一些小心思。

除了上文提到的“喧宾夺主”的可能之外，自如有着自己的发展节奏。自如董事长熊林认为，战略永远是两个事，一个是方向，一个是节奏。显然，已经开启第十一年发展进程的自如与入场不到一年的贝壳租房节奏迥然不同。

2020年并购集中式公寓运营商贝客青年精品公寓之后，自如提出了“100城，1000栋”的集中式项目发展规划；2021年并购豪宅公寓服务商曼舍之后，自如将其作为高端产品的代表……自如在自定的节奏中稳步向前，另外需要厘清的一个事实是，自独立之日起自如的“去链家化”发展。

早在2016年摘掉链家帽子独立之初，左晖就不断下放权限，自如既可以向外找钱，还可以自由圈定发展方向。从自如民宿到无界生活空间Z Space，自如做的事情早已经超出了常规中介系长租公寓品牌的业务范畴。因此，无论是从业务版图或是从发展节奏来看，自如回过头与贝壳租房有过多的合作，可能性不是很大。

而且，从一些布局动作来看，贝壳租房与自如都在尽量避免内耗。尽管贝壳租房也在部分城市尝试分散式公寓托管，与自如存在一定交集。但是对于自如租房目前主要模式增益租（业主选择自如以低成本价装修住宅，双方根据市场行情确定出租价格），贝壳租房表示不会选择。专注各自的赛道，成了自如与贝壳租房共同的默契。

回过头来看乐湾公寓，从官方微信公众号来看，贝壳与乐湾公寓的初次线上接触发生在2021年4月。当时乐湾公寓官方微信公众号为贝壳搬家做了一则推送，推介搬家服务。尽管出身教培机构，但是乐湾公寓也有不可忽视的强项。

其一是近3000套房源的规模，确保乐湾公寓积累了一定的项目运营经验；其二是在本次贝壳新青年公寓的周边，乐湾公寓拥有多个成熟运营的项目；其三是成立于2015年叫停于2022年1月的教培组织累积的消费群体资源，日后是有一定概率转化为潜在租客客群。

2022年，中介系优势不再？

专注贝壳租房，脱胎于中国最大的房产交易和服务平台，属于典型的“中介系”选手。不过，时过境迁，在自如、相寓等中介系选手入场开启十周年、二十周年之际，中介系的优势依旧强大吗？

首先来看房源获取的优势。尽管中介机构鲜少自行购买土地等物业，但是其能接触到更多个人房源，所以在分散式房源方面的优势较明显。以我爱我家旗下的相寓为例，截至2021年第三季度，相寓在管规模25.2万套，这离不开我爱我家在全国超过4800家门店的支持。

值得注意的是，近年来部分中介系玩家正在精细化这方面的优势，削减盈利能力有限的房源，如相寓在管规模从2018年的30.3万套缩减至2021年第三季度的25.2万套。再加上，当下的中介平台物业交易范围已经从个人房源拓展至写字楼、厂房、酒店等多重物业资源，将为长租公寓业务提供更多的支持。

其次是客户获取的能力。毫不夸张地说，成千上万的中介门店，让中介系成为所有长租公寓派系中获客能力的王者。同时，官网庞大的DAU（日活跃用户数量）以及在其他平台的推介信息，让中介系在线上线下都保持了同样强大的获客能力。

平台自身的DAU之外，中介系的线下资源还延伸到了线上。据艾瑞咨询数据显示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移动月活跃用户量为6700万，付费经纪人数量超72.6万人，占据了67%的线上房地产营销市场份额。这些线上占比都将转化为实打实的获客渠道，让中介系的获客边际成本能够一低再低。

最后是轻资产规模的打造。近年来中介系正在逐渐“去中资产化”，放弃了传统的包租模式，重新专注于轻资产运营模式。放下了资产对其的束缚，中介系将会腾出更多的精力用于提升资产运营的效率。

2021年，同为中介系的长租公寓企业世联红璞转让了重资产模式的公寓业务，回归轻资产运营。从营收数据来看，扣除转让部分的影响后，2021年世联红璞半年度收入同比增长26.52%。同时，自如也在大力推行增益租模式，从“包租”赚差价转为提供专业的资产管理服务。从9个月时间签约超4万间房源来看，这种创新的轻资产模式已经得到了市场的认可。

综上，尽管中介系选手在行业中的数量不算多，但是这些品牌的表现都有可圈可点之处。或许，这些先行者的生存现状，也是让贝壳租房敢于大胆在此时迈出第一步的缘由之一。

但是需要注意的是，“黄金时代”不再，“黑铁时代”到来。作为房地产交易产业链上的重要一环，中介平台的经营压力见涨。贝壳找房在2021年三季度亏损17.66亿元，其中主营收二手房交易服务净收入为61亿元，同比下降31%，成为亏损主因。长租公寓向来因投资回报周期漫长而被行业诟病，因此顶住营收压力，坚持对住房租赁业务的付出将是贝壳租房不得不解决的首要难题。

谁将成为贝壳租房的对手？

今年贝壳大三月启动会上，贝壳租房公布了行动目标和计划，其中最引人注意的是入场租赁住房供给，通过模式创新和合作共建，打造多元化的租住供给侧解决方案，包括面向新市民、新青年的公寓、蓝领宿舍床位。此外，贝壳租房在拓展基于非改居、城中村、集体土地、老旧小区更新等多元供给渠道，构建包含轻托管、整收分租、普租等多模式联动的分散式租赁供给解决方案。

由此推测，贝壳租房志不在规模，跑通模式最终为行业提供成熟的租赁供给解决方案。实际上，这也是当下诸多玩家都在努力的方向。

对于刚刚入场的贝壳租房而言，包括自如和乐湾公寓在内其实都是其广义上的对手。但是从主要着力点和天然优势的角度出发，未来贝壳租房需要密切关注以下板块的种子选手。

一类是以万科泊寓为首的强劲输出轻资产模式的玩家。据相关报道，万科泊寓虽然有集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等多种模式，但是目前基本保留的模式是自有资产盘活、轻资产输出模式两种。

随着保障性租赁住房建设进度的加速，地方政府与城投公司将会有大批存量物业转为租赁住房，因此亟需能够输出轻资产模式的运营方。而这也正是贝壳租房目前专注的方向，因此万科泊寓、自如等一众在轻资产运营方面有所成绩的品牌，将会成为贝壳租房的头号对手。

另一类是广州城投住房公司等具备物业资源优势的国家队玩家。据克而瑞相关数据，2021年度中国住房租赁企业排行榜开业规模榜中TOP11-30的公寓企业排名变化较大，华润置地有巢、合房股份·承寓、宝地友间公寓等“国家队”后来居上，2021全年新开业房间数超5000间。新增规模的背后是住房租赁专项用地、集体土地建设租赁住房以及非居存量物业的改建等多渠道的国有物业资源支持。

不仅如此，国家队玩家还有不少“非标”物业渠道。如为了赛事建设的亚运村及奥运村等居住设施，国家队玩家将在赛事结束后接管部分房源，以更好地发挥这些物业资源的效能。从贝壳租房对未来的规划来看，与国家队竞争国有物业等资源的运营管理权属，将是不可避免的。

最后一类是以旭辉瓴寓和方隅公寓等擅长借力资本市场的玩家。前不久旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。对此，旭辉瓴寓官方表示“这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的首个项目”。同时，方隅公寓采用的是以基金管理+开发运营+租赁运营+资产投资的组合模式发展。

尽管贝壳租房主要是输出租赁供给解决方案，但不意味着其会将资本拒之门外。这些多元化创收途径能让贝壳租房在长租领域有更多的回转和缓冲空间，也为贝壳找房发展这项业务赢得更多的发展时间，减轻企业的资金压力。因此，面对前两类对手时可能会采取“进击”的姿态，但是面对第三者时更主要是学习的态度。

厘清强劲对手们的实力并不是为了吓退贝壳租房等新进场的玩家。正如卡夫卡所言，真正的对手会灌输给你大量的勇气。而且彭永东将贝壳租房定为其个人今年的工作重点之一，在公司内部拔到了相当高的位置，重视程度可见一斑，一场硬仗或许在所难免。不过，正是因为贝壳租房等新对手的不断进场，住房租赁这个看似早已激不起浪花的市场将会重新变得有趣，人们也将会有更多的机会享受更优质的租房生活。