记者 | 黄昱

开年后，广州楼市最热的议题就是“新房限价是否取消了”。

广州市住建局相关工作人员对外的回复是，目前广州的限价政策并没有放松，对楼盘一直都是实施动态价格指导，是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的。同时对于“分级备案”的说法也给予了否认。

在近期的新房市场上，已经有一些开发商收到了窗口指导。一位广州开发商对界面新闻表示，限价确实更灵活了，相关部门根据片区及市场形势调整，而不是设置最高价限制。

一位TOP40房企的广州营销总对界面新闻表示，了解到户型大于144平的豪宅盘已放开不限制备案价格。

从实际入市项目的价格来看，去年广州新拿证的楼盘几乎没有备案价超过10万元/平方米的，但保利发展和侨鑫集团合作开发的广州天河豪宅盘汇景台（备案名：鑫保花园）于今年1月26日拿到预售证，备案价达14-15万元/平方米，比之前吹风的12万元/平方米还要高。

除了汇景台项目，今年以来还有多个新拿预售证楼盘的备案价也超过了10万元/平方米，例如牛奶厂合景臻颐府、合景臻溋名铸等。

除了豪宅盘，广州有一些刚需楼盘也出现了限价的松动，例如黄埔的品秀·星樾最新的价格从之前的3.8万元/平方米上调到了4.4万元/平方米，知识城升龙学府上城的备案价达到3.5万元/平方米，要知道去年底位于知识城更核心区域的万科幸福誉加推楼栋备案价未能超过3万元/平方米。

克而瑞广佛团队指出，根据年前荔湾、海珠个别中心区楼盘最新备案价的情况，广州高价项目最高备案价较前期有突破迹象，预计一季度高价项目入市速度会有所加快。

克而瑞广佛团队认为，当前房地产市场总体上处于下行的过程，过于严苛和严格的限价政策显然不可行，需要根据市场的实际情况作出调整。换言之，广州指导价将继续执行，但是定价方式相比去年的”一刀切“，今年将会更加灵活，每个楼盘每个时期备案价会有所波动。

广州最近一轮的新房限价政策于2021年4月开始实施，当时广州政府提出对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

对于具体限价政策的规定，去年7月曾有消息称，广州限价窗口指导规则出台，全新盘的备案价参考周边竞品或同品质项目一季度均价，老盘推新的备案价必须比上一期下调3%。

在此背景下，去年下半年广州不少新推楼盘或者加推楼栋的备案价都受到较大的限制。

然而，到去年底，关于广州新房限价将放松的消息就开始传出，类似：“传闻广州限价政策将于明年放松，允许部分项目有2.5-3%的涨幅，而且具体涨幅会根据不同区域进行限定。”

到今年初，又有消息称，广州今年的新盘备案价将实施‘分级备案’，即按照刚需和豪宅作区分，或者按刚需户型和豪宅户型作区分，而针对豪宅或豪宅户型的限价政策将放松。

目前多位业内人士向界面新闻确认，今年广州确实不再像去年一样严格限制新房价格。

地产经济学家邓浩志透露，定价权确实更多的交回到房企手中，主要表现在两点上，首先是今年市场上出现了备案价高达14万/平方米的楼盘，这在去年是不可能的；其次是去年被政府锁定价格的楼盘今年都出现了价格的上调。

限价放松对于开发商提升利润固然是有利的，但在当前本就略显冷淡的市场环境下，涨价肯定是不利于销售提速。在利润和销量之间，开发商需要找到一个合理的平衡点。

经历了不太理想的1月及春节销售后，在房贷利率有所放松的情况下，广州楼市后续会是否会出现“小阳春”也受到外界关注。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆认为，如果满足两个条件，广州楼市有比较大可能会有“小阳春”，一个是供应，第二个是开发商会不会让利促销。

从供应的角度来看，虽然一季度是全年供应的低谷，但大概率今年一季度供应量会比往年更多一些，而3月房企将陆续拿证，进入销售节奏。

李茂喆表示，开发商让利促销的可能性也是有的，目前房企库存去化周期持续上升，项目去化压力也在逐渐加大。另外，从房企的角度看，虽然目前地产信贷有所改善，但房企资金紧张的局面并没有根本解决，所以在开年“第一战”上，房企会有加速去化回笼资金的需求。