文|张书乐

长租公寓的热度正在进入冰点。

在2月中旬，美股上市公司青客新发布2021财年年报，报告期内，该公司营业收入10.36亿元，同比下降14.22%；归属母公司净亏损减少62.89%，但仍亏损5.69亿元。

计算下来，5年共亏损33.46亿元。

事实上，这个曾经的“长租第一股”已经进入了破产清算流程。

年初，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司新增破产案件，经办法院为上海市第三中级人民法院。

公告显示，法院于1月4日裁定受理该公司破产清算一案，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。

回顾2021年，蛋壳公寓多次被强制执行、青客无财产可供执行、蘑菇租房成失信被执行人，长租公寓爆雷后的余震仍存。

长租公寓为何走不出暴雷的阴影？

还有属于它的春暖花开时分吗？

对此，蓝鲸财经王雅迪和书乐进行过一番交流，贫道以为：

如果安心做会服务业，而不是瞎折腾金融业，长租公寓本来是形势一片大好，现在闹成“上大号”了。

长租公寓的核心问题，就在于将租房类产品变成一种金融理财的O2O+P2P模式，在很大意义上驱使了本来只是小众垂直的产品变成一种过度逐利的投资陷阱。

比青客高光时刻更短的蛋壳公寓就是一个典范案例。

其在上市一年后便迎来了摘牌的命运。

2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

2021年4月6日，纽交所宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌，其美国存托股也将立即暂停交易。

摘牌后的蛋壳依旧面临着巨额执行款。

长租公寓本质上还是通过有效地信息集纳和物业管理服务来形成近乎标准化的租房体验，属于老式单身公寓的一个互联网迭代。

而非简单的将房源进行一种集中，也不是以房代投的投资理财模式，因此过于激进的市场扩张和稀缺的用户资源、不稳定的用户需求，加上管理服务理念的跟进能力不足，都会带来极大的变数。

长租公寓的发展，其实看成是两个阶段。

此前的疯长和暴雷，可以视为野蛮生长阶段。

而暴雷的警醒作用，则表明野蛮生长阶段已经过去，即类似其他类型O2O一般，将传统的线下服务通过线上前台和所谓集约化管理、扁平化渠道来试图降低成本的狂飙突进时代结束。

现在进入第二个阶段，去金融产品化、市场沉淀和寻找增量市场的阶段。

这个阶段也有阶段的利好。

据《2021年10城毕业生租房报告》显示，90%的大学生毕业后需要通过租房解决居住问题。近年来长租公寓相关企业年注册量持续高涨，粗略估算，每年有七八百万毕业生涌入租房市场，长租公寓的市场潜力不容小觑。

但扁平化渠道和服务效能提升，仅仅靠“单身公寓”式的小众存量市场，依然并不足以让长租公寓有更多的前景。

因此如何在服务内容上依靠平台去扩大“经营范围”，通过跨界方式来达成“宿舍”之外的更多而体验，将是这一阶段的关键。

上市两年，青客公寓就已走到破产清算的程序，而此前，蛋壳于2020年退市。

市场上其实只剩下了自如这一个独角兽。

目前而言，自如头部优势比较明显，这也给市场带来了利好和弊端两极走势。

所谓利好，即长租公寓本身应该是逐步超级平台化来扩大房源吸纳、进一步扁平化渠道和优化服务管理体验来形成用户长期黏性的一种形态，头部越强，则市场环境改善的可能性会更快达成。

但弊端也颇为明显，即缺少竞争者之下，平台失去迭代和提升的外部驱动力，且内部容易滋生各种冒进想法、造成用户权益受损。

顾2021年，二房东跑路、因房源和租金问题被约谈等现象仍存在。

要改变这种现象，唯有长租公寓自己“洗心革面”。

实际上，自蛋壳等长租公寓爆雷后，行业迎来深度调整。

北京、深圳、杭州等多地纷纷出台监管措施，着重从资金方面对长租公寓企业提出监管要求。

伴随着监管政策的出台，行业逐步回归健康发展。据仲量联行报告，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数，已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的 73万套，数量将近翻番。

然而，这依然只是局部利好，问题的根子依然没有解决。

从根本上来说，长租公寓的服务性并没有明确的表现出来，只是将传统租房的前台和服务从线下转为线上，没有自己深度业务和对其目标人群即青年白领有更多的成长提升支撑。

这些，都让长租公寓的未来，仅仅变成了一个线上房源的存在而已。

这都驱使长租公寓的服务功能需要更加精细化和提供更多传统“单身公寓”所不具备的社交、创业和就业服务窗口，来增强吸引力与黏性。