记者 | 吴容

编辑 | 牙韩翔

刘丹在广州六运小区一家房屋中介工作，最近被客人问及这片小区未来如何改造时，他都会掏出手机，开始展示一张网上流传的改造效果图。

过去半年来，关于六运小区的改造被广泛讨论。先是去2021年9月，广州市人民政府办公室印发将六运小区改造项目纳入了旧街区改造五年方案；来到11月，广州市天河区又发布了《广州新中轴（天河段）整体提升及六运小区改造规划方案》。 

接着，和刘丹一样，不少小区住户都看到了那张网传效果图。若真按此，这个小区不会整体搬迁，而是局部改造。改造主要集中在中轴线两侧，也会建起几栋涉及商业、办公用途的大楼。对此，广州市天河区政府方面并未对此做过回应。

关心六运小区未来的不止中介、住户，还有商家和热衷造访这里的人。

六运小区值得探讨的意义在于，在这一片居民区内涌现出了诸多新潮业态。在小区底商，你不仅能找到咖啡店，其次是一些小型餐饮门店，比如近年来走红的螺蛳粉店，不需要使用明火的日料店、蛋糕店；另外，还会看到买手店、二手集合店、美甲店和小型撸猫店等。截至目前，在大众点评搜六运小区，相关商户条目超过2000条。

它不同于城市化进程之中出现在钢筋水泥森林里的大型商业综合体，而是以一种自然生长的姿态，衍生出社区与商业融合的一种可能。而它如何被改造，也在某种程度上具有参考意义。

如何用商业形态来刺激社区活力是全球城市更新的重要命题。从哥本哈根到东京，已经有诸多先锋的案例出现在人们视野中。而在中国，这一问题如何被解开也备受关注，六运小区则是其中一个案例。

“市井温度”和“都市文明”在此产生了某种恰到好处的化学反应。

随意走进一两家店都能感受到这种融合。

位于六运小区中央的“急急脚㗎啡公司”被精心设计过。无论是店门的座位，造型别样的大门，霓虹灯款式的招牌，还是店内地砖、吧台等都被不同层次的绿色元素所覆盖。主打复古风的装潢，好像让人一不小心就“滑”进80年代的disco溜冰场，遛完之后，你需要坐下来喝一杯创意咖啡饮品。

店内饮品大多采用西式咖啡和广式风味进行碰撞，藤椒咖啡将青提汁、苏打水、鲜藤椒与咖啡混合起来；斑斓仙踪选用香茅和斑斓作为主要基调，与冷萃咖啡液混合之后，没有咖啡的苦涩却有清新的口感，奶盖又用椰浆制成，增添了几分甘甜的口感。

正如急急脚店名（粤语口头禅，意为人们急促的步伐）所言，店主大概想要表达，再忙碌的人生也值得坐下来好好喝一杯，在广州匆忙的都市也应该有这样一个角落可以稍微让人放松。

另一家名为“来回”的咖啡店开在六运小区靠近天河南一路的显眼位置，它于2015年开出，已是这里的咖啡“元老”之一。

门前几棵自然生长的小树下，是粗矿的水泥墙，甚至找不到明显的店名，店内也保留着一些建筑物原有的水泥结构，摆放着木质或白色的桌椅。dirty和冰美式是畅销产品，顾客可以根据自己的喜好选择不同浓郁度的咖啡豆。

“人来人往，来来回回”，来回咖啡似乎想传递的是，一个空间如果能够给在繁忙大城市里的人带来片刻的温暖，那么它是值得来回往返的。

早前的六运小区不是这样的。

1987年，广州市承办第六届全国运动会，六运小区最早是作为运动员村而开发。运动会之后小区成为居民小区，住户多为国企、机关职工。

1997年前后，与六运小区一路之隔的大型购物中心天河城、宏城广场相继开业，广州地铁一号线也通车。作为地铁上盖的六运小区，周边的人流量大大提升，便逐渐催生了餐饮等需求，一些首层的居民开始“住改商”。随后，“住改商”的模式反复调整了多次，这里的业态也散乱复杂。

从2010年至2015年，随着商业介入的程度加深，小区住户和商户之间的矛盾此起彼伏。 以2015年为例，小区里发生了两起影响较大的冲突。先是一家底商在历经咖啡店、酒吧，到装修成为日本料理店时，由于装修噪音扰民，引发邻里矛盾；之后，小区一家沿街摄影店的摄影棚起火，所幸无人员伤亡，但也引发不少投诉。

居民与住改商的“拉锯战”不止于此。住户林友表示，小区绿地、人行道被商家随意侵占的问题是比较常见；油烟污染的困扰时常发生，导致一些住户不敢晾衣服在室外；店铺更换频繁，由此带来的装修噪音也频繁；曾有商户要敲掉了他们这栋楼的承重墙，水管系统也被破坏过。

如今，六运小区已度过了冲突最剧烈的时期。小区靠近城市中轴线，现在已经被城管、街道盯得很严格，城管时不时出来巡逻，一旦接到居民的投诉会马上出来执行任务，在第一时间杜绝了冲突的发生。

在业态选择上，小区内如今大多数是奶茶店和咖啡店，噪音和油烟问题有了一定控制。“咖啡店不会营业到太晚，我们晚上八、九点就打烊了。”张倩云说，此外，门店会要求增加隔音设备，所有的餐饮店也只能使用电力而不能用明火。

为了提高解决纠纷的效率，小区内多栋楼以楼为单位，开始实行“居民自治”。邻居们拉了微信群，选了群里比较德高望重的人作为楼长来协调邻居与商户之间的纠纷。“比如，商户之前弄坏了水管，协调之后，我们就开始重新修水管，采用和底商商分开使用水管的方式，从长期来看，解决了因为水管再发生冲突的难题。”林友说。

换句话说，在六运小区，商户、住户和外来消费的顾客之间，似乎正在形成一种自发的平衡：住户继续过生活，商户嗅到趋势并在小区找到商机，潮流的年轻一代进行文艺尝试和打卡。

六运小区住户吴芳每天遛狗路线都会贯穿这片街区。

沿途先是会嗅到.jpg的咖啡香气，这家窗口式点单的咖啡店其实并不起眼，不到30平方米，没有坐着聊天的地方。和大多数营造神秘感的店一样，室内光线幽暗，门口上方像雨棚一样搭出架子，写着“Take a .jpg when you pass by”，除了在解释店名，也有点小趣味，下一秒你可能也想停下来拍张照。

.jpg从在六运小区开出首店后，如今已是广州当地闻名的咖啡品牌，已有数十家门店。但这家老店仍是特别的存在，下午两三点左右还会排起长队。

再往前走一些，迎接吴芳的是透出微黄灯光的小屋，一家名为“chouchou”的日系面包店开在这里。跟店名一样，装修风格走的日式治愈路线，灰色的房檐下，米色的贴幅在风中轻轻晃动，核桃色的推拉木门前，随意地摆放着几张椅子。

在张倩云看来，这正是六运小区的可贵之处。

不同价位的生鲜产品，不到20元的粉面店、100元一杯的酒吧、单品价格上万的二手奢侈品店混合在一起，原有的商业满足了社区的刚需，而新的业态成为了这座城市、小区的魅力，但二者没有互相取代。

而这样的开放式小区接下来要如何改造，它的最佳出路是什么，是眼下最为值得讨论的话题。

广州市城投资产经营管理有限公司总策划师、广州市城壹房地产顾问有限公司总经理陈厚桥对界面新闻表示，事实上，如果政策允许且居民赞成，从最佳利用的角度，个人认为推倒重建更能实现城市更新项目的价值最大化。

六运小区与临近的体育西小区均位于广州城市新中轴线上，地处的天河区CBD核心区域的打造已臻于成熟。目前新增供应量少，如果能推倒重建全新的写字楼、综合体等建筑将能更好地反映该区位地段的真正价值。

如果推倒重建再原址回迁，小区大部分住户会乐于这样的改造路径。

住户吴芳告诉界面新闻，去年，和六运小区一路之隔的体育西小区向业主们发放了老旧小区改造意向摸查表，改造意向分为两种，一是混合改造有机更新，挖掘文、商、旅、创价值街区；二是采取“政府投资+企业投资”的组合原则并主导拆迁，大多数住户都选择第二种方式。

“改造后可以回迁就最好不过了，都住习惯了。”吴芳也更倾向后者。

不过，处在广州最繁华的商圈之一，又存在大量住改商的商铺，如果整体拆迁，将要付出比住宅更高的补偿费用，这样的方式并不会那么轻易实现。

“按现阶段从六运小区的各种业态、居民的实际诉求、相关的政策举措以及推动的可行性等因素综合考虑，有机更新的几率和可能性会更大一些。”陈厚桥说。“因为这样造成的影响会相对较小，需要拆除推倒的只是整个项目中部分或原有已成“危楼”等的建筑。如此也基本能达到改造升级后城市有机更新的目的。”

高力国际董事胡君怡接受界面新闻采访时，也表达了类似的看法。城市更新发展到今日已进入下半程的全新阶段，已不仅仅是旧村、旧厂和旧区的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理。

 “我们现在说的混合改造，也可以叫做有机更新，就是在保持城市原来的机理，保留城市历史的记忆、特色的基础上去进行改造。”胡君怡说，混合改造也有区分不同程度的，比如大程度、中程度。据她的判断，六运小区要做到中程度的改造，可能存在难度，如按微改造方向推进，会更具备可行性。

从商业角度来看，也可以判断保留下来做微改造是否存在价值。

在胡君怡看来，广州近年来的目标是要建设国际消费中心城市，主流声音之下，兼容不同的商业形态可以满足多元的需求，天河商圈既有天河城、天环广场作为购物中心存在，又有六运小区底商和沿街商铺，是可以起到对商圈的延伸及补充的作用。

“商业新经济的培养，需要一定的环境，创业者不是一开始就能进入购物中心开店，开放式小区提供给他们机会培养自己的品牌和产品。这也体现着，广州这座城市对于多元商业形态、创业者的包容。”胡君怡说。

若按微改造进行，住户和商家们对于六运小区的期待也并不少。

这里面包括了方方面面。政府在小区商业的业态筛选上需要起到一定规范作用；“住改商”的管理不放松，并及时解决因所带来的安全隐患问题和环境问题；小区公共区域需要加码公共基础的建设，包括增设座椅、锻炼器材……正如建筑学家扬·盖尔在研究关于“夺回街道”相关议题时曾提到的那样，“每个人都可以想想，我想要的是什么样的街道，为什么它是值得的。”

一个街区的本质在于呈现特殊的地域文化与生活方式，它所承载的商业形态能够与之形成融合，并融入社区居民的日常生活里。六运小区的未来，如果住户利益、商业多样性与体验都能够达到有机平衡，那么它的更新才真正具有价值。