经济增长和民生改善的双重需求之下，青岛城市更新步伐正在提速。

2月9日，虎年伊始，青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会召开。

毫无疑问，未来三年，青岛在城市建设上将投入大量资金。钱从哪里来就变得至关重要。

根据青岛列出的城市更新和城市建设三年行动的8个方向，以TOD综合开发为关键词的“地铁建设和沿线开发建设”位列其中。

TOD模式的最大优势就是，运用市场化机制，引入更多社会力量，最大化土地资源价值，缓解市区两级财政压力，同时能确保实现城市效益最大化。

解决了资金问题，地铁建设的步伐无疑也将得到进一步提速。

但青岛地铁并没有止步于TOD开发，而是利用地铁建设带来的“千亿级的场景和订单”，通过“订单换股份、场景促技术、投资聚产业、流量变效益、资产资本化”五种商业运营和资本运作模式，加速扩大自身产业投资版图。

青岛地铁已经提出，“十四五”期间旗下上市公司数量达到3—5家。

以参与城市更新带来民生改善，以产业布局带动经济增长，青岛地铁集团的目标不仅是努力建设世界一流地铁，还要争做一流城市投资建设运营商。

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2月22日，青岛青铁商业发展有限公司成功竞得地铁2号线海信桥站上盖商业项目土地，这标志着首个Mini TOD商业项目正式启动。

▲Mini TOD商业项目效果图

这两年，随着青岛城市更新和城市建设的提速，TOD综合开发作为一种让土地效益和城市效益最大化的模式逐渐在青岛地铁建设中铺开。

实际上，在北京、上海、杭州、深圳、成都等主要城市，TOD模式已进入快速发展成熟阶段。

以成都为例，从2017年将TOD开发模式上升至城市级战略规划，到2021年3月发布《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》，据统计，目前成都市面上在售/待售的TOD项目已达20余个。

公开资料显示，目前成都以股权合作方式引入头部房企的项目已达7个，涉及房企9家、金融机构2家。在运营端，日本欧力士、沃尔玛、茑屋书店等全球巨头也加入其中。

2021年3月，在成都首届TOD发展论坛上，共有16个TOD项目现场签约，计划投资总额超过1350亿元。

成都的“全球TOD典范城市”样本，为青岛提供了经验和参考。

目前，青岛已开展《青岛市TOD综合开发战略规划》《轨道交通土地资源开发利用专项规划》《中心城区地下空间综合利用专项规划》等顶层规划编制。

2021年以来，已实现南岛片区、市北区人工智能产业集聚区等4个TOD项目落地。

2022年，将全力推进青岛北站交通商务区、滨海学院站、瓦屋庄上盖等9个项目的土地获取和开发建设。其中，青岛北站交通商务区项目将被打造成为青岛市TOD综合开发样板工程。

据了解，青岛地铁已筛选出重点TOD项目21个，储备TOD项目60余个。到2024年，青铁置业计划实现21个TOD综合开发项目精准落地，获取土地面积超6000亩，带动投资超1000亿元。向各类市场主体提供至少21个TOD项目的规划设计，超过600万平方米的物业开发建设体量，至少30个商业项目的运营以及超过100万平方米的产业承载空间等业务机会。实现总资产规模千亿级、投资千亿级“两个千亿”目标。

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在青岛TOD综合开发提速过程中，青岛地铁的产业投资版图也在不断扩大。

青岛地铁集团相关负责人曾明确指出自身产业布局的优势，“千亿级的场景和订单是地铁顶级的资源。”

从这个角度来说，TOD综合开发和线路建设、轨道交通产业布局三者是一种相辅相成的关系，TOD综合开发解决了资金问题，加快了地铁建设步伐，带来更多地铁应用场景，为相关企业带来了更大市场。

“十四五”期间，青岛全市地铁建设预计完成投资1100亿元，1100亿投资将衍生出千亿级的市场场景，青岛地铁研究梳理出包括传统土建、设备以及新兴领域等在内的36大类146个开放场景。

据企查查数据显示，青岛地铁以参股、控股等多种方式对外投资多家企业。而相关控股公司，也成为青岛地铁扩张投资版图的主要着力点。

青岛地铁全资子公司青岛青铁置业发展有限公司将推动青岛全域TOD战略布局。

青岛青铁数字科技研究院有限公司吸收了青岛地铁场景优势、中瑞数科的技术优势，致力于为青岛地铁各业务板块数字化升级提供强力支撑。

青岛地铁与上海富欣组建合资公司——青岛富欣城轨科技有限公司，协作推进TACS在青岛地铁的应用，在青岛建立起自主可控、主导发展的TACS装备技术链和产业链，形成示范效应，为中国城轨装备“走出去”提供有力保障。

除此之外，青岛地铁通过“订单换股份、场景促技术、投资聚产业”等方式，将轨道交通产业尤其是创新性、引领性企业聚集到青岛，增强青岛轨道交通产业的厚度，培育一批独角兽企业和头部企业。

青岛国科智维科技有限公司是青岛地铁首次以科技成果转化为股权落地的高科技产业公司。公司以机器人、物联网、人工智能为核心，研发生产销售等轨道交通工务智慧周边产品，打造轨道交通工务智慧平台，赋能轨道交通产业信息化转型升级。

青岛博宁福田通道设备股份有限公司是一家以自动售检票机系统（AFC）、地铁屏蔽门系统（PSD）、乘客信息系统（PIS）及配套软件、运维等为主要产品的高新技术“隐形冠军”企业，是青岛地铁产业链核心供应商。3

在产业布局上，青岛地铁也有明确的目标，“通过自主孵化培育上市资源、收并购产业链独角兽和瞪羚企业、引入战略合作伙伴等多种模式相结合，力争至十四五末，实现旗下上市公司数量3-5家的目标。”

目前来看，实现这一目标难度并不大。

此前，通过协议转让的方式，青岛地铁与德才装饰达成合作。2021年德才装饰在上海证系交易所首次公开发行股票，并在主板正式挂牌交易，成为青岛首家建筑装饰领域的上市企业，青岛地铁实现了本地轨道交通产业链企业上市的目标。

此外，青岛富欣城轨科技有限公司预计在未来五年内进入上市培育期，博宁福田目前也已启动上市进程，计划实现2025年主板上市。

而受益于青岛地铁的强大辐射力，青岛地铁参与投资的相关企业在其他市场也带来订单收获。

比如，博宁福田产品覆盖青岛、北京、武汉、长沙、乌鲁木齐、厦门以及以色列特拉维夫等国内外多条地铁线路，AFC设备出货量在全国排名前列，在青岛地铁已开通线路更是实现了全覆盖。

2021年博宁福田累计中标约3.6亿元，在外地市场中标23个项目，金额1.56亿元。

而青岛地铁集团还在为轨道交通产业提供更加全面的金融服务支持，不断丰富金融业务的品类。

青岛地铁集团全资子公司青岛青铁产业投资有限公司申请设立的第一期产业投资基金正式获得监管部门批准。

相继与光大国际股权、中路保险等合作，取得保险牌照，并通过参股形式成为国家唯一法定票据交易平台——上海票交所的首家直投企业股东。

据了解，为解决TOD项目建设的资本金短缺问题，青岛地铁计划设立TOD基金，引入社会基金和银团参与，围绕项目进行战略投资，以资本撬动TOD项目以及产业发展。4

在青岛重点打造的“五个全国一流产业集群”之一的轨道交通装备产业集群发展中，青岛地铁集团也发挥着越来越重要作用。

尤其是在高铁市场逐渐饱和之下，轨道交通装备产业如何找到新的增长点一直备受关注。

作为青岛轨道交通产业发展的“双龙头”企业，青岛地铁和中车集团的融合发展至关重要。

今年1月20日举办的青岛市轨道交通产业招商合作推介会暨高峰论坛上，青岛地铁同包括中车集团在内的31家企业签订了30份合作框架协议，在自身不断向产业链上下游延伸同时，也在深度融入城市的轨道交通产业链。

青岛地铁集团特别提出力争三期建设本地化率提高到80%，助力本土企业创新成果和科研项目落地，鼓励尚不具备条件的本地企业与外地企业形成联合体，鼓励和吸引外地企业来青投资、在青纳税。

其中，青岛地铁正在大力推动一系列创新成果研究落地，拿出“智慧地铁”“绿色工地”“双碳”等场景，联合企业和科研院所，研发世界一流智慧城轨系统，构建渣土滴滴，研究复合储能、飞轮储能、牵引系统等节能技术，与青岛太阳氢能科技有限公司共同研究电客车氢能源燃料电池、地铁站内应急用电、盖上应急储电等新技术应用，这些新技术都将在青岛地铁率先落地，从青岛推向全国。

同时，TOD综合开发还还应用到轨道交通产业园区建设和项目招引中，进一步带动青岛轨道交通产业集群的做大做强。

2021年9月，青岛地铁全资子公司——青铁置业成功竞得位于即墨国际陆港片区-城轨配套基地内一宗产业用地（土地编号2021-23-1），将以“TOD+产业”引领区域的发展模式，联合全国排名第一的产业园专业运营商联东投资集团，打造陆港丨青铁丨联东U谷·轨道交通数智制造园。

园区主要围绕轨道交通、智能制造、精密机械等主导产业，重点引入行业龙头企业，深度融合数字科技，以国家支持的战略性新兴产业为辅助，打造低污染、低能耗、高附加值的科技制造产业园，在做强做精区域原有优势产业的同时，助推青岛轨道交通装备领先地位。预计引入不少于60家符合产业方向的生产型企业，其中规上及高新企业占比超30%，达产后预计可实现年均税收约1亿元，提供优质就业岗位千余个。

这无疑是更大的“一盘棋”。