记者|张晓云

按揭贷款买房后，房子烂尾了，开发商交不了房，贷款该不该还？由谁来还？

近期，嘉兴中院公布的一则二审审判案例引发业内关注。

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。2015年，许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商。

但不幸的是，该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资金。

半年后，开发商没能解决资金问题，反而陷入破产境地，楼盘彻底烂尾。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请。按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过破产管理人调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。

也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

从2019年底起，因无法再取得房屋所有权，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。

2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院嘉善县人民法院审理后认为，根据双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”的约定，法院认为该合同合法有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该承担继续履行合同的义务，但是鉴于房子已经烂尾，无法实际交付，继续按月偿还贷款已经没有意义，故一审法院判决解除合同，限期让许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，共计220余万元。

此后，许先生不服一审判决，向嘉兴中院上诉。

二审判决直接来了个大反转，嘉兴中院判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

这个结果出乎了所有人的意料，二审法院为什么会如此判决呢？

嘉兴中院在审理后认为，该案件的争议焦点在于个人购房借款及担保合同解除后购房者是否应当继续承担剩余贷款的还款责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。