深圳新房市场似乎已经熄火。从春节前夕至今，入市项目不仅数量少，而且热度也未能引起人们的关注。

据深圳中原研究中心数据，2月7日至今，深圳无住宅项目入市；而同时，目前在售住宅项目却进一步增加至82个。但从2月1日至2月27日，深圳仅成交1954套一手住宅房源，较上个月下跌约45%。

由此可见，深圳购房者目前并非无房可买，而是希望等待更优质的项目入市。

2022年，深圳待入市项目数量多达140多个，而作为销售情况最为看好的片区，南山潜在入市项目数量为29个。数量不多，但关注度依然居高不下，或许南山新盘入市时，可为深圳新房市场带来更高热度。

23个住宅盘，含小户型、地铁盘、海景房

在南山这29个新项目中，其中23个是住宅盘、27个为地铁盘，更有多个新盘拥有看海的条件。

作为深圳经济第一区且拥有较成熟的城市配套，南山的新房向来受欢迎，尤其是面积较小的刚需盘，往往处于供小于求的局面。

比如，在2021年，位于南头古城旁的南城小筑备案入市，均价8万元/平方米，户型42-50平方米，上车的总价仅250万元/套左右，因而尽管周边环境一般、户型一般、梯户比宛如公寓，也依然开盘即售罄。

而在这次待入市的29个新盘中，也的确有数个面积段对刚需非常友好的新盘，它们分别是鸿荣源尚璟公馆、金桃园大厦二期、正东名苑和丹华公馆。

不过，这四个项目中，有两个项目一些拥有不利因素，购房者可提前了解后再综合考虑。

鸿荣源尚璟公馆 

片区：南头

户型：60-80㎡

地铁：12号线同乐站（今年通车）

周边二手房指导价：约9万/㎡

项目位于南坪快速和前进路交汇处的北侧，属于南头片区。同时，由于这一片区靠近宝安中心区，基本可以享受两个片区所带来的配套。

在项目周边，有宝安区人民医院、海雅缤纷城、宝安中学外国语学校、新安公园、中山公园等配套。驾车十多分钟，也能前往壹方城、南科大医院、欢乐港湾等地。

而鸿荣源尚璟公馆自身也是个地铁上盖物业，在建的12号线同乐站就在旁边，非常符合刚需的出行需求。

根据规划信息，项目占地0.72万平方米，总建面6.77万平方米，由两栋51、52层的高层住宅组成，带来679户房源（含55户人才房）、300个停车位。

房价方面，项目旁边的小区豪方天际花园、前海东岸，参考价在9-9.9万元/平方米左右。而南头片区上一次入市的新房南城小筑，备案均价8万元/平方米。

正东名苑 

片区：南油

户型：42-90㎡

地铁：南山书城站、南山站、南光站

周边二手房指导价：约9.5万/㎡

 

项目位于海德二道、南光商业街交汇处，属于南油片区。这一片区发展较早，因而周围城市面貌并不算崭新，而正东名苑则在居民区内，周边住宅较为密集。

配套方面，项目与11号线南山站、9号线南山书城站的直线距离都只有500米，步行时间约7-8分钟，距离12号线南光站（今年通车）也是10分钟步程。

商业方面，片区有华彩新天地，更大型的商业需要去到海岸城。此外，项目的学区也值得关注。项目周边的小区划在向南小学和学府中学学区内，这两所学校的升学成绩较为不错（仅供参考，具体的学位信息请以开发商公布为准）。

根据规划，正东名苑占地1.85万平方米，总建面约15.94万平方米，规划建设3栋3高层，含办公、居住、商业等功能。

而项目最吸引人的，则是它所带来的小户型房源。根据深圳中原研究中心的信息，正东名苑将带来42-90平方米的住宅户型，而目前网上也传出项目59-143平方米的户型图，但暂未确定图片的真实性，仅供参考。

房价方面，项目旁边的南光城市花园参考价格为9.47万元/平方米，而片区内上一次入市的新盘中泰印邸，备案均价为10.5万元/平方米。

丹华公馆 

片区：西丽

户型：56-100㎡

地铁：不靠近地铁

周边二手房指导价：约8.4万/㎡

项目位于打石一路南侧，在玖裕名苑旁，属于西丽片区。

西丽是近年来的开发重点片区之一，但目前区内的配套仍不如南山其他片区完善。

目前，丹华公馆并不靠近地铁站，而距离在建的13号线石鼓站，步行时间也需要15分钟左右。此外，项目周边有万科里、悦方广场和天虹商场，周边另有第二高级中学、南方科技大学医院、西丽高铁站、西丽生态公园等配套。

而丹华公馆最值得注意的是，项目的土地性质并非普通住宅。根据西丽中心区法定图则，丹华公馆的土地性质为“R3”，即配套宿舍。

事实上，这一片区周边的居住地性质都是R3，与普通住宅用地不同，R3宗地在学位申请上往往处于劣势。

项目用地面积4.03万平方米，总建面31.81万平方米，户数约3000多套，体量并不小。

目前，网上传出了项目的户型图，有意向的购房者可以作为参考。

房价方面，万科云城（公寓）的二手房价为8.4万元/平方米，而旁边同为宿舍性质的玖裕茗苑，2021年备案均价为8.5万元/平方米。

金桃园大厦二期 

片区：南山中心区

户型：81-118㎡

地铁：1号线大新站

周边二手房指导价：5.9-8.4万/㎡

项目位于桃园路南侧，大新村旁，是早已入住的金桃园大厦的二期项目。

根据政府网站的消息，在2003年，金桃园大厦一期就已建成对外销售，而二期项目也早在2015年就获得施工许可证，如今项目也已是现房。

在2021年，金桃园大厦二期仍然涉及“用地红线存在压线建筑”，未完成竣工验收，后续再无消息传出。

项目属于南山中心区，片区也是发展较早，目前城市面貌较为老旧。但同时，项目的居住氛围也较为成熟。

项目在1号线大新站旁，周边有南山区人民医院、天虹商场、南山图书馆，以及新宇时代和欢乐颂等购物中心。

根据施工许可证信息，金桃园大厦二期建筑规模2.83万平方米，网传户数为190户、车位106个，请以开发商公布信息为准。

房价方面，金桃园大厦一期的参考均价为5.9万元/平方米，旁边的前海金岸均价8.4万元/平方米。