文|每日财报  何嫱

“宁可走慢两步，不能走错一步”，美的集团最早布局房地产时，何享健曾定下这样的发展基调。

事实上，很长一段时间以来，在千亿规模的房企中，美的置业（03990.HK）都显得相当低调。乍一看似乎不甚聪明，可当运气降临之时，才往前上一点名次，但大部分时候，都处在行业中游。

2月24日，正荣地产集团有限公司公告称，集团一直在探讨出售若干资产以改善整体流动资金状况的可能性。目前公司已经梳理了一批合作项目和投资性物业，合作项目主要是以与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜。预计上半年可以完成30到40亿左右规模的资产盘活处置。

在众多接盘方里，美的置业选择率先出手。向来不声不响的美的置业此次颇显果断，吸引了一众“业内玩家”的关注。

接连上演“渔翁得利”

目前，荣福(天津)置业发展有限公司工商信息已变更，美的置业接过正荣地产股东成为其全资股东。

据企查查显示，2月22日，荣福（天津）置业发展有限公司工商信息发生变更，原股东荣兴（天津）置业发展有限公司持有51%股权，现由原来的合作方美的置业子公司接过股份，同时法定代表人也从杨旭变更为王楠杰。

值得注意的是，徐州市美的新城房地产发展有限公司、徐州美的置业有限公司、徐州聚辉房地产有限公司，三者均为美的置业关联公司。

据悉，天津西青“和筑梅江”项目，是荣福（天津）置业于2020年12月16日拿下的津西青（挂）2020-08号地块，成交价为11.28亿元。

项目位于天津西青区大寺镇，整体商业配套比较完善，1公里内步行可达梅江永旺梦乐城、印象城、西青山姆会员店，项目旁洛卡小镇金融广场可基本满足储蓄理财等金融服务需求。

《每日财报》发现，其实这并不是美的置业以合作方名义收购的第一个项目。在2021年12月底，美的置业接手了与雅居乐合作的武汉佛祖岭“美的雅居乐云筑”项目。另外花样年、金科股份等也将一些合作项目的权益转让给了这家来自广东顺德的民营房企。

可见，在整个行业笼罩在资金链迷雾中之际，美的置业却开始扮演“渔翁”的角色。但美的置业真的有能力逆市而行吗？

现金流管控较稳

2004年，美的置业正式成立公司，此后五年都未走出珠三角，表现平平。直到2010年，美的置业迈出珠三角。2010至2017年，美的置业先后布局西南、长江中游、长三角、华北地区，开始了进阶之路。

2018年10月，登陆港交所上市，成功上岸，迎来了它的高光时刻。这一年也是美的置业增长近6年的峰值，营收同比增速达到70%左右。

但是，也如其他房企一样，美的置业的快速扩张，同样伴随着危机。这期间，美的置业出现过重大事故，甚至造成了多人死亡。2018年以后，美的置业的增长迅速放缓，营收同比增速下滑严重。2020年，是其近6年表现最差之年。

之后，随着房地产行业精细化管理时代的到来，美的置业稍有喘息。截至2021年11月，美的置业销售回款超过1100亿元，回款率超80%，多个区域回款均表现不俗。

优异的销售回款主要在于美的置业稳健的经营性现金流管控能力，一方面得益于美的置业在高量级城市、高流量板块的土地储备。根据中期报，截至2021年6月30日，美的置业土地总储备面积达6309万平方米，权益总建筑面积达4223万平方米，其中强三线及以上城市占比近九成，并且在新增土储方面将90%以上的资源放在二线及以上城市。聚焦一二线城市群和都市圈有利于项目入市后快速去化，助力销售回款。

另一方面得益于区域深耕的显著优势，核心城市的大盘热销让美的置业在市场下行的大环境中保持了竞争力。根据2021年中期报，美的置业上半年重点区域销售占比近七成，销售排名前十城市销售占比达50%。截至2021年11月，深耕城市佛山销售突破130亿元，无锡、徐州、金华、邯郸等多个城市销售额均超50亿元，区域深耕优势明显。

踩“红线”仍能发中票

如今，美的置业的规模虽然上来了，可负债压力却是不能忽视的。据半年报，截至2021年6月30日，总借款为571.21亿元。银行及其他借款、公司债券分别为449.17亿元、122.05亿元。

对照“三道红线”监管标准，美的置业2018年至2021年9月底，各报告期末扣除预收账款后的资产负债率分别是79.7%、80.2%、76.6%、74.7%，净负债率分别是97.4%、89%、80.2%、79.3%，现金短债比分别是1.11、2.11、1.52、1.15。可见，美的置业踩了“一道红线”，属于“黄档”房企。

此外值得注意的是，在“明股实债”重灾区——少数股东权益里，美的置业的表现也颇为诡异。据财报显示，2021上半年，美的置业的应占利润里，少数股东权益为8.47亿元，比2020年同期的3.30亿元增长了156.68%，占了总利润的28.21%。

权益占比方面，美的置业的少数股东权益为204.23亿元，占了权益总额430.73亿元的47.41%。

而更有意思的是，踩了“一道红线”的美的置业依然获得了在银行间发行中票融资的机会。2月23日，美的置业披露今年首笔中期票据融资说明书的“更正”文件，从内容看是一些细节修正。

可美的置业在2月21日曾披露2022年首笔中票融资说明书，时隔2天发现一些小问题，这也足能窥见其获得“再融资”资格后的“受宠若惊”。其实可以理解，因为对任何一家房企而言，当前能抓到的任何一笔可用资金，都可能会救其一命。

而去年11月中旬以来，中铁建、招商蛇口、中粮置业等地产央企，华发等地方国企，以及龙湖、金地、碧桂园、金科等极个别优质民企获得境内发债，更多房企“望眼欲穿”，仍难以获得再融资机会。

如今，美的置业作为背靠“美的系”何享健家族的千亿地产民营房企，在已获得银行间注册发行中票50亿元规模批文基础上，第一期分为“2+2”、“3+2”年期两类品种，基础发行5亿元，上限15亿元，募资拟全部投入公司33个项目建设。

可以预见，2022年地产融资环境或会愈加友好，房企自救的机会也会更多。但也要明确一点，黑铁时代房地产粗放式高发展已经一去不复返，各种信号都表明，房价告别大涨时代，无论是房企还是购房者，调整心态很重要。2022年，对很多房企来说仍是一场生死之战。