记者 |
是否存在挪用开发贷，未将部分销售房款存入监管账户？华夏银行与佳兆业之间关于佛山项目的贷款纠纷，目前进入了司法环节。
近期华夏银行佛山分行以金融借款合同纠纷为由起诉佳兆业集团旗下的佛山市佛佳房地产开发有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司、佳兆业大湾区实业发展有限公司，3月1日该案件正式开庭审判。
这次庭审让外界知晓，年初因“擅自挪用佛山佳兆业悦峰项目商品房预售款”而备受争议的华夏银行佛山分行，其实是佳兆业的债权人。
根据借款合约，华夏银行佛山分行借给了佛山市佛佳房地产开发有限公司（以下简称“佳兆业佛山公司”） 8.5亿元房地产开发贷款。同时，华夏银行佛山分行也是佳兆业悦峰项目的预售资金监管银行。
房地产企业开发贷款的用途严格受限，仅能用于项目建设等，这也是开发贷的重要特征。
根据银监会的监管要求，商业银行应建立完备的开发贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房企的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。
界面新闻查看庭审视频了解到，华夏银行佛山分行起诉佳兆业的主要原因是，其认为佳兆业存在挪用房地产开发贷款资金，以及未将部分销售房款存入监管账户的行为，要求佳兆业提前归还贷款本息。
华夏银行方面表示，根据佳兆业佛山公司的项目规划，银行发放的开发贷款足以支付工程款，正因为佳兆业佛山公司在该项目中未将销售房款存入监管账户，同时挪用开发贷款才导致该项目资金紧张，从而被政府接管。
在庭审上，华夏银行佛山分行方面表示，其已向佳兆业佛山公司足额发放8.5亿元房地产开发贷款，按照合同约定，贷款应专款专用于佳兆业悦峰项目所有工程款及相关资金。
“而根据原告、被告及该项目总承包方中建四局在佛山市禅城区和佛山市住建局多次召开的项目会议上，被告及中建四局均明确承认该项目所需工程款总预算是4.4亿，被告已支付1.9亿元，应付未付是6000万，而原告发放的贷款足以覆盖工程款，所以该项目被告存在资金挪用行为，原告依合同约定可以提前收回贷款。”华夏银行佛山分行方面称。
除了被指挪用开发贷款，华夏银行佛山分行方面还称，按照合同约定，佳兆业佛山公司需要把预售商品房的定金、首付款、一次性付款、分期款及所有的项目收入，均要进入双方约定的在华夏银行开立的监控账户，佳兆业佛山公司在未还开发贷款本息期间，应保证该项目所有销售收入及时足额划入监控账户，封闭运行不得挪作他用，如有违约，原告有权提前收回开发贷款。
众所周知，预售资金监管的目的很明确，就是为了保障购房者的资金安全，以防止商品房开发烂尾。根据政府规定，存入监管账户的商品房预售款必须优先保障项目竣工，监管额度、监管方式、资金拨付等具体监管规定则由地方自行决定。
《佛山预售款监管办法》规定，房企应与监管银行、区交易管理机构签订商品房预售款三方协议。而监管银行则应当依照法律法规规定及本办法与协议约定内容做好预售款监督管理工作。
华夏银行佛山分行方面透露，在佛山市住建局召开的各方协调会上，被告公司代表明确承认大致有接近2亿的销售回款没有进入监控专户，如果有必要可以请法庭向佛山市住建局调查。
对于华夏银行佛山分行称其没有将销售回款存入监控账户的指控，佳兆业佛山公司方面予以否认，并称：“关于预售资金的使用，是经过原告华夏银行的内控风险管控审批之后使用的，被告不存在私自挪用且未经华夏银行同意而使用资金的情形。”
换言之，佳兆业佛山公司不仅否认了部分销售回款未存入监管账户的行为，还称预售资金的使用都是经过华夏银行批准的，与挪用完全是两个概念。
除了开发贷款被要求提前偿还外，佳兆业佛山公司接下来要想提取预售监管资金，用于项目建设也会十分困难。
一般而言，为了确保银行开发贷的还款安全，银行都会控制监管户资金余额。据华夏银行佛山分行和佳兆业佛山公司签订的《房地产开发贷款封闭管理协议》，在销售率达到70%时，应在指定账户内保持不低于未尝本息之和的存款，就是在账号内保持不低于6.3亿本金加利息的存款。
双方在庭审上就销售率的计算方式发生了一定分歧。佳兆业佛山公司认为，应以合同约定的按销售收入占预计销售总收入的比例来计算销售率，而销售收入的数据来源则应该是预售资金监管账户，预计销售总收入是以原告认可的测算结果为依据。
而在华夏银行佛山分行看来，虽然合同是那样约定的，但实际上最常见的情况是根据房管局销售房屋的销控数据，这是最权威的也是最真实的。
北京金诚同达（深圳）律师事务所律师郑绪华对界面新闻表示，正常情况下，按住建局销售数据与按实际销售资金收入数据计算的销售率应该是一致的，除非被告将部分销售收入不存入监管账户。
“另外，按销售资金计算70%销售率是以被告严格将销售资金存入监管账户为前提条件，若被告仅办网签，却没有相应监管账户收款，若被告不能举证不存在其他账户收款的事实，应反推被告存在逃避监管账户收款的事实。”
郑绪华指出，在此基础上，原约定的销售率的适用条件——全部销售收入进监管，应被视为被告单方违背，此时应恢复至全部销售收入进监管账户的状态计算销售率，等同于按销售套数比例确定销售率。
截至目前，以上庭审内容还属于双方的辩论意见，事实的真相还有待法院的最终审判结果。
佳兆业悦峰项目（备案名：佳兆业悦峰府）是佳兆业佛山公司2019年6月所拿项目，当时的代价为11.63亿元+1000平方米租赁住房，2020年7月该项目取得首批预售许可证。
佛山市房产信息网显示，该项目总建筑面积约为12.3万平方米，由7栋高层住宅组成，总户数为876，目前除了10套房源处于自用状态外，其余全部已售，最早一批交付日期是2022年11月。
从去年11月开始，因遭遇债务危机，佳兆业有不少项目都传出停工的消息，也包括佛山佳兆业悦峰项目。于是，华夏银行佛山分行挪走监管账户资金，引发了不少项目业主的关注，并将项目停工直接归因于华夏银行佛山分行。
今年1月6日，佛山市住建局官网发布通知称，华夏银行佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，经多次约谈和警示仍拒不改正，对佛山市房地产市场造成不良影响。要求佛山各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行签订商品房预售款专用账户监管协议。
该惩罚对于华夏银行在佛山的业务影响不小。此后华夏银行配合政府做好相关工作后，上述通知也从佛山市住建局官网上撤下。
据佳兆业佛山公司1月24发布的公告：“经过与政府，监管银行友好协商，目前该笔预售款已返还，并将专项用于项目复工复产计划，我司将全力确保项目如期交付。”
2月25日佳兆业佛山公司对外称，通过政府、金融机构、施工单位、企业等各方努力，佳兆业悦峰项目于当日举行了复工启动仪式。
目前华夏银行佛山分行与佳兆业佛山公司的诉状，还有待法院的最终裁决，这让项目的进展仍会面临着一些风波。
但在项目顺利复工后，如能确保后续的建设不再受影响并如期交房，对购房者权益会是保障，也能保证金融机构和各项目参与方的利益。
评论