【编者按】房地产正经历大变局。过去，这个行业给民众留下不太好的印象，炒房客、高房价、维权……现在，行业坠入深渊，企业艰难求生，外部大雾弥漫。

这个时候，我们希望这样的人能够站出来，为企业发展指明方向，为行业健康形象发声：他们是压力中的坚守者，困境中的突围者，变局中的洞察者，探索中的引领者。

今年是“十四五”极为重要的一年，新经济时代，财务指标的最大化，已然不是最终的价值追求，共同富裕悄然成为价值的新坐标。

我们特别希望他们具有一份独特的精神特质：那是一种发自骨子里的温良，能够将企业管理、经济和数字注入最炙热的家国情怀。

我们从一线房企中选择了一批极具代表性的人物和案例，他们是“老兵”，也是创新的执行者。淬炼成金，生生不息。听听他们怎么说。

记者｜黄昱

编辑｜李慎 彭飞

物业行业有两家当红企业，一家是碧桂园服务，另一家就是万物云。

作为万物云的掌舵人，朱保全在过去十多年来一直是国内最知名的物企高管，不仅因为其带领万物云成为行业龙头，更因为其鲜明的个人特色。

2022年春节后，界面新闻在深圳见到了万物云CEO朱保全，他刚从福州出差回来不久。“我们每年都有到前线拜年的传统，去年在福建有两个大型的收购，一个阳光智博，一个伯恩物业，第一年过去跟对方团队拜年。”

在收购阳光智博和伯恩物业后，万物云在福建的市场占有率已经是绝对第一。此前，朱保全就多次提到，万物云接下来的扩张方式会以街道为单位，发展有浓度的空间服务。

“一切的战略都是围绕浓度。”朱保全告诉界面新闻，并购对万物云只是个手段，但很多人把并购作为目的。

过去一年，物管行业掀起了一股并购潮，万物云和碧桂园服务互别苗头。

中指研究院指出，在完成对阳光智博、伯恩物业的收购后，万物云的在管面积将达到约6.66亿平方米。然而面对碧桂园服务的加速追赶，万物云没能维持住行业规模第一的位置。

数据显示，若并表蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，碧桂园服务的在管面积将从去年6月底的4.29亿平方米，跃升至约8亿平方米。

在收入方面，2020年万物云的收入约为182.04亿元，利润为17.2亿元，碧桂园服务则分别为156亿元、27.8亿元。2021年上半年碧桂园服务收入达115.6亿元，净利润约22.26亿元，万物云则分别为103.8亿元、10.4亿元，开始逊色于碧桂园服务。

据朱保全透露，万物云2021年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿左右。碧桂园服务则在今年提出了五年千亿的营收目标。这意味着，今后两家还将保持行业龙头间的竞争态势。但物业市场依然广阔，且多家出险房企今年仍有继续出售物业公司的可能，对万物云和碧桂园服务来说，今年在并购市场依然有机会。

物管行业的规模竞争仍处于白热化阶段，万物云规模的扩张也还未能停止。“大的意义是什么？成本低、谈判能力强这是大的意义，我觉得现在大的物管企业都不叫大。”

在朱保全的认知中，任何行业最后能够活下来的企业都是最大的和最小的，中间的企业空间不大。“物管行业这两年最大的问题是都不看客户，其实站在业主的角度来看，本质是希望物业公司专心致志服务于自己而非希望物管企业规模大，这就意味着小物业公司有它的生存空间。”

很显然，万物云不可能当最小的。作为如今为数不多的未上市大型物企之一，万物云在去年10月也宣布启动上市计划。

但去年以来港股资本市场整体走弱、地产板块表现低迷，物业股也经历了近几年来最大的跌幅，整体板块PE回落，从高峰期的36.5倍下降至约17倍。

对于物业板块估值大幅下滑，朱保全认为，“这几天，物业股回到了地板价，资本泡沫后，这个行业或许就是过眼烟云，此刻行业的价值与服务口碑尤显弥足珍贵。”

最近几年，物业服务的业务边界一直在变。朱保全很庆幸万物云早前就加大了向非住宅服务转型的力度。经过几年发展，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三个板块都奠定了不错的基础。

今年两会期间，有政协委员建议，将城市当成一个“大物业”进行管理，并赞称珠海横琴在这方面做得不错。这位委员提及的珠海横琴案例，是万物云在2018年以总承包方式获取的首个物业城市实践。

以珠海横琴为起点，万物云的物业城市模式已扩展至厦门鼓浪屿、成都高新区、青岛动车小镇、上海传媒港等新城新区，同时在深圳沙头街道、武汉唐家墩街道等为代表的老旧社区服务模式，成为街道治理的典型项目。协助政府解决城市治理难题，会是万物云今后重要的发展空间。

在朱保全心中，万物云在商写服务上取得的突破，是这些年他认为最有成就感的事情。

物业服务领域中，相较住宅服务，商写服务的要求更高更难，一些能力的搭建存在不小难度。2019年12月，万物云和戴德梁行成立合资公司万物梁行，弥补了他们在商写服务上的短板。

“对于我们这个成果，郁总也很惊讶，毕竟戴德梁行当年是商管行业的老师。”朱保全说，2010年初入物管行业时就有收购五大行的梦，当年在深圳的深南路上看到一个刚封顶的5A写字楼在招租，上面写着CBRE（世邦魏理士）向全球招租，“然后我就在想十年后这个条幅能换成万科物业向全球招租吗？”

朱保全是一个擅于思考和表达的管理者，在物管行业“打仗”的这些年里，他在不同的场合或通过不同的渠道多次发表对物业管理的看法，而且经常有金句流传。

例如2020年9月在当时引起广泛议论的“锦旗事件”发生没多久后，朱保全在一场公开论坛发表题为《物业的本质》的演讲，阐述了物业的本质是“替业主花好钱”。

万科主席郁亮也毫不吝惜对朱保全的赞美之词，多次在公开场合肯定其带领万科物业所作出的成绩。在去年6月万科内部召开的一场转型发展通气会上，郁亮更将十年前愿意转入物业的朱保全称作为敢于做新业务的“时代的英雄”。

郁亮的原话是，十年前的朱保全，之前的张旭，现在有王海武。现在还是要有一批能人干将，敢于做新业务。刚开始大家都不看好，但不走出去这一步，也不会有很好的未来，“时代的企业还是要有时代的英雄”。

1974年出生的朱保全，1999年就加入了万科，于2010年6月开始掌管万物物业之前已在传统地产开发行业待了10年，且有一半时间在万科总部相继任总裁办公室主任、行政总监。

在万科多次舆论危机中，朱保全曾担当“危机公关”的重任。

印象最深的是经历2008年汶川地震“捐款门”那次，朱保全对媒体或者传播算是开悟了一次。“我得出一个结论，一个负面信息在一个价值1000亿的传播体系里被传播完之后，请不要试图让它变成正面，因为你不可能再付出1000个亿的成本把它转换过来，这个时候就随它去，靠时间去解决。”

在职业生涯中，朱保全获得了不少社会荣誉，如2012年获“深圳百名行业领军人物”荣誉称号；2014年，获中国商业年度最具创意人物100；2017年，获得深圳市人力资源和社会保障局颁发的深圳市高层次专业人才证书。

在这次见面中，朱保全也和界面新闻聊到了他个人的价值观和一些兴趣爱好。

提起在当今世上最钦佩的的人，朱保全直言是美的集团董事长方洪波，“他作为一个职业经理人，能够把美的集团带到如今这个状态，同时还要处理好和创始人家族的关系，处理好小家电和未来的关系，以及处理好与格力之间的关系。”

对于最后悔的事，朱保全说了一个意料之外，却又在情理之中的答案。“高考考得不好，到现在都很后悔。我上高中的时候学习好，本来是准备考北大物理系的。”

对自己高要求的人永远都不会停下学习的脚步。从华东工业大学（现上海理工大学）本科毕业后，朱保全在工作期间还陆续获取了中欧商学院工商管理硕士学位、北大光华管理学博士联合学位。

“我博士是去年毕业的，算是印证了万科一位同事说的‘念书的时候不好好念书，工作的时候乱念书’。”朱保全自嘲道。

没有一定底气，也不适合如此自嘲。

对于最大的兴趣爱好，朱保全无奈道：“我现在对我老年痴呆之前的这段生活目前是持担忧态度，因为你没有一技之长，所以你也很难有一个特别的兴趣爱好。”

为了找最大的寻兴趣爱好，朱保全练过帆船、滑雪，虽然水平都不错，但没到发烧友的状态，这在朱保全看来都不算自己可以终身热爱的事情，“现在最大的兴趣是工作，所以我最堪忧的是老年痴呆之前那段时间怎么过。”

深处竞争激烈的商业社会，朱保全还是喜欢简单的人际关系，这与他在万科这20年的经历有关，有着职业经理人的心态。

这样一位个性分明的职业经理人，他率领的万物云正在冲击资本市场。但对他而言，上市仅是一个阶段性结果，万物云未来的挑战依旧不小。