近年来，电商及物流商的扩展刺激了国内现代物流设施租赁繁荣，叠加冷链及医疗用品的不断增加的需求，全国物流地产整体出租率在疫情之下仍保持稳定。

在地产行业寻求新发展模式之下，也有不少房企转道物流行业，试图打开业务的新蓝海，比如万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的房企都已在物流领域有所布局，去年底，领展房托、凯德也发力收购物流资产包。

不止是房企在布局物流地产，2021年4月底，国内物流头部企业顺丰成立房地产投资资金，并于5月成功上市，作为港交所首只且唯一以物流为主的房地产REITs，3月17日，顺丰房托（02191.HK）交出了首份年度“成绩单”。

一个明显的特征是，依赖于母公司稳定的发展，顺丰房托的经营具有韧性，在内地和香港的投资物业均表现出活跃的租赁交易率。

自去年4月29日(成立日期)起至年底，顺丰房托实现收益约2.44亿港元，较2021年5月5日发售通函预测高出3.3%；实现物业收入净额为1.95亿港元，基金单位持有人交易前的期内溢利17.4亿港元。

分派方面，顺丰房托拟对2021年5月上市后的首次分派采取100%分派政策。截至2021年12月底，顺丰房托可供分派收入总额为1.379亿港元，于5月发布的发售通函中预测持平，每基金单位分派17.24港仙。按照2021年12月31日的基金单位收市价3.48港元计算，年度分派收益率为7.9%。

不过成立半年以来，顺丰房托的投资资产并未明显增加，依旧以香港青衣亚洲物流中心顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园3项物业为主，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米。

具体来看，佛山物业近乎全部被顺丰集团占用，作为区域枢纽以支援其在广东省的快递服务，芜湖物业可出租面积的89.1%租予顺丰控股不同业务部门，包括快递、货运代理及合同物流，哪怕是多租户的青衣物业，也有65.9%可出租面积租予顺丰控股租户。

依赖母公司这一稳定的租客来源，三大物业出租率达95.8%，较去年中期微涨0.1个百分点。其中，青衣物业、芜湖物业、佛山物业出租率分别为92.6%、98.5%、100%（2021年6月30日分别为92.6%、97.9%、100.0%）。

顺丰控股租户因此也贡献了顺丰房托总收益76.6%，早在2021年5月顺丰房托上市前，顺丰控股租户便将原本已签订的租约续签五年，为顺丰房托提供了未来五年稳定的出租率和收入。

虽然经营稳定，但与递表时所呈现的基金前身公司业绩相比，并未出现明显的增长，核心即是已有物流项目组合估值、租金、出租率无法再大幅迈步。

顺丰房托表示，2022年，将与顺丰控股在此策略下紧密合作，并将着眼于分布中国内地不同城市，且以顺丰控股股份集团为主要租户，以稳定收入来源的物业，藉此扩大顺丰房托的投资组合。

扩张需要现金流和稳定的负债率，显然，顺丰房托确实存在收购空间。

以目前顺丰房托的财务状况来看，截至期末，顺丰房托总资产为70.10亿港元，包括65.42亿港元的投资物业、3.98亿港元的现金及现金等价物，以及7030万港元其他资产。总负债为29.19亿港元，资本负债比率（定义为总借款占总资产的百分比）为30.6%。

瑞信在研报中称，顺丰房托目前资产负债表保持健康，资产负债率为30.6%，意味着有约25亿元的债务空间用于收购资产。

从顺丰房托这一成功的物流地产REITs来看，多属于自持物业，营收回报规模较小，仍有扩张规模、提升资产运营能力的空间。

克而瑞研究中心指出，整体来看，目前的物流地产仍不能完全满足房企的转型需要，仅能作为城市运营商诸多业务中的一环，而未来房企运作模式的方向，可能更多转向基金+城市运营的运作方式，亟需提高投、融、管、退各环节中的实力。