文|野马财经 苏影

编辑|高岩、蔡真

说起并购这事，“美的系”何享健家族可谓是驾轻就熟。

从5000元起家，到2250亿元身家，何享健家族的发展史就是一部“并购”史。如今面对地产行业遇冷，出现资金问题的房企卖资产回血，儿媳卢德燕也深得何享健真传，带领美的置业走上并购扩张之路，半年时间内就吞下9家地产公司。

3月13日，美的置业公告，其与金科股份（000656.SZ）就合作项目股权优化方案达成一致。

美的置业将收购金科股份南京两个项目，包括南京科宸房地产开发有限公司53%股权和南京山河宸园企业管理有限公司50%股权。此次收购完成后，两家公司将由美的置业全资控股，收购代价为9.07亿元。

此前金科股份曾披露，截止2021年12月31日，这2个项目的未经审核综合资产总净值约为14.59亿元。据此计算，美的相当于以6折价格拿下项目。

值得注意的是，此次交易中，美的置业已接下金科股份4.97亿元的债务，即美的置业最终实付金额为4.1亿元。

图片来源：美的置业公告

与此同时，美的置业也出售了柳州、岳阳两家合作公司的股权，由金科股份接手，总交易价格为1.84亿元。其中，2414.82万元为债务接管，即金科股份实际支付价格为1.6亿元。美的置业提出，此次出售预计使集团亏损44.49万元，出售款项将被用作一般营运资金。

通过此次交易，双方互换了旗下项目，美的置业以较低的价格提高了项目权益占比，而金科股份则通过出售资产回流部分资金，并换得可以更快入市销售的项目。

美的置业表示，此次交易有助于集团进行资源整合，聚焦区位竞争优势，提升经营效益。

美的置业逆势扩张

早在去年12月，美的置业就曾收购常州市美科房地产开发有限公司中金科股份持有的49%股权，2022年2月，美的置业还收购了其在重庆美科房地产开发有限公司的全部股份。目前，以上两家公司均由美的置业100%控股。

除了金科股份外，去年四季度以来，美的置业还接连出手，接下了与花样年（1777.HK）、雅居乐（3383.HK）、正荣地产（6158.HK）合作的多个项目。

2021年10月，佛山市顺德区美岸房地产开发有限公司发生股权变更，花样年将其在该公司持有的35%股权转让给美的置业，美的置业实现了对该公司100%持股。2个月后，美的置业又出手收购了雅居乐在武汉市鼎辉雅乐房地产开发有限公司持有的49%股份。

今年2月下旬，正荣地产先后将旗下荣福（天津）置业发展有限公司51%股份、无锡正嘉房地产开发有限公司51%股份、长沙正荣正茂置业有限公司50%股份转让给美的置业。前后不到半年时间，美的置业已经并购了9家公司。

近两年来，随着政策调控，融资缩紧，房企的生存状况并不乐观，在此背景下，不少房企选择出售资产缓解现金流压力。

但美的置业却在此时逆势并购，其财务状况能否应付？

财报显示，截至2021年中期，美的置业净负债率为58.2%，较2020年年底下降21个百分点。同期，其尚未动用的银行授信额度为899亿元，占据总授信额度的六成以上；持有现金及现金等价物233.58亿元，同比增长17.3%；现金短债比为2.21，位于行业前列，高于中海、保利等国企央企。

从债务结构来看，美的置业的债务里有近八成来自银行借款和公司债券，并未依赖美元债等偿还到期债务。同期，其融资成本为4.9%，低于5.96%的房企均值。

今年3月1日，美的置业上市了2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元，票面利率4.5%，将于2026年2月28日到期。美的置业由此成为2022年首家成功发行中票的民营房企。

3月3日，美的置业还与招商银行签订合作协议，并收到招商银行120亿元的授信额度，其中60亿元授予其并购融资，另外60亿元将用于美的置业的住房按揭贷款业务。

图片来源：企业预警通

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，房地产是个强周期行业，“逆周期拿地，顺周期卖楼”是行业的基本信条。但是此轮行业调控之下房地产行业已经发生了实质性变化。虽然目前政策面让市场回暖的意图十分明确，各方面促进市场回暖的措施力度也在不断加大，但从市场反应来看效果并未达到预期。因此，未来市场走势如何，政策会不会继续加大力度，目前还无法确知。而此时逆势并购对于未来业绩到底是正面作用还是负面影响，也存在较大的不确定性。

低调的女掌门卢德燕

与美的置业高调并购的举动不同，该公司的实际控制人卢德燕却很低调。

公开信息中关于卢德燕的资料不多，外界只知道她是1967年生人，香港永久居民，拥有境外永久居留权，是美的集团创始人何享健之子何剑锋的配偶。

此外，何享健还有两个女儿，何倩嫦与何倩兴，均在“美的系”多家公司担任高管。其中，长女何倩嫦还是会通股份（688219.SH）的实控人。

股权结构显示，美的置业有三名股东，其中最大股东美的发展控股（BVI）有限公司持有9.1亿股股份，另外两家美域有限公司和美恒有限公司分别持有3000万股股份。

财报介绍，以上三家公司均为卢德燕100%持股，即卢德燕在美的置业共拥有9.7亿股股份，股权占比78.58%。

图片来源：美的置业财报

美的置业成立于2004年。起初，美的置业公司业务主要聚焦于珠三角地区。2010年起，美的置业开始向全国布局。2013年，何享健将美的置业全部股权转至卢德燕名下，地产业务独立发展。

卢德燕掌权后的美的置业，开始进入高速增长时代。通过“智慧地产”“全国布局，区域深耕”等战略，2016年-2018年，美的置业合同销售规模依次突破200亿元、500亿元和790亿元，增速显著。并于2018年10月登陆港交所。

2019年，美的置业销售金额达到1012.3亿元，提前完成了2016年提出的“4年冲千亿”目标。

此后，美的置业一直维持在千亿规模。2020年，美的置业实现销售金额1261.6亿元。2021年，美的置业以1370亿元全口径销售额位列克而瑞房企销售榜第28位。

与此同时，卢德燕个人身家也不容小觑。2019年-2021年，卢德燕分别以270亿元、295亿元、250亿元财富三次进入胡润女企业家榜，排名均位于前30。

美的置业上市之前，2018年5月14日，何享健与卢德燕签订了一致行动契约，约定何享健与卢德燕为一致行动人，但何享健不持有美的置业任何经济利益（包括获分派股息的权利）。

除了美的置业外，卢德燕还与何享健共同执掌美的集团大股东美的控股。其中，何享健持有美的控股94.55%股份，卢德燕持有5.45%。据此计算，卢德燕间接持有美的集团1.64%股份，市值约65.39亿元。此外，卢德燕和何享健还同为“美的系”成员企业美的物业的实控人。

图片来源：爱企查

2018年，美的置业曾在《招股书》中表示，致力成为中国十大房地产开发商之一。

手握千亿资产，从美的集团到美的置业，何享健家族均很少公开露面，但前十目标却透露出了美的置业还有更大的梦想与野心。如今公司的并购号角已经吹响，美的置业能借此实现逆势超越吗？