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博时蛇口产业园REIT作为基础设施公募REITs首发基金，3月16日发布2021年年度报告，这是我国自去年6月推出基础设施公募以来的第一份年报。

自2021年6月7日起至12月31日止，博时蛇口产园REIT实现营业收入8010.60万元，毛利润率超80%，净利润2685.45万元，分红2743.30万元。

平均出租率88%

成绩亮眼，仍有进步空间。博时蛇口产业园REIT基础设施项目由位于深圳市南山区的万融大厦和万海大厦构成，截至2021年末，入驻的企业租户有196家，可出租面积9.41万平方米，实际出租面积8.27万平方米，出租率接近88%，报告期内累计实现收入7691.43万元，全年累计预算完成率95%。因广深疫情及国家宏观政策调控影响，部分客户续租情况不及预期，也有客户提前退租。

租户结构以新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意四大产业集群为主，形成一定的产业集聚，其中万融大厦四大产业租户租赁面积合计占比61.67%，万海大厦租赁面积合计占比 66.37%。

从收入构成看，博时蛇口产业园REIT以租金收入为主，物业收入为辅。报告期内租金收入6826.43万元，占总收入的88.75%；物业收入865万元，11.25%，合计实现收入7691.43万元。

那么问题来了，博时蛇口产园REIT营业收入怎么前后不一？一会儿是「8010.6万元」，一会儿又是「7691.43万元」？

「8010.6万元」为报告期内营业总收入，既包括两大厦产生的7691.43万元收入，也计算了利息收入160.11万元、投资收益39.27万元，以及营业外收入119.78万元。

毛利率高达84%报告期内，两大厦租赁、物业、运管成本共花费1201.41万元，毛利润达6490.02万元，毛利润率84.38%，净利率（不扣除基金层面提取部分）72.54%，利润可观。

至少分红4755万

作为基础设施公募REITs，高比例分红最为值得关注。

按照我国公募REITs相关规则，公募REITs收益分配采取现金分红方式，每年至少进行收益分配1次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此，高比例分红是公募REITs长期投资者的重要收益来源。

报告期内，博时蛇口产园REIT可供分配金额为5283.79万元，是招募说明书预测可供分配金额的102%（91,345,691.00元*报告期实际运营天数207天/全年总天数365天=51,804,268.59元），说明总体运营情况良好。

年度现金分派率守住4%底线（可供分配金额52,837,918.75元/净资产2,081,195,339.78÷207×365）。

若以2021年报告期内可供分配金额（即5283.79万元）的90%计算分红，博时蛇口产园REIT现金分红至少4755万元，基金份额共9亿份，每份基金最少分红0.0528元。

目前为止，该基金分红一次，从成立之日2021年6月7日至9月30日累计可供分配金额2743.30万元，分红比例为90%，每份基金分红0.0274元，已于2021年12月初发放完毕。以持有1500份为例，本次获得现金分红41.1元。

博时蛇口产园REIT作为产权类REITs，分红比例一般低于特许经营权类REITs产品。这是因为高速公路、污水处理等REITs产品的底层资产实际上是一种经营权，并不拥有固定资产的所有权和土地使用权，一旦到期净值归零，分红是返还投资者本金及利息的重要方式。

产权类REITs底层资产包含资产的所有权、经营权和土地使用权，如果土地使用权到期后可以续约，产权类REITs仍可存续；如果土地使用权到期后不可续约，通过转让底层资产的产权和土地使用权获取一部分收益，并给投资者分红。