文︱L非非

随着政策暖风吹起，广州楼市也进入了初步企稳阶段，这意味着，楼市氛围相对去年来说更为友好。

但从数据端看，广州各区域的表现各异，部分区域新盘存在较大的去化压力。

克而瑞数据显示，截至2月底，广州部分区域库存面积及库存消化周期有所提高。其中，以增城为首的外围区域，供货量已达到较高水平，而需求端却暂未跟上，形成供需矛盾。但同样属于外围区域的黄埔，因有强力产业支撑，购买力一直以来较为强劲。

总体来看，这也与区域当前的发展状态及规划落地有关。

增城、南沙去化周期较高

黄埔相对压力较小

外围区域中，最具代表性的三个区域为增城、南沙及黄埔，近几年来，这三区楼市发展态势火热，备受购房者关注。

根据克而瑞统计的数据，增城的一手住宅库存面积达到277.42万㎡，库存消化周期为16.1个月；南沙库存面积为165.46㎡，库存消化周期为24个月；黄埔库存面积为120.99㎡，库存消化周期为7.7个月。

从数据可以看出，增城及南沙面临着较大的去化压力，而黄埔的去化压力则较小。

回顾来看，这与整个楼市发展态势有关，具备产业支撑的区域，更被市场欢迎。

2018年至2019年间，增城、南沙及黄埔就出现了较为明显的上涨苗头了。规划端的利好，使得部分区域的楼市产生质的变化。

随着增城的产业规划及交通发展有所提速，13号线、21号线、新塘TOD的轨道交通建设及广州第二机场等推进，区域楼市表现迎来高光时刻。

据了解，2018年，增城以网签30109套的成绩成为广州唯一一个网签量冲破三万的区。而房价也一路高涨，克而瑞统计数据显示，2018年到2020年间，均价从1.4万元/㎡涨至接近2万元/㎡。

而被誉为粤港澳大湾区C位的南沙，2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，广州南沙粤港澳全面合作示范区的概念被根植于市场心中。此外，轨道交通的建设也迎来加速，18号线和22号线的建设，助力南沙联通广州天河、荔湾、海珠、番禺等多区域。

与此同时，南沙的房价也迎来了火热交易，据了解，2018年南沙房价约为2万+/㎡。而2019年到2020年，不少投资客进场南沙楼市，再次助推南沙楼市交易热度，主要交易集中在横沥岛尖、灵山岛尖及黄阁板块，其中灵山岛尖一些火热的楼盘均价达4万元/㎡。

与南沙一样火热的，还有黄埔。黄埔最为核心的优势，则是处于广州东进战略的要略之地，科学城、知识城等多板块产业迎来开花。其中，科学城为黄埔科技力量的核芯，也是粤港澳城市群中的“创新引擎”。

据了解，2019年，黄埔聚集了108个总部企业，涵盖金融、信息科技、新能源、生物医药等高新领域。

楼市方面，中指院数据显示，2017年-2021年间，黄埔一共成交了76781套住宅。2021年，黄埔一手均价同比上涨16%，涨幅超天河、海珠。

然而，普涨过后，规划端的利好也随之被兑现。在此种情况下，三区的锚定价值也要顺势而为，即更多从当前实际市场情况出发。

各区域表现各异

南沙、增城还需等待

2022年以来，广州楼市陆续释放友好信号，如限价政策有所放宽、下调房贷利率，放款周期加快等，都为刚需客和有改善需求的买家提供了较为友好的土壤。

叠加3月16日的积极表态，目前，对于整个大市场来说，政策底已经显现。但此次统计出的库存数据表明，广州楼市的整体恢复程度还不太明显。而作为外围区域最具代表性的三区，增城、南沙、黄埔的楼市也将出现一些分化。

就目前的情况看，增城、南沙、黄埔三区中，产业支撑最强的为黄埔，南沙及增城的产业支撑力度则较小。但从规划看，一个为粤港澳大湾区融合的试验田，一个为广州东进战略的受益区，南沙、增城两者都拥有广阔的前景。

不过，要注意的是，过去南沙放宽人才引入政策，使得不少投机者入市抬高区域价格，高峰时期，区域重点板块楼盘成交价格约4万元/㎡左右。虽然后面南沙方面收紧人才政策及执行了新盘限价措施，但在产业尚未成形，又聚集不少投机者的情况下，暂时难言升值空间。

增城因为区域不限购，供应面积大，且价格相对较低，成为众多刚需群体的选择。但区域除新塘、中新一带有较为成熟的发展外，其他板块发展则较为一般，区域需亟待升级。

总的来说，黄埔因产业支撑更为强劲，更具备溢价基础；而南沙、增城目前尚处在加速发展中，经过一轮上涨后，未来更看重规划落地的情况。