“房地产行业将告别高周转、高盈利、高风险的发展模式，进入红海、微利的时代。”远洋集团对今年的房地产市场行情做出如此判断。

3月23日晚间，远洋集团（03377.HK）发布2021年全年业绩。

2021年，远洋集团实现营业额约人民币642亿元，同比提升14%；毛利约为113亿元，同比提升8%；年度净利润约为51亿元，同比提升9%；核心净利润约为28亿元，同比提升26%。

收入上升也使得总销售成本从2020年的约460亿元增加至529.89亿元，叠加行业调整影响及限价因素，远洋集团去年毛利率同比下降1个百分点至18%，股东应占溢利27.29亿元，同比下降5%。在房地产行业整体盈利能力下滑的大背景下，远洋集团也未能幸免，但相比大多数房企去年的下滑幅度来看，这家公司仍然保持着稳定性。

在房地产主业方面，2021年，远洋集团实现全年协议销售额约人民币1363亿元，同比增长4%，销售面积约767万平方米，同比升9%。

从区域上看，远洋的“南移西拓”战略也逐渐有了成效，2021年61%的协议销售额来自于华东、华南、华中以及华西地区。

据中指研究院发布的《2021年1-12月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，远洋集团2021年1-12月该销售额排在28名，较上年同期排名29位，同比提升一个名次。

财务数据稳健，拿地聚焦“中小地块”

在波动的市场环境和日趋严苛的融资背景下，远洋集团能保持财务稳定并不容易。

截止2021年年末，远洋集团流动比率为1.65倍，净借贷比率约为85%，尚未使用的融资额度约为2322.30亿元。此外，“三道红线”指标全部达标，连续3年处于绿档。

同期，远洋的现金资源总额(包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款)共计人民币270.79亿元，资产负债率降至68%，净借贷比率增至85%。远洋对此解释称主要是受到2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响，导致资金回笼速度较慢，另外，为应对极端行业风险，远洋亦适当增加了开发贷的支取以保障后续的财务稳健。

不过与普通房企相比，投资级信用评级和央企股东背景，使远洋集团融资渠道相对较多，且稳健财务对其资金流也起到不小的稳固作用。据了解，远洋集团2022年年内融资计划已经完成过半。

整体来看，远洋债务到期分布较为均衡，短期内还款压力较小。以美元债为例，2022年，远洋将到期5亿美元债，其中2亿美金已于2022年1月完成再融资，剩余3亿美金计划于4月偿还。下一笔美元债到期为2024年，并且后续无集中到期压力。

作为“绿档”企业，远洋融资渠道较为畅通，在国内成功发行债券外，与不少金融机构也有合作。据悉，远洋已获批尚未提用授信额度超过人民币2300亿元，按揭额度充足。并且于去年成功发行两笔绿色美元债，其中一笔3.2亿的4年期债券，以票面利率2.7%创下其海外债历史新低。

下半年各房企选择收缩开发投入时，远洋也选择较为谨慎的投资策略，2021年共获取25个住宅开发项目，新增土储571万平方米，较2020年的势头有所减弱。

并且从拿地策略来看，远洋依然延续上一年策略，以优化土储区域布局结构以及“小快周转”为主，去年新增开发项目全部位于重点深耕的一二线城市，如深圳、广州、成都、武汉、天津等。25万平方米以下项目占比为85%，较去年中期相比增长10%。

“押题”房地产新发展模式

当前，探索新的发展模式，已经成为房地产行业的新主题。

在全国两会、金融稳定发展委员会会议等明确指出，房地产要“探索新的发展模式”之后，多家机构预计后续房企需要更加关注代建、养老、商业运营、城市更新、保障性租赁住房、轻资产发展模式等方面的转型。

远洋近几年在上述多个方面已有所布局，比如深耕多年的养老、代建、建筑建造、数据、物流地产等品牌。数据显示，2021年，远洋的收入来源之一即其它房地产相关业务（建筑建造全产业链服务、数据地产及养老服务）的收入较去年增长33%。

此外，截止2021年12月31日，远洋合共持有超过23个经营中投资物业，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现全口径租金收入约人民币47亿元，同比提升13%，全口径EBITDA利润约人民币27亿元，同比提升11%。

不动产中轻资产化也是远洋在去年的“大手笔”。2021年10月，远洋集团联合全球主权财富基金、机构投资者等共同发起当前国内写字楼市场最大规模的美元基金，主要投资于一二线核心商圈的写字楼项目，远洋服务、远洋不动产则分别担任项目开发管理人及项目资产管理人。远洋在保持项目操盘及管理权的前提下实现部分退出，从而回笼资金，提高周转，控制负债。

“这不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，远洋此前在不动产领域深耕多年，深谙不动产的‘投融管退’套路，在该领域的资源也较丰厚。”知名地产分析师严跃进对界面新闻表示，这种资产变现术将为远洋腾挪更多空间，比如保证资金链安全、在土地市场低潮期低价储货，聚焦开发主业寻弯道超车等。

此外，面对城市更新的红海，远洋集团也没有落下，已签约旧改项目约1,900万平方米，主要布局在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市，已转化及获取项目的土储面积共375万平方米。2021年新增深圳天和项目和坂田项目，新增旧改项目储备40万平米。

多业务协同日渐和谐，伴随所储备的城市更新、在建物业项目的逐步转化，将为远洋集团的发展带来更多的想象空间。