三月的年报季，美的置业交出了一份不错的成绩单。

美的置业2021年全年业绩公告显示，2021年美的置业实现收入737.03亿元，同比上升40.4%；实现毛利约134.95亿元，同比上升15.8%；核心净利润约54.58亿元，同比上升13.6%；公司拥有人应占核心净利润约38.98亿元，同比下降9.5%。

对于在行业变局下能够保持一个相对安全的状态，3月28日召开的业绩发布会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，主要是因为近几年来公司在投资战略升级、经营基本面改善、融资能力快速提升以及不断拓展房地产相关多元化业务等方面打造核心竞争力。

“美的置业2018年上市的时候，我就讲我们要做‘动能十足的马拉松选手’，到今天仍然把这句话放在我们很重要的战略位置。”

首先就投资战略而言，美的置业自2019年开始进行区域深耕的战略转型，逐步减少甚至放弃原来存量相对低能级一些的城市。

因此可以看到，2019年以来，美的置业的新增土储基本分布在能级比较高的城市，覆盖长三角、大湾区经济区及一二线及强三线核心城市。

数据显示，2021年美的置业新增土储面积约为760万平方米，权益拿地比38%，其中二线及以上城市占比约为91%。

截至2021年底，美的置业土地储备的总面积达4051万平方米，涉及61个城市的354个物业开发项目，一二线城市土储占比达到66%。

郝恒乐称，正是由于这两年投资布局的提升，美的置业每一个项目去化流量方面能得到很好的保障，因为这些城市受短期的波动的影响还对会好一些。

此外，随着将来低量级以及相对低售价区域的一些项目的出清，美的置业的利润也会相对回到一个更加合理的状态。

从销售来看，高能级城市贡献占比持续提升。2021年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约1371.4亿元，同比增长8.7%，二线及以上城市销售占比达78%。

郝恒乐表示，未来的投资策略还是以收敛聚焦为主，目标是将布局城市收缩到29个左右。

除了提升高能级城市占比外，美的置业接下来还会更加注重权益销售规模以及权益比例，而不是一个简单的流量规模。

通过提升拿地权益比以及降低合作项目的数量，美的置地2022年目标的权益占比是达到75%。

“控制1+1不能大于2的这种合作，而且慎重选择合作对象。”郝恒乐称。

无论是城市升级、项目的聚焦，还是提升权益比例，都会使得美的置业的费率和利润率得到改善。

对于投资的节奏时点以及具体的投资项目的选择，郝恒乐指出，首先会确保手头的存量土储有合理的周转率，同时会对投资项目的利润率、IRR以及现金流回正提出更高的要求。“因为毕竟未来的土地市场机会会很多，特别是对美的置业这样的企业机会更加多。”

郝恒乐表示，如今土地市场明显降温，无论是溢价还是竞争都不像以前那么火热，这也是一个必然的趋势。“我们会根据自己的经营性现金流的状况来控制投资节奏，不会突破40%的销售回款。”

过去一年，一些出险房企将不少项目也摆上了货架。凭借资金优势，美的置业从去年4季度到目前收购了13个项目的股权。

郝恒乐透露，收购项目主要着眼于合作项目。“在选择过程中，美的置业会选择退出合作的低能级城市的项目，收购高能级城市的项目，比如南京、长沙、重庆、天津等城市的项目。”

按照这一策略，美的置业接下来还会去推进一些合作项目的股权收购或置换，以使项目更加顺利的推进，同时提升其权益占比和自操盘比例。

美的置业对合作项目的收购也同样要求有良好的投资回报，郝恒乐称，基本上收购的好多项目都是折价收购的。同时收购所需资金对集团的资金占用并不多，目前收购净对价17个亿，但实际占用资金才4个亿。

之所有存在这样一个差额空间，郝恒乐表示：“因为我们通过收购把项目原本的存量资金盘活了，另外还通过并购贷来支付收购资金，所以说对集团整体的资金占用影响非常小。”

从具体的财务状况来看，美的置业可以算得上目前行业内现金流较好且财务健康的民营房企。

财报数据显示，2021年，美的置业新增有息负债的加权平均实际利率为4.63%，截至2021年底，美的置业的平均融资成本约为4.82%，同比减少0.51个百分点。

截至2021年底，美的置业的净负债率、现金短债比以及扣预资产负债率分别为46.3%、1.71、72.1%，现金总额同比增长27.6%至342亿元，尚未动用银行授信额度为1001亿元，而有息负债同比下降4%至563亿元，其中一年内到期的债务近153亿元。

2022年1月13日，美的置业获准注册人民币50亿元的中期票据，2月份第一期15亿4年期票据已成功发行，票面利率为4.5%，成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。

与此同时，美的置业今年已于建行、农行、交行、招行签署了贷款战略合作协议，分别获得贷款额度为220亿、220亿、190亿、120亿。

对于美的置业在融资方面所做的工作，其首席财务官林戈表示，首先就是坚守严格的投资策略；其次是一直强调现金流的安全，这些年美的置业坚持做18个月的资金链安全的压力测试和预算；第三追求融资成本最优原则；第四是科学有序的去杠杆，坚决反对突击减肥式的去杠杆等。

未来房地产行业竞争格局会发生颠覆性变化。郝恒乐表示，行业正在快速的出清，越来越多的这些高杠杆企业出现了大量的债务违约，未来房地产行业整个参与的玩家会快速的减少，能够留下来的无论国企还是信用状况良好的民企都会更加理性，也会减少很多的内卷。