记者 | 黄昱

“在房地产行业市场上行的时候，我们以销售额作为内部考核的目标；在市场平稳的过程中，我们以现金流的回款作为内部考核的目标；当现在出现市场下行的时候，我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”

3月30日，碧桂园2021年度业绩发布会上，总裁莫斌所描述的内部考核目标的变化，反映出过去一年房地产行业面临调整后，房企必须牢牢守住资金安全的底线。

财报显示，2021年碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13.0%，毛利约为人民币927.8亿元，净利润约为人民币409.8亿元，股东应占核心净利润267.97亿元。

在房地产行业毛利率普遍下降的背景下，碧桂园采取的举措是“开源节流、保现金流、保三道红线”。

在开源节流上，碧桂园根据支出的大类制定了详细的费用管控要点。例如在工程端，碧桂园做了穿透式管理，通过对业务进行拆分，穿透到每一笔支出；在营销端以项目为单位做费率管控，根据投放效果制定投入额度，降低无效支出。

截至2021年底，碧桂园共有可动用现金余额1813亿元，其中现金及现金等价物约为1469.54亿元，受限制现金约为343.46亿元；总借贷同比下降2.6%至3179.2亿元，净借贷比率45.4%，相比2020年底优化10.2个百分点，现金短债比约为2.3倍

碧桂园集团总裁莫斌指出，截止3月30号，今年内碧桂园已无境内到期债券，仅腾越两笔可回购公司债共计40亿人民币，境外仅一笔7月份到期的7亿美金优先票据，公司已提前做好了还款的计划安排。

稳定的财务状况，让碧桂园在行业融资趋紧的背景下仍然保持着畅通融资渠道。

从去年12月至今，碧桂园完成了多笔境内融资，融资方式包括供应链ABS、公募债、可转股债券和中期票据等。今年3月初还获得了招商银行150亿元的并购融资额度，3月25日又与农业银行广东省分行签署了400亿的战略合作协议。

“我们坚信良好的财务水平是帮助公司穿越周期的最好支撑。”

过去多年，碧桂园凭借全面布局策略实现了规模快速增长。2016年碧桂园销售增长120%至3088.4亿元，首次跨入行业前三，2017年实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.4%，自此年年蝉联销售第一。

2018年年中，受内外变化影响，碧桂园宣布进入“提质控速”新阶段，随后几年一直保持稳定增长。2021年，碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，继续位居行业前列。

同时在回款方面，碧桂园去年实现权益销售现金回笼约5022亿元，权益回款率90%，这是他们连续6年保持回款率高于90%，居行业较高水平。

此次业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜再次强调从2018年开始规模就不再是碧桂园的第一追求，有质量的销售和经营才是碧桂园的追求。

对于今年楼市的走势，碧桂园认为会是前低后高，跟去年正好相反。程光煜指出，今年碧桂园保持一个比较稳定的销售额，同时平衡好量价关系。

据介绍，碧桂园今年总可售货值大概在6500亿左右，希望通过精准供货使去化水平提高到70%。这其实是一个不小的去化目标，去年碧桂园总的销售去化率为67%。

众所周知，碧桂园成立至今始终走中国新型城镇化道路，多年来坚持全面布局的战略。

截至2021年底，集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3216个，业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、299个地级行政区划1425个县╱镇区，权益可售资源共计约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。

如今在市场分化严重的情况下，碧桂园要想平稳穿越周期，也需要根据市场环境变化调整过往的投资策略。

从去年开始，碧桂园提出要均衡布局各能级城市，以对冲未来的不确定性。莫斌表示，未来碧桂园将对全国的市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系，遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。

2021年，碧桂园新获取333个项目，共计土地权益地价1416.2亿元，同比减少32%，其中新获取土地85%位于五大都市圈，同比增加10个百分点。

从获取土地渠道来看，按权益金额计算，碧桂园2021年新增土储中71%通过招拍挂获取，29%通过多元化渠道获取。

“把握时机获取机会性土地。”这是碧桂园一条重要的投资战略，程光煜表示，收并购一直是碧桂园一个重要的投资手段，从去年下半年开始，市场上收并购机会增多，预计未来一段碧桂园收并购的占比也会增多。

从去年四季度开始，碧桂园主要是对合作项目做收并购，与十多家合作方大概80多个项目进行了沟通，目前已安排收购了其中35个左右，另有30个左右基本谈妥会进行相应安排。另外，银行、AMC机构手头也有收并购标的来接洽。

程光煜指出，产生直接结果的更多还是碧桂园原来有合作的项目，真正完全新增的收并购相对较少。