文|雷达财经  李亦辉

编辑|深海

在交出一封“不及格答卷”后，万科管理层面对投资者时做足了“功课”。

“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试一样，拿成绩单要给父母看一样。”3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上如此开场。

会上，郁亮公布了一系列安抚投资者情绪的措施。

首先，据其透露，去年万科内部已经取消了集团合伙人的层级，也就是通常意义上的集团高管，每个人都要下沉前线去干活，他自己就兼任集团首席客户官。

而集团总裁祝九胜兼任的是长租公寓事业的第一负责人，他不仅要对整个集团经营任务负责，也要对长租公寓业务负全部的经营管理责任。

同时，万科管理层还“主动”降薪。年报显示，2021年，万科任职的8位董事、监事及高管合计税前报酬3409.6万元，同比下降50%。其中，作为董事会主席的郁亮，2021年实际发放现金薪酬下降近九成，并自愿放弃全部奖金。

其次，万科加大了分红力度。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。

最后，为提振市场信心，万科随年报一起抛出大额回购方案。计划在未来三个月内择机回购部分A股股份，回购金额为20亿至25亿元，回购价格不超过18.27元/股。据此测算，公司计划回购股份数约1.09亿股至1.37亿股。

此前在3月30日晚间，万科披露的2021年年报显示，全年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

实际上，营收同比增长8%成为唯一的增长指标。2021年万科经营活动产生的现金流净额同比下滑92.27%，基本每股收益同比下滑46.5%。

此外，2021年万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。

雷达财经注意到，上一次万科净利润下滑还要追溯到2008年，当年的金融危机导致其归母净利润下滑了16.74%。

面对刷新纪录的净利润下滑幅度，在《致股东信》中郁亮表示，“交出这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。”

他总结了净利润下降的三个原因，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值等。

其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因素，2021年公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，其中开发业务毛利总额同比减少189亿元。

“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”郁亮称，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响。

除了前期拿地的价格太高，导致了毛利大幅度下降，万科的投资收益也比不过上一年。

财报显示，2021年公司投资收益 66.14 亿元，较 2020 年减少 68.98 亿元，主要为联合营项目毛利率降低、投资其他业务收益减少所致。

另外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，万科对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值(其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元)，合计减少归属上市公司股东的净利润约25.5亿元。

仅这两项，对净利润的影响金额就达到了94.48亿元。

在业绩会上，有机构人士质疑，万科四季度单季净利润同比减73.05%，是否存在“业绩洗澡”的可能？

祝九胜解释称，四季度业绩大降有三个因素。第一是结算时间分布，四季度占40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二，投资收益基本会在四季度进行盘账，部分投资业务出现收益下滑，比如对贝壳的投资；第三是计提方面的影响，四季度市场明显下行，公司对一些项目进行了计提。

这也从侧面反映出投资收益对万科业绩的重要程度。

关于2022年的战略规划，郁亮表示，万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳，稳中提升”，以实现营业收入和净利润的企稳回升。

不过有两个数据需要注意，2021年万科开工面积3265万平方米，同比下降了17.6%；计划新开工1920.1万平，同比降41.2%。

一些机构预计，新开工收缩或对后续可售货值形成一定制约。这也意味着2022年，万科的业绩不会好到哪里去，因为有房子卖才有业绩。

另外目前市场回暖有限，克而瑞研究指出，虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

数据显示，今年前两个月万科实现合同销售面积 395.8 万平方米，合同销售金额 649.7 亿元，同比下降41.4%和44.3%。

*雷达财经（ID：leidacj）