“十四五”的开局之年，房地产行业的发展逻辑和竞争格局发生变化，在此背景下，华润置地交出了一份不错的成绩单。

3月31日，华润置地发布2021年业绩报告显示，全年实现营业额2121.1亿元，按年增长18.1%，股东应占净利润324亿元，按年增长8.7%，核心净利润266亿元，同比上涨10.2%。

在政府倡导房地产企业向新发展模式转型的大背景下，“开发+运营+服务”并举成为房地产行业未来的趋势之一。

较早开启转型之路的华润置地在商业运营上已处于行业领先地位，其布局的资产管理、轻资产运营、城市建设与运营、长租、康养等都将是新发展模式的重要方向。

华润置地总裁李欣在3月31日的业绩会上表示，创新这件事我们一直在路上，也一直都在做，去年北京开业一个旧存量物业改造，目前在业界的影响力比较大。希望能以此为蓝本，就一些特色化、个性化的小商业找到发展之路。

稳步增长

2021年，随着调控政策和信贷环境收紧，房地产企业面临挑战，百强房企销售规模出现负增长，规模房企整体的目标完整率不到90%。

面对市场环境变化，华润置地去年实现合约销售额3158亿元，同比增长10.8%，完成了全年3150亿元的销售目标。

对于今年的销售目标，李欣表示，今年销售目标是希望在去年的销售额基础上有所提升，我们还是比较看重排名的，希望排名也能有所提升。

受销售持续增长的推动，华润置地去年的总收入中，开发物业营业额达到1838.6亿元，按年增长17%。

从财务指标来看，华润置地的负债率和融资成本仍旧处于行业最低水平。截至2021年底，华润置地的综合借贷总额约1974亿元，只有约28%的有息负债一年内到期，平均债务期限拉长至5年，目前现金及银行结存约1087亿元，同比上涨21.6%，足以覆盖短期借款，同时净有息负债率仅30.4%，位于行业低位。

在融资成本方面，华润置地也继续维持行业内较低水平。2021年的平均融资成本仅3.71%，同比继续下降37个基点。

良好的财务状况下，标普、穆迪和惠誉继续维持华润置地“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。在去年下半年多数房企因资金问题被下调评级和展望的背景下，华润置地能继续保持投资级评级实属不易，也印证了这家公司的财务稳定和安全性。

凭借资金和财务优势，华润置地去年拿地积极。年内新获取项目61个，新增权益土地储备1107万平方米。截至2021年底，华润置地总土地储备面积6873万平方米，权益土地储备4889万平方米，土地储备布局与结构优质，可保障未来三年以上的发展需求。

自去年12月10日中央层面鼓励银行开展并购贷款业务，以重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目后，华润置地成为首个得到金融机构公开表态提供资金支持收并购的房企。

1月25日，招商银行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。

在融资环境边际改善的背景下，华润置地等优质规模性房企的优势进一步凸显，迎来逆势扩张的好时机，同时也被市场赋予“白衣骑士”的角色。

申万宏源研报指出，考虑到目前行业供地出清的背景下，华润置地在资金方面拥有非常显著的优势，后续并购落地可期。

金融机构认可，充足的资金实力，以往并购合作经验，这些积累都将促使更多出险企业选择与华润置地合作，也会让华润置地在接下来的并购市场获得更多机会。

华润置地管理层在业绩会上表示，对于收并购会采取积极态度，一方面提升工作的质量和工作效率，另一方面是数百亿的并购贷额度，为集团收并购创造了条件。但面对收并购机会，也会防范风险。

经营性业务持续发展

房地产行业正迎来重大的转折，去年“中央经济工作会议”和今年《政府工作报告》均强调房地产要“探索新的发展模式”，促进房地产业良性循环和健康发展。

对于新发展模式，李欣表示，“相对旧发展模式，新发展模式具体是什么样的定义？目前我也给不出来，但是我觉得从行业正在发生的几个深刻变化，可能对未来新发展模式的定义和总结会有参考性。”

李欣提到，一个是行业从高负债、高杠杆、高周转、大规模向高质量、高品质、高效率转化，这个转化已经很明显了。第二个是这个行业已经从追求外延式规模增长，转向了追求内涵式质量发展转变。第三个是行业已经从原有的增量主导发展的模式，转向存量主导的发展模式。

从华润置地的业务模式来看，早年在做的综合体模式，其实是产业地产模式，包括华润置地也做了长租、产业地产，都是通过土地转化为资产，对资产有效经营的方式来做商务上的循环和平衡。李欣认为这几个变化会影响行业未来的新发展模式。

华润置地在2021年明确“城市投资开发运营商”的战略定位和“3+1”一体化业务组合模式，即构建开发销售型物业、经营性不动产业务、轻资产管理业务（即华润万象生活）三大主营业务与生态圈要素型业务一体化发展。

购物中心是华润置地经营不动产业务的重点业务板块。2021年购物中心零售额按年增长45%至1072亿元，实现租金收入139亿元，按年增长38.1%，大幅优于市场平均水平。华润置地还加大对购物中心的投入，实现9座购物中心如期开业，新增获取购物中心项目12个。

截至2021年底，在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个；在营写字楼23个，租金收入同比增长20%至19亿元。目前的华润置地，已经是国内商业地产运营方面的标杆企业。

李欣提到，储备的项目按照目前的开发进度和结构铺排，在未来4年时间陆续释放，目前的储备即使没有新增，也可以满足每年开10到12个，以兑现集团的目标。

“十四五期间整体购物中心收入的增速维持在20%以上，同时购物中心的毛利率水平维持在70%以上，管理层对此有充分信心。”

生态要素型业务也是华润置地战略的重要组成部分，涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域。2021年，实现营业额167亿元，其中城市建设与运营业务收入占比95.4%。

在城市片区统筹、大型体育文化场馆建设及国家级赛事运营保障方面，华润置地具备优势，建设完成了西安全运会及残特奥会主场馆，并于2021年成功完成了全运会及残特奥会等多项赛事保障。

华润置地管理层表示，将坚定轻资产业务模式，基于过往成功项目的经验，全面发展政府代建、大场馆代建、综合体代建、住宅（保障房）代建和代运营业务。

在国家大力发展的保障性租赁住房领域，作为央企的华润置地也积极参与其中，承担着社会责任。在长租公寓业务上投入和发展，目前已经是华润置地重点规划和培育的业务。华润置地在“十四五”期间定下的目标是，未来计划每年以1万间的速度新开业，每年保持40%以上的业绩增速，实现在长租公寓行业排名前十。

李欣曾透露，华润置地在“十三五”期间进入长租公寓市场，但发展过程中没有唯规模论。

2021年，华润置地长租公寓品牌“有巢”实现营业额3.13亿元，同比增长46%。截至2021年末，在营项目30个，房间数2万间，储备项目16个，房间数3.25万间。

华润置地接下来将积极应对行业挑战，加强管理改善，在投资、开发、运营等方面苦练内功，不断提升运营效能和组织能力。

李欣表示，目前华润置地内部也正围绕着降本提质增效、杜绝浪费等方面提升管理，顺应“管理红利时代”的一些要求，在新获取项目上会保持审慎。