文|野马财经 白龙

编辑|卢泳志

“一个企业有了较雄厚的实力后，不能自我膨胀，一定要有畏惧感，对市场的畏惧感，对未来的畏惧感，以及对变化的畏惧感，才能在市场竞争中得以长远的生存。”

在闽系房企中，信奉“惧者生存”的中骏集团（1966.HK），在董事局主席黄朝阳的带领下，最初发展速度一直以“佛系”著称。

1987年成立的中骏集团，直到2013年才突破100亿元规模。与其它激进的闽系房企相比，算是一股清流。

不过近年来，中骏一改佛系风格，仅用三年时间就跨入千亿房企。今年是中骏进入千亿队伍的第三年，不久前公布了2021年的成绩单，继续以1045.31亿元的销售额，站稳了千亿脚跟。

图片来源：中骏集团2021年财报

从加速，到失速

1984年，年仅18岁的黄朝阳远赴东北，从经营机械零配件开始走上创业之旅。

三年后，黄朝阳回到泉州创建中骏集团，最初涉足机电行业， 1996年转战房地产，并开发了第一个地产项目。

在最初的20年内，出身“闽系”的房企中骏，在黄朝阳领导下，坚定着对市场的畏惧感，稳健发展。

在黄朝阳看来，稳健发展是选择先舍后得的行为，舍弃在市场快速膨胀过程的利润，得到一个具备较强抗风险和动荡的企业，是值得的。

不过这一个平衡，在2017年被打破。那一年，多家房企提出千亿规模的梦想，只有拿到了规模后才能抢占生存空间已经成为行业共识。

于是，黄朝阳在2017年提出千亿目标“三步走”战略，计划在2018年实现500亿，2019年实现800亿，2020年突破千亿。

中骏自此走上了发展的快车道，开始攻城略地，冲击规模。2017年，中骏集团购入38个项目，总价为321.67亿元，为2016年拿地金额的近3倍。

据了解，中骏集团合同销售额在2017年实现了332.47亿元，同比增长了41.3%；2018年实现513.6亿元，同比增长54.5%；2019年实现805.01亿元，同比增长56.7%。

2020年，虽然中骏集团将目标下降至930亿元，不过还是顺利达到千亿目标，实现了合同销售额1015.37亿元，同比增长26%。

中骏正式跨入“千亿房企俱乐部”，不过，突破千亿规模之后，中骏的增速明显放缓。

在2020年的业绩会上，中骏将2021年的销售目标定为1200亿元，在2020年1015.37亿元的基础上增加18%，增长速率进一步放缓。

不过，中骏2021年最终销售额为1045.31亿元，仅完成去年目标的87.1%，实际同比增长仅2.6%，增速明显放缓。

“后千亿时代”的挑战

从提出千亿目标，到最终实现，中骏仅用时三年。

目前维持在千亿规模的中骏，当前表现相对稳定。值得注意的是，中骏的债务规模快速跃升，其债务风险和偿债压力值得警惕。

正如万科董事长郁亮所言，行业冬天来的时候谁都冷，安全比增长更重要，能力比规模更重要。

2017年以前，中骏集团总负债一直控制在400亿元以下。伴随着销售业绩不断增长，中骏的负债总额同样在不断增加。

数据显示，2017年至2020年，中骏负债总额分别为496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元。2021年财报显示，中骏负债总额达到1523.05亿元，较去年增长15.85%

相比之下，2021年中骏的债务规模的增速，已经远远超过了去年全年的业绩规模增长的速度。

除了债务规模不断高企，中骏的销售毛利同样在连续下滑，利润空间不断被压缩。数据显示，2018年至2020年，其毛利率分别为34.6%、27.6%及24.1%。2021年，中骏的毛利率进一步下滑，降至约21.7%。

除了债务增加外，为了冲规模，中骏的产品质量也受到诟病。

黄朝阳在10年前曾公开对媒体表示，中骏是将“构筑传世家园”作为宗旨的企业。言下之意，就是要保证品质。

如今，在“后千亿时代”，经常可以看到中骏业主的维权消息在互联网上传播。

2020年，西省住房和城乡建设厅通报的2020年第三季度建筑施工安全生产“百差工地”里，排名第一的就是中骏世界城项目。

如何跨过“黑铁时代”？

近几年来，房地产市场发生了翻天覆地的变化。

在业内人士眼中，地产行业也从“黄金时代”，一路降级为如今的“黑铁时代”。从万科的“活下去”，到去年一大批房企债券逾期，地产行业的寒冬，比以往任何一年都要“冷”。

按照国家公布的“三道红线”要求，2021年的中骏也只是勉强过关。

数据显示，2021年，中骏非受限现金与短期债务的覆盖率为1.0倍，剔除预收款项后的资产负债率为67.3%，净负债率为70.7%，达到“三道红线”指标要求，属于“绿档”行列。

不过与去年相比，中骏除了资产负债率有所下降外，净负债率增加了11.5个百分点，现金短债比也较1.3倍有所下降，只能刚好覆盖短期债务需求。

据了解，冲击千亿以来，中骏的现金流也在日渐趋紧，经营活动现金流逐年净流出。

数据显示，2019年到2021年，中骏现金流分别流出70.88亿元、33.78亿元和69.46亿元。粗略计算，近三年来，中骏的现金净流出高达174.12亿元。

在实现千亿的过程中，中骏的扩张借势合营联营，也导致其非控股权益占比不断走高，千亿成色稍显不足，甚至被业内人士调侃为销售额“注水”。

对此，黄朝阳在去年中报发布时强调，中骏将会注重权益比例的提升，未来会更注重权益的逐步上升。可以明显的看到，中骏的权益比例较2020年的66%，进一步提升到了去年的71%。

在权益比例增加的同时，中骏的少数股东权益却仍在快速增加。

数据显示，2017年，中骏的少数股东权益为34亿元， 2018年到2020年，中骏少数股东权益分别增长至59.57亿元、127.07亿元和181.54亿元。短短3年时间增长了147.54亿元。

图片来源：中骏集团2021年财报

2021年，中骏的少数股东权益进一步增至209.20亿元，已经占到所有者权益比例的48.98%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜指出，房企通过合作开发可以解决融资，还可以在推动企业规模增长的同时，运用一定的财务技巧，降低企业的表现负债。

而知名地产分析师严跃进也认为，少数股东权益的占比增加可以减少净负债率。

进入2022年，中骏选择放慢脚步，缩减投资。黄朝阳对投资者表示，今年中骏考虑安全第一，暂时不会买地，如果有大的组合政策，才会考虑买一些地。

“后千亿时代”，中骏会如何发展？