文︱星途

“行业最糟糕时间逐步过去，预计全年是先低后平稳的过程，从二三季度开始，市场会逐步走向平稳。”在3月底举行的时代中国业绩会上，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示。

但同时，时代中国主动对销售目标做了调整，预计650亿元左右，较2021年的1100亿元调低了450亿元。

对此，岑钊雄认为是基于“面对行业调整、变化及对于未来行业发展的判断”。

作为在2020年销售额首次破千亿的房企，时代中国在2021年的销售额未达目标，回落至千亿元以内。或基于这一原因，叠加市场仍未回暖的考虑，如今拟定的目标较为稳健。

事实上，自去年末以来，由政策端吹起的暖风一直助力房地产市场信心恢复，部分城市房贷利率和放款速度都有所放松，需求端也有一定回暖。 

据4月5日中指研究院发布的统计数据，2022年一季度，一线城市新房价格环比有所恢复，价格累计上涨0.15%，较2021年四季度由跌转涨，市场有所恢复。

时代中国作为华南民营企业，深耕粤港澳大湾区由来已久，此次一线城市首季需求端的回暖，一定程度上也为其带来销售层面上的利好局面。

销售额同比微降

将持续转化城市更新项目

在上一年度房地产市场严控的大背景下，时代中国交出的答卷仍然较为坚韧。

据年报数据，截至2021年末，公司年内实现营业额436.4亿元，同比增加13.1%；年度合同销售955.9亿元，同比下跌4.8%，但仅实现目标销售额的86.9%；合同销售均价为18590元/m²，同比增加24.7%；实现利润47.5亿元，同比下跌11.4%；毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%，与去年基本持平。

虽然合同销售及利润方面有所减幅，但在疫情及调控的影响下，该份成绩单表现较为不错。而销售均价的提升，主力区域来自于广州及佛山两城。

据了解， 2021年，时代中国在广州及佛山两城分别实现321.2亿元及208.4亿元的销售金额，占总金额的33.6%及21.8%，销售单价分别同比上升46.2%及40.7%。

目前，时代中国拥有城市更新项目总数约135个，潜在总建筑面积约4000万m²，总体货值超过1万亿元，广州、佛山、东莞、深圳等大湾区城市为重点布局主力。

2021年，时代中国来自城市更新业务的收入约为44.07亿元，主要贡献来自广州、佛山地区的城市更新项目。

据不完全统计，时代中国在广州确定或介入超20个旧改村项目，包括增城新塘官湖村、增城荔城城丰村新汤社、从化江埔街禾仓村、番禺沙湾福涌村、花都横潭村、黄埔红卫村、南沙黄阁大塘村等。

这几个旧改项目，涉及了黄埔、从化、番禺、花都、增城、南沙等区域，旧改投资金额超290亿。

其中，横潭村是花都重点旧改项目，投资额为8亿元。在今年花都区工作会议上，已经确定将稳步推进横潭村旧村改造项目。

增城核心发展区域新塘官湖村旧改总投资预算约63亿元，该村位于地铁13号线官湖站上盖，一站可链接新塘TOD。去年，官湖村已被纳入新塘旧改试点项目，在增城快速推进城市更新的当下，官湖村未来的旧改成果值得期待。

近两年具备较高成交热度的南沙黄阁，时代中国也有所涉及。2020年5月，时代中国通过南沙黄阁镇大塘经济联合社代表会议表决，成为大塘村旧改的合作房企，项目投资金额约38.53亿元。据了解，大塘村旧改项目被列入了广州市发改委2022年“攻城拔寨”重点项目计划中。

岑钊雄表示，城市更新会是时代中国主要的业务，今年公司预计会有8个城市更新的项目会完成转化，其中一部分也会变成土储。

截至2021年末，时代中国总土地储备约为1990万m²，其中位于大湾区的土地储备占比接近90%，公司认为足够应付其未来三年的发展所需。

而随着城更项目的转化，或将进一步提升房企开发利润空间。

信号加强，压力缓释

年底三道红线争取转绿

当前，在政策端放松信号的导向下，稳房地产的诉求强烈，房地产行业稳健发展的重要性不言而喻。这要求房企在资金端方面也需有一定的把控能力。

在资金端上，时代中国债务结构有所优化，表现为负债、融资成本降低等，不过三道红线方面，仍有一项未达标。

截至2021年期末，时代中国计息负债余额为534亿元，相比去年降了81亿元，降债幅度超过13%。同时，时代中国融资成本也有所降低，2021年公司融资成本为6.6%，较2020年的7.3%下降了0.7个百分点。

三道红线方面，时代中国在净负债比率、现金短债指标上有比较明显的改善，分别为76.7%、1.9，均优于监管要求；而剔除预收账款后的资产负债率为74.6%，虽高于三道红线标准指标，但也较2020年底下降4个百分点。

时代中国管理层表示，将全力推进三道红线2022年底转绿。

在政策端纾困，及金融机构保持新增贷款适度增长的大环境下，三道红线达标的房企，更容易获得市场的青睐。

时代中国2021年呈现的资金端数据，虽说还未到达优秀水平，但其良好的土储情况和杠杆调节能力，有助于外界对公司长远发展持正面态度。

正如岑钊雄所说，今年的目标，就是坚定降低杠杆率，降负债，以确保公司平稳发展。而另一层面上，也可以理解为，能扛过行业周期的企业，才不会在这条长长的赛道上滑坡。