文 | 丸子君

“我们是去年年底开得盘，现在各面积段都还有一些房源。”销售人员对界面楼市表示。

近日，界面楼市在朋友圈收到了位于南山中泰印邸的广告信息，推广88平方米的3房住宅房源。

中泰印邸在2021年12月开盘，推售房源数量仅124套，当时获得了102批认筹。但如今过去4个月，项目却依然未能售罄。

既是现房，无交付风险，又是位于最受新房客户青睐的南山区，并且主推60-90平方米的小面积刚需房源，甚至数量也非常少，但中泰印邸究竟为何至今未都能清盘？

从“日光”到去化难，剩余约69套“未售”房源

界面楼市从项目销售处获悉，中泰印邸目前在售房源，的确是2021年12月推售的那一批，“目前剩的也不多，大概20套，没有优惠”。

在深圳住建局官网页面，界面楼市粗略统计发现，这一项目仍有约69套房源显示“未售”。系统提示称，“未售”可能存在不动产登记状态为“有效、抵押、查封”等多种情形。

其中，约88平方米户型“未售”的房源约有43套，约75平方米户型约11套，约60平方米户型约13套，292平方米户型约2套。这也似乎印证了销售所说的“各面积段（房源）都还有”的说法。

中泰印邸最早在2021年1月获批预售，备案住宅115套，备案价格区间约9.34-12.9万元/平方米，均价10.74万元/平方米，户型为60-76-87-88平方米。

当时，深圳新房市场相对火热，项目115套房源吸引了175批客户认筹，在开盘当日就已经清盘。

而到2021年12月，项目备案了124套现房，却已无法获得同样的成绩。在12月初，项目推出约60-88平方米的小户型，以及2套约292平方米的大户型房源，备案均价同样是10.74万元/平方米。不过，这次项目在销售方案中就已明确，带装修交付的房源需另付3800元/平方米的装修费，即带装修的均价为11.12万元/平方米。

最终，项目获得102批认筹客户，认筹率约82.3%，后续无去化消息传出。

如今时隔4个月，从中泰印邸仍未清盘的情况来看，当时的去化情况或不太理想——按剩余69套房源计算，开盘时的去化率或低于44%。

多个同期新盘都未能清盘

事实上，在2021年底入市的新盘中，不乏如中泰印邸一般“清盘难”的项目。

其中最典型的是润玺二期，从一期的近万人认筹、顺利“日光”，变成数月过去都仍未售罄，甚至期间还曾推出过“全民营销”活动，但仍未达到清盘。目前，界面楼市在华润置地官方售房小程序“小润选房”上查询发现，项目仍剩余120平方米户型的房源在售。

此外，据深圳住建局官网显示，同样位于南山区的玖裕名苑、临海揽山御园，也都是在2021年底入市，但目前仍有房源显示“期房待售”。

而在新房供应更多的区域，类似的去化缓慢的项目则更多：光明区的凯旋君庭、安联尚璟府，龙华区的盛荟城、御景华府、万福花园、卓越柏奕府，罗湖区的东海富汇豪庭、独树阳光里、翠园华府，龙岗区的联发天境雅居、和昌拾里华府、信城缙华府等等。

上述新盘均是在2021年12月份前后开盘，但仍剩余不少房源待售。其中，光明的安联尚璟府推出353套房源，仅3套房源显示“已签认购书”，剩余均为“期房待售”。

新盘扎堆入市分散客源

这些新盘的滞销，或由2021年三、四季度起深圳楼市热度降温所致。

尤其是在2021年底，由于不少房企急于完成销售与回款任务，集中推售房源。据界面楼市粗略统计，2021年9-12月深圳入市的住宅新盘超过70个，带来近2.5万套房源，无疑加剧了新盘间的竞争，稀释了客户。

同时，新出让宅地的限售价格降低，也是一大原因。由于2021年全国土地出让政策调整，深圳宅地配建的商品房限售价格也跟随下调。当时市场上的观点普遍认为，新出让宗地项目的性价比更高，新房客户可以继续等待新项目入市。

不过，自3月底开始，新房市场重新变得活跃。3月28日-4月3日，深圳新房成交1592套，环比上涨25%。随着市场回温，预计新盘项目也有机会逐渐走出冷淡。