文|中指研究院

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十九年。研究组把握行业发展脉搏，深入揭示房地产企业经营规律，为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用。

当前房地产市场步入调整期，企业发展变化大。因此，2022中国房地产百强企业研究，从评价指标体系和数据来源复核方面进行调整和完善，优选更加稳而强的企业。

评价指标体系方面，进一步强化了对企业稳健性的分析，一方面增设了“应付款占总负债的比例”，该指标是衡量企业短期的潜在债务和流动性风险；另一方面进一步优化了现金短债比的计算规则，在计算货币资金时扣除掉受限制资金，严格评价企业偿债能力。

数据来源方面，主要依据中指数据调研监测的企业拿地、销售、项目建设等经营情况，深入了解企业微观经营活动，获取更丰富详实的数据和资料；企业筛选，对偿债方面已经出现问题的企业，或将出现问题且没有实质举措的企业，进行逐一筛查；加强对数据的调研和交叉复核，优选更加稳而强的企业。

 

2021年，房地产市场实现了超预期增长，全国商品房销售额为18.2万亿元，销售规模再创历史新高。百强企业顺应市场变化，紧抓热点城市群发展机遇，运用多种营销手段并加大线上及线下营销力度促进回款，实现了销售业绩的增长，但增速首次低于全国。2022年房地产企业面临市场调整的压力，未来稳健经营、行稳致远将是发展的主旋律。

销售总额超9万亿，市场份额下降至49.9%

百强企业2017-2021年销售增长情况

2021年，百强企业精准把握市场需求释放节奏，上半年前置销售节点加速推盘，下半年加大促销力度和销售渠道合作，加速回款，实现销售总额90802亿元，同比增长3.9%，增速首次低于全国0.9个百分点、销售面积56943万平方米，同比增长1.6%。

百强企业及综合实力TOP10企业2017-2021年市场份额

随着行业监管的逐步落实，行业加速出清、企业优胜劣汰，大而不强的企业未列百强中，百强企业的市场份额小幅下滑。2021年，百强企业市场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.5%，较上年下降0.4个百分点。在行业出清优选过程中，必然会出现百强企业市场份额的短暂调整，随着市场企稳、行业格局重塑后，百强市场份额或将继续提升。

阵营分化继续加剧，部分国央企销售表现突出

百强企业不同阵营2021年销售额及其增长率均值情况

百强企业各阵营增速均有下降。阵营间的规模壁垒和大而强的优势不复存在，经营稳健才是硬道理，百强前10企业、11-30企业销售额增长率均值为3.1%、6.1%；31-50企业、51-100企业把握重点区域城市热度分别实现了销售额同比增长1.7%、4.0%。

阵营间分化加剧的同时，企业间的分化也在加剧，其中综合实力较强和布局重点区域的国央企销售表现比较突出。国有企业较为集中的布局一二线核心城市，同时凭借稳健的经营、畅通的融资优势和政府背书备受消费者信赖，进一步转化成销售业绩的增长。

强调财务安全和经营稳健，精细化运营筑牢发展护城河

百强代表企业未来发展策略

随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用，“大而不强”的企业也逐渐暴露出问题。未来，百强企业不再一味的关注规模，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。

把握城市群发展机会，加大高潜力城市深耕力度

百强代表企业2020、2021年各等级城市销售额分布

2021年，百强企业继续深耕重点城市，二线城市仍是主要销售来源。一线城市受新房供应规模加大的影响，在旺盛需求的带动下市场成交规模增长，销售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%；二线城市占比为58.2%，仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比23.0%。

百强代表企业2020、2021年城市群销售额分布

百强企业聚焦核心城市群，长三角、粤港澳、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成。50家百强代表企业销售结构中，五个主要城市群销售占比合计达74.7%，同比增长0.4个百分点。

因城施策把握市场主流需求，强化品质服务提升产品力

百强代表企业2020、2021年重点项目各面积段销售占比

2021年首改和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，百强企业加大首置类产品的推出比例，支撑销售业绩的增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平米以下首置类产品的销售额占比为17.4%、较上年提升0.8个百分点；90-140平米首改类产品销售额占比达55.4%，较上年下降0.6个百分点；140-200平米改善类及200平米以上高端类产品销售额贡献率分别为18.5%、8.7%，较上年均下降0.1个百分点。

2021年百强企业房地产营销措施

2021年，百强企业顺应市场变化趋势，在上半年加大推盘力度，市场活跃度较高，上半年销售额占比超五成；下半年受到调控政策等因素影响，房企推盘面积呈现较大波动态势。同时，百强企业紧跟市场形势，适时调整营销策略，通过提供特惠房源、打通线上+线下营销渠道、新技术应用等多种方式，助力提升营销管理水平，提高项目去化率。

 

百强企业2017-2021年营业收入与净利润均值变化情况

2021年百强企业营业收入与净利润保持增长态势。竣工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势，百强企业营业收入均值达498.6亿元，同比增长19.3%，增速较上年增加1.6个百分点。由于营业成本上涨，净利润均值达56.2亿元，同比增长0.4%，增速较上年减少1.5个百分点，净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”日趋严重。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。

行业低利润时代的应对策略

地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。长期来看，房地产行业长效机制逐步建立，房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。房企需调整经营方式，发挥综合运营优势，适应行业调整周期。当前，部分高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场；同时适度发展轻资产业务，发挥运营优势，提升边际效益。

百强代表企业2020-2021年拿地总量及同比增速

2021年住宅用地供应明显缩量，叠加政策调控和融资监管显效，全年百强企业投资规模明显缩量。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少12.7%，其中招拍挂市场的拿地金额16804.8亿元，占全国300城土地出让金的29.4%，同比下降0.5个百分点。

百强企业聚焦重点城市。一二线城市仍是百强企业布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一二线城市，其中一线城市占比7.1%，二线城市占比53.4%，一线、二线城市占比分别同比增长2.4、6.6个百分点。

分所有制类型来看，国企拿地力度整体更强。2021年国企拿地金额同比微增1.0%，拿地销售比均值为38.0%。表明当前国资背景企业仍具有融资优势，投资力度仍保持在适当水平。

 

2017-2021年百强企业“三道红线”情况

2021年百强企业规范经营、积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式稳降杠杆，“三道红线”提出后应对更加从容，均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

2020年-2021年融资总额

融资收紧叠加偿债高峰期，市场调整销售回款压力较大，企业现金流面临更大挑战。2021年，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。而百强企业中国企融资能力较强、成本较低；区域型房企布局重点城市，销售韧性好，整体财务基本面良好。

为此，百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金。

 

百强企业2017-2021年纳税情况

2021年，百强企业积极依法纳税，纳税额保持稳步增加的态势。百强企业纳税额均值达60.2亿元，同比增长2.2%，其中税金及附加均值为38.9亿元，所得税均值为21.3亿元。同时，百强企业积极响应政府相关部门的号召，扎实推进保障性租赁住房建设，并持续加大公益捐款投入积极回馈社会，为防汛抢险和疫情防控提供资金支持。

百强企业深入践行可持续发展理念，运用智慧科技手段及绿色环保等手段，积极探索绿色发展模式；更加重视项目绿色认证，推动企业转型升级；打造绿色生活体系，助力绿色服务升级。

结语

2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。在此背景下，百强企业已然意识到唯有稳能强、大非强。中国房地产行业进入调整通道，过去“高周转、短平快”的发展模式亟需转变，未来房企应优化模式，稳字当头、管控风险；强化运营、提质增效；聚焦主业、延伸服务；顺势而为、把握时机，方能行稳致远。