文 | 北京海证

物管“巨无霸”终于敞开双臂拥抱资本市场了。

4月1日，当大家都沉浸在愚人节气氛中时，中国房地产公司万科旗下的物业管理公司——万物云空间科技股份有限公司向港交所正式递交上市申请，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

拟登陆港股主板不是玩笑，作为国内首家年入超百亿，2021年在管项目高达2823个、在管面积近7亿平方米且管理服务满意度排名第一的物业服务公司，万科物业上市赶赴资本盛宴只是时间问题。

据悉，万科物业现已发行的股票总价值为10.5亿股，若以万科物业上市前投资者进行的交易价格估算，转让价格近100元/股，以此估算，万科物业在上市前的估值已超千亿，无疑将成为支撑万科母公司业绩持续增长的第二曲线。

造就枭雄难离时代和市场的沃土，作为房企龙头，屡获“三好学生”称号的万科终于选择在楼市寒冬将物业板块拆分上市，虽然姗姗来迟的万物云市场估值悬而未知，资本市场与物管企业的故事却变得越来越有看头了。

01、高周转的地产市场荣光不再，精耕细作的物业熬出一片蓝海 

公开信息显示，目前“A+H”上市物企总数为84家，其中港股物管企业占到53家之多。赶在3月最后一天，除了恒大物业、彩生活、荣万家和奥园健康之外，49家港股物企均交上了2021年的答卷，根据49家港股物管企业财报汇总数据，其2021年总营为1647.46亿元，各企业平均营收33.62亿元，均涨幅同比为44.65%。

相较于2020年同期披露年报，40家港股物管企以36.57%的平均增速，港股物管板块企营收增速提升了8%，呈现稳步上升的爬坡态势。此外，以香港中概股企业碧桂园服务（06098.HK)、雅生活服务（03319.HK）、世茂服务（00873.HK)等为代表的8家物管企业先后配售新股进行约360.48亿港元的融资。

值得注意的是，曾与万科一同许下“绝不将物业板块拆分上市”的香港中概股龙湖地产（00960.HK），也在年初抢先一步将旗下物管板块龙湖智创生活拆分，向港交所递交了招股书，据悉，龙湖智创生活的物管服务面积超过2.5亿平方米，并以2021年111亿元的总营收跃升至“百亿物管企业联盟阵营”。

万物云和龙湖智创生活携手奔赴港股，无疑指向一点：资本市场对各大物管企业的盈利预测和估值显然高于房企。同样，得益于近年来资本青睐，中国物管行业在精耕细作数十年后开始加快成长步伐，并在产业快速集中的道路上提速前行。

02、物业估值连年攀升  头部房企价值增长新赛道

根据乐居财经研究院今日发布的《2022中国物业服务满意度蓝皮书》，2021年，我国物业管理行业总规模达到342亿平方米，预计2025年物业管理行业总规模将突破380亿平方米。

宏观政策层面，2021年1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出规范物业管理服务，并提升物业管理服务水，加之此前《新物业管理条例》等规范的相继出台，充分保障了物管行业及管理的有序健康发展。

“十四五”公共服务规划明确指出要持续提升社区服务体系建设的精准化、精细化、智能化水平，毫无疑问，未来物管行业将在“物业管理发展”与“社区生态建设”的双主航道并行中迎来新的发展机遇。

相较于以物业管理及服务业务为核心作为主线发展，物管企业的头部聚集效应则十分明显：依托地产发展或与之有强连接的企业因光环效应笼罩而具有天然优势，更容易获得市场的认可与业绩的保障。

公开数据汇总可知，背靠地产房企的物管企业土地储备总额高达117087万平方米，香港中概股企业碧桂园服务（06098.HK)、中海物业（02669.HK)、恒大物业（06666.HK)、华润万象生活（01209.HK）等十余家物管企业均获得较大收益，品牌溢价能力也随之增强，即使在成本附加较高的基础物业服务上，利润总额也比中小型的物管公司更为丰厚。

以“利润王”香港中概股企业中海地产（中国海外发展(00688.HK)）为例，根据财报显示，2021年，中海地产取得营收2422.4亿元，同比增长30.4%，其中商业物业收入51.7亿元，同比增长17.4%。

从拆分自该老牌央企同在香港上市的中海物业（02669)发布的年报更能说明问题：中海物业全年整体收益为94.42亿港元，整体毛利为16.42亿港元，公司股东应占溢利为9.84亿港元，同比增长分别为44.3%、37.3%、40.5%，尽管中海物业的毛利率五连跌后仍出现下滑（由2021年的18.3%下滑至17.4%），但这份成绩单的美中不足也就止仅于此了。

根据财报估算，中海物业2021年3、4季度毛利率为18.5%，环比上半年止跌提升2.4%，但受制于成本、通胀等市场竞争的因素与中海物业自身酬金制占比较高等原因，全年毛利率依旧难以逆势止跌。中海物业副总裁兼执行董事庞金营曾对此作出解释：“现在酬金制占比基本上增速非常小，包干制项目占比不断提升，这个因素的影响在将来也会降低。”

正迎全面转型的物管赛道，在加速升级中不断形成更有利于资本红利释放的行业发展规范，基于城市等级及区域规划，我国物管企业已根据行业市场的变化形成了极具针对性的清晰的定位，相关行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理企业的营业收入总额也连年攀升。除了作为地产行业的“现金奶牛”，房企品牌建设的重要引擎外，物管行业也在标杆企业的引领下加速本赛道的蝶变。

03、数智科技赋能，现代物业服务行业发展未来可期

衡量一家物管企业的市场价值，抛去如何开拓多样化的产品，挖掘高附加值的服务，创立独立经营的服务品牌因素外，影响物管公司服务质量的因素与业主对物业服务满意度无疑是最重要的指标。2021年伊始，多部门联合印发出台了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确指出要加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。后疫情时代，物管公司增值服务能力的扩张则离不开数智科技的赋能。

伴随我国5G的加速落地，以人工智能、物联网、云计算为代表的数字科技也为物管企业带来了新的变革方向，“互联网+”加速渗透到物管行业，使传统的密集型劳动输出企业在科技的赋能下，日渐转变成为按需精准服务的集约化现代物管模式，从物管企业对数字化的不知所措，到“物业+互联网”模式全面覆盖并进入成熟期，这个从“0到1”的转变有效地化解了物管行业经营成本上涨、物业纠纷接接连不断、行业集中度低、企业水平参差不齐乱象频现等严重掣肘企业发展的诸多痛点，更为日后赢得资本的青睐打下了坚实的根基。

早在2014年便开始布局“智慧园区”试点项目的绿城物业（HK.02869），以优质暖心的物业服务为根基，通过品牌为市场传播介质，通过智慧科技为手段来开拓市场后，多家物业服务企业纷纷效仿，致力发展人工智能应用来打造智慧物管；碧桂园服务则选择采用AI技术，通过AI和物联网的深度融合打造“云－边－端”的AI全栈解决方案，将旗下在管项目的物业服务场景全面智能化。

物管企业的智能APP的应用也是行业打造全智能社区生活的重点与基础，通过互联网智慧平台，以往传统物管服务无法达成的诉求纷纷得以落地。以雅生活服务（HK.03319）基于云上科技打造的“雅管家”为例，该平台可以充分整合在管项目的所有资源，业主反映问题仅需通过手机在线操作，专属客服管家在线提供物管服务，将过去繁琐的业主报修流程简化，通过为业主，地产房企和物管企业提供标准化、精细化、专业化的服务，实现了为物管行业全链条数字化服务增速的双赢。

全球最大的企业增长咨询公司Frost & Sullivan曾公布过一组数据：以2020年总收入计算，万物云在社区空间居住消费市场，以0.22%市场份额位列第二；在商企和城市空间综合服务市场，以0.19%市场份额位列行业第一。能在物管面积与服务上与万物云抗衡的，算来算去就只剩“宇宙第一物企”碧桂园服务了。

万科云的物管服务能有名列前茅的成绩，离不开在物管行业日积月累的长线叠加。根据招股书显示，以科技化为抓手打造“生态联盟”的万科物业发展有限公司将服务目标定位于让业主体验更加智慧化的物业管理项目，并围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。目前，分别在香港和A港上市的万科企业（02202.HK，000002.SZ）持有57.12%万物云股权，此外通过各全资附属企业万倾、万斛等还拥有共计5.77%的股权。

2019年至2021年，万物云整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17%。自万科拆分万科云赴港上市的利好消息发布，想港股中概股万科企业（02202.HK）在三个交易日内股价17.7港元/股的开盘价一度飙升至21.55港元/股，增幅超过20%。

得益于市场的红利释放，物管行业总管理规模与土储率还有极大的挖掘空间，争相入局的物管企业角逐的火花愈显，物业管理行业正在资本赋能之下不断加速企图博得黄金赛道的头筹，针对社区的低碳绿色管理、面向业主的智慧物业服务和专注于企业品牌建设等方面将成为物管行业深耕与探索的主要方向。

分化持续加剧的将来，是龙头企业力保优势在扩张中进一步收割市场份额，还是中小企业物管企业能通过长尾效应而实现逆袭不得而知，但可以确信无疑的是，在资本浪潮汹涌翻滚的当下，蓝海中物管企业想要冲上浪尖，以良好的服务和优质的管理为圭臬，这个底层逻辑永远不会发生改变。