记者｜杨冰柯

疫情正全方位考验着物业行业，尤其是想要登陆资本市场的物管公司。

日前重庆房企迪马股份旗下的物业公司，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（以下简称“东原仁知”）通过了港交所上市聆讯。

如果不出意外，东原仁知会是继金茂服务、力高健康生活之后，今年第三家成功登陆香港资本市场的物管公司。

但目前已并非物业股上市的最佳时机。从去年下半年开始，随着房地产行业调整，与地产板块关联度高的物业板块迎来整体下调，估值已大不如前。截止4月14日，80％以上的港股物业公司市值已经腰斩，超过半数物业公司市值只有当初高点时的三成。

而今年仅有的两家上市物业公司股价走势也有分化。其中今年第一家物企金茂服务在上市首日就出现破发，当天跌幅高达28.75%，目前最新股价仍较招股价跌去超20%。

东原仁知通过聆讯也并非易事，此次是东原仁知第二次递表后的结果。2021年4月30日，东原仁知服务首次向港交所递交招股书，但此次递交的招股书于11月1日失效。10天后，东原仁知第二次向港交所递表。

根据招股书，东原仁知服务于2003年成立，已在中国提供物业管理服务19年，公司的业务主要包括物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。

截至2021年12月31日，东原仁知服务共有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米。

这一在管面积在物业行业中排名处于中下。2021年披露年度在管面积的49家上市物业企业中，在管规模超过亿平方米量级的物业企业已达16家，超过均值为1.10亿平方米，超过均值的物业企业为14家。东原仁知服务在管面积距离均值还有较大差距，规模只能排在第34位。

在2019年-2021年期间，东原仁知服务收入分别为5.59亿元、7.66亿元及11.93亿元，复合年增长率约为46.1%。

2021年披露年度营业收入的49家港股上市物业企业中，平均营业收入为33.62亿元，东原仁知的营业收入只能排在第30位。

2019年-2021年期间，东原仁知服务毛利分别为1.32亿元、2.15亿元及3.08亿元，同期毛利率分别为23.7%、28.2%及25.9%。中指院研究报告称，东原仁知服务的毛利率处于行业中等水平。

净利润方面，在2019年-2021年期间，东原仁知服务归属股东净利润分别为2566万元、8471万元及1.28亿元，复合年增长率约409.4%。

2021年，物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务分别占收益比例为52.7%、24%和23.3%。

其中，物业公司最核心的业务物业管理服务收益占比在提升。

2019-2021年期间，东原仁知服务的物业管理服务的收入分别为2.57亿元、3.49亿元和6.29亿元，分别占同年总收益的约46.0%、45.6%及52.7%。随着收入提升的还有利润，2019-2021年，东原仁知服务物管业务的毛利率分别为17.6%、23.5%和23.1%。

从社区增值服务来看，2019-2021年东原仁知服务的社区增值服务收益分别为1.75亿元、2.04亿元和2.87亿元，分别占31.4%、26.7%和24%。东原仁知服务该业务的毛利率分别为31.4%、34.5%和29.7%。

跟所有物业公司一样，东原仁知也对关联地产方的依赖不小，其中近一半来自迪马集团及关联公司。根据招股书数据，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2018年的276.5万平方米，占比22.9%，增长至2021年的1410.4万平方米，占比达50.0%。

而在上市前的股权架构中，据此前东原仁知的招股书显示，其控股股东为迪马股份，迪马股份的最大股东为罗韶宇、赵洁红夫妇，罗韶宇为实控人，其妹妹罗韶颖为迪马股份董事长。

东原仁知来自第三方在管面积占比的提升源于收并购，这三年，分别收购了重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升、泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团。

在管规模、营收和布局都不占优势的背景下，东原仁知即便此次通过港交所聆讯，在物业股整体下跌的背景下，后续的招股和发行依然存在挑战。