记者｜牛钰

负责冬奥会速滑馆“冰丝带”建设的国企首开，近期也发布了去年年报，但在销售完成预期的同时，利润下滑十分明显。

4月15日，北京首都开发股份有限公司（下称首开股份，600376.SH）发布2021年年度报告。年报显示，2021年，首开股份实现营业收入678.02亿元，同比增长53.31%。

房地产开发作为首开的主业，截至2021年底，首开拟售、在售主要项目（含自持）约175个。分区域看，其中83个项目位于北京区域（以北京为中心的京津冀区域），85个位于南方片区，其京外布局和业绩贡献有明显提升。

在销售方面，2021年，首开股份实现销售面积393万平方米，销售金额1149亿元，销售回款1194亿元，分别完成计划的98%、104%、113%，同比分别增长3%、7%、21%，是为数不多完成销售目标的房企。

据中指研究院数据显示，2021年在北京市场，首开以628.8亿销售额位列榜首，排名第二的中海销售额为400多亿，接下来是万科、华润等房企的200多亿。

首开对于2022年的销售目标十分保守，计划全部项目销售签约金额1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，比2021年已实现业绩更低。

作为一家以“合作”模式著称的企业，首开对控股子公司及合作公司项目的销售均设定了目标，销售签约金额分别为574亿元和544亿元。

时间线拉长来看，自2018年踏进千亿阵营后，首开股份在扩规模方面就有所放缓。

2017-2021年，首开股份分别实现签约收入691亿元、1007亿元、1013亿元、1074亿元与1149亿元，除了2018年，其它年份增速均不高。

但去年销售成本增长幅度更大，达到了538.26亿元，同比增长70.59%，首开对此解释称，主要受行业整体影响，本期结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制。

导致首开虽然没有出现亏损，利润下滑却十分明显。2021年，其归母净利润6.92亿元，同比减少77.95%，扣非净利润为5.94亿，同比减少74.36%，并且为近十年最低水平。毛利率为24.49%，较上年下滑3个百分点。

其中，北京地区的毛利率下降情况更为明显，毛利率为28.31%，同比下滑14.59%，京外地区的毛利率21.98%虽然相对较低，但有增长趋势。

除房地产开发业务外，首开在酒店、写字楼等业态租赁方向也在探索，租金收益出现增长。报告期内，物业经营收入（租赁+酒店）11亿元、物业租赁面积82万平方米、酒店客房销售数量20万间•天，分别完成计划的102%、107%、98%，同比分别增长22%、4%、76%。

除此之外，首创还在城市更新、商业地产、养老、文创、长租公寓等转型领域探索，目前还尚未形成清晰的管控和盈利模式。

2021年，首开通过竞拍或股权收购获取北京（房山、大兴、丰台、密云、朝阳、海淀、昌平）、太原、福州、苏州、杭州、南京、台州、厦门、南通、常州、佛山、温州、东莞、成都等地项目共30个，地上建筑面积287万平方米。

首开的融资较为顺畅，其全年累计新增融资约414.30亿元，其中开发贷款73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元。

截至2021年末，首开股份资产负债率为78.68%，较上期减少1.74个百分点。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。

相关指标较2020年末均有所改善，由“红档”房企转为踩两道红线的“橙档”房企，对其发展速度或有所制约。

与大悦城、中交等房企相比，首开的经营性现金流处于正增长状态，净额比2020年同期增加18.14亿元，主要受益于公司全口径销售回款增加，房屋销售收入和合作项目往来款增加形成。

今年以来，首开销售表现也不如去年，2022年1-3月份，公司共实现签约面积63.66万平方米，同比降低26.86%；签约金额201.70亿元，同比降低27.39%。

在投资方面，首开今年第一季度也未新增土地储备，还处于观望状态，在北京首轮集中供地中，首开虽有报名地块，但并无一宗收入囊中。