文|野马财经  苏影

编辑|卢泳志

“后冯仑时代”的万通发展（600246.SH），转型之路依旧难言顺利。

4月15日下午，万通发展发布年报，实现营业收入8.13亿元，同比下降40.31%；归属于上市公司股东净利润1.85亿元，同比上涨263.35%，而利润增长的主要原因是出售子公司北京万置60%的房产业务。

值得注意的是，作为一个提了10多年“去地产化”的房企，万通发展当前的营收依然重度依赖房地产业务。

从冯仑时代到王忆会掌权，虽然二者均未放弃公司的转型战略，但从结果来看，公司的营业收入却逐渐降至近年来最低值，与2005年几乎持平。下一步，老牌房企万通发展的未来将走向何方？

从“最早吃螃蟹的房企”到营收负增长

万通发展诞生于1991年，是中国最早的一批房地产企业之一，由冯仑、潘石屹、王功权、刘军、王启富、易小迪六人在海南共同创立，他们也因此被外界称为“万通六君子”。

1993年，通过和香港利达行的合作，北京万通新世界广场大获成功，卖到了当时市价三倍，万通这个品牌也开始被更多人所熟知。到了2003年，以地产为主业的万通发展，本金和营收已经双双位列中国房地产企业前十。

2008年，万通发展实现全年营业收入48.41亿元，净利润为8.31亿元，创下历史最高。

图片来源：Wind

当时，时任万通掌门人的冯仑在博客中提到，2008年万通地产（现万通发展）在各个指标上都达到历史上最好水平，行业排名也是如此。此前人们在繁荣和发晕的时候，我们谈反周期，谈美国模式，大家表示观望和质疑。今天当市场出现波动的时候，早先做的反周期安排和模式变革恰好能助力公司理性地对抗周期，同时超越周期。

可以看出，谨慎的战略打法曾让万通发展在经济低位运行时取得较好成绩。不过，作为业内“最早吃螃蟹的房企”之一，这种保守的策略也让万通发展错过了很多机会。而如今的万通发展，不管是从体量还是销售规模都与众多一线房企相差甚远。

2021年，万通发展实现合同销售金额4.8亿元，合同销售面积 2.64 万平方米。

而与其同为最早一批房企的万科（000002.SZ）如今已经稳坐第一梯队，2021年，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元，销售面积3807.8万平方米。

此外，万通发展的营业收入也进入了负增长。财报显示，2021年万通发展总营收为8.13亿元，较去年同期的13.62亿元下降40.31%。其中，房地产销售的营收为5.97亿元，占比约73.43%。同时，万通发展净利润为1.8亿元，同比增长137.78%。

图片来源：万通发展年报

对此，万通发展表示，2021年6月-8月，万通发展已经将持有北京万置 60%房产业务转让给湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司，作价6.35亿元，而净利润增长的主要原因则为此次出售行为产生的投资收益所致。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析，一方面由于万通发展近年来频频转型，但拓展的新业务并未带来业绩的增长，反而资金的投入一定程度上拖累了万通的现金流；另一方面，2021年万通房地产业务进行了战略性收缩，加之为加快业务转型出售了一些资产，这些或也是其营收呈现负增长的原因。

“冯、王”14年股权之争

回望万通发展的31年，冯仑与王忆会的股权之争贯穿了近一半的时间，而这还要从20年前说起。

2000年，王忆会领导的先锋粮农登陆上交所主板上市。2年后，先锋粮农迎来了第四大股东冯仑。

2002年，冯仑先以万通星河入主先锋股份，并通过一系列的资本运作加大筹码。2006年，万通星河持有加托管的股权达到28.99%，冯仑坐上先锋股份第一大股东位置，并将先锋股份更名为“万通先锋”。

当时，原股东王忆会等人曾联合成立公司“嘉华筑业”与其博弈，但最终在初次股权之争中失败。2007年，冯仑以绝对优势拿下控股权，万通先锋更名为“万通地产”。

不过，在股权之争中败北的王忆会并没有就此甘心，而是在寂静中等待机会。2014年，陷入转型困境的万通地产寻求资本援助，王忆会的嘉华控股以“白武士”的姿态卷土重来。

当年4月，嘉华控股出资3.7亿元收购万通地产大股东万通控股24.79%股权，次年王忆会又耗资9800万元收购万通御风49%股权，而万通御风持有万通控股13.81%股权。两次交易后，王忆会成功获得万通控股的控制权，冯仑手中剩下20%股份。

2015年，万通发展宣布了一项定增计划，拟以每股4.3元的价格非公开发行不超过10.5亿股，主要买家正是嘉华控股。一年后，王忆会领导的嘉华控股增资后以35.66%的持股比，成为万通地产控股股东，王忆会也成为了万通地产的实际控制人。

风水轮流转，这一次在股权之争中，出局的人变成了冯仑。

而进入王忆会时代的万通地产，业绩方面仍是其不可忽视的难题。财报显示，2017年-2018年，万通地产实现两年营收正增长后，2019年，该项指标就降至了11.03亿元，同比下降69.74%。进入2020年，万通地产的净利润也开始下滑，以0.76亿元成为近5年最低。

值得注意的是，在此期间，2020年7月29日，万通地产还进行了再次改名，将“万通地产”改为“万通发展”。对此，万通地产表示，新名字意味着新万通、新发展已全面起航。

“后冯仑时代”前路何如？

股权之争持续多年，万通发展的转型之路也从未停止。

2008年，时任万通发展董事长冯仑提出了“滨海新区、美国模式、万通价值观”的发展战略后，开始了从“开发公司”向“投资公司”的转型。此后，布局商业地产领域、规划立体城市项目、成立投资公司成了万通发展的主要发力点。

而面对宽松的市场环境，万通发展并不积极拿地，反而提出“去地产化”，这也为其后续经营危机埋下了伏笔。2014年后，万通发展转型陷入困境，冯仑也在与王忆会的股权之争中败下阵来，失去了万通发展实控人的位置。

目前来看，王忆会掌权后的万通发展，转型探索仍在继续。

2017年1月，王忆会拟将万通发展34%股权转让给北京中融鼎新投资管理有限公司，后来交易终止。2018年7月，万通地产拟以31.7亿元收购星恒电源合计78.28%股权，跨界新能源，但当年12月又终止并购。2020年3月，万通控股还与天津天海足球俱乐部谈判，最终合作未能成行，俱乐部在同年5月宣布解散。

虽然转型之路频遇阻力，公司的经营业绩也不太理想，但据2021年财报介绍，万通发展仍在积极探索和布局数字经济与资产管理等业务。

财报显示，2021年10月，万通发展成立了万通城市发展研究中心，研究探索城市发展的可持续性模式。同年，万通发展还在杭州、北京、广州成立3家子公司，全面布局城市更新运营等领域。

关于其它业务，万通发展介绍正在向数字经济业务资源布局，例如通过参投基金入股商汤集团。此外，万通发展还构建了产业投资基金平台，并提出将重点关注新科技、新消费和新文化等领域。

万通发展表示，2022年，公司将继续秉持对传统房地产业务的战略性收缩，积极布局新业务，稳步推进既定的转型战略。

梁楠表示，万通发展业务转型领域聚焦度不强，转型业务方向多样，这也就会导致企业在新领域发展投入资源时比较分散，而拓展的新业务一般在短期内并不会带来显著的收益，所以还是应该确定并聚焦某些领域深入发展，将有限的资源合理进行配置。

知名地产分析师严跃进分析，对于万通发展来说，转型是有必要的。但是转型同时，企业也要注意时代的变化，包括疫情冲击、国际国内格局变化、新兴产业的影响等，企业需要对新方向进行研究和理解，从而明确战略条件和思路，这是其中比较关键的一步。

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