文｜新经济e线

4月15日晚间，沪深交易所就《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，向社会公开征求意见。此举意味着公募REITs试点进一步深化。同时，扩募细则的出台也标志着中国REITs 市场配套制度日臻完善。

《新购入基础设施项目指引》是交易所规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，对新购入项目的业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项均进行了规定。扩募用于重大维修改造等非收购基础设施项目的，参照适用该指引。

据了解，上述指引在新购入基础设施项目的程序、信息披露、停复牌等方面充分借鉴了上市公司相关实践经验，整体以信息披露为核心，压严压实中介机构等市场主体的责任，同时在相关环节中突出REITs的资产上市平台特性。

参考海外REITs的发展情况，基础设施REITs扩募的机制对于REITs市场的规模增长具有重要作用。如近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，是REITs规模增长的主要途径。Wind 数据显示，截至2022年4月15日，我国公募REITs整体市场规模已经达到446亿元。

截至目前，公募REITs试点资产范围包含交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施（IDC等）、保障性租赁住房项目、水利设施、旅游基础设施等领域。业内预计，在政策规范和市场机制助推下，公募REITs市场将迎来高速扩容。

扩募四大要求

新经济e线注意到，《新购入基础设施项目指引》主要内容分别包括明确新购入基础设施项目的条件；明确购入基础设施项目的程序安排；明确信息管理及停复牌要求；明确扩募购入资产的发售和定价安排。

来源：深交所

如新购入基础设施项目就明确了六个条件，分别包括总体要求、基金要求、主要参与机构要求、基础设施项目要求、资金来源以及原始权益人要求。

其中，基础设施基金应当符合相关法律法规，投资运作稳健，会计基础工作规范，运作时间原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好；主要参与机构则明确了基金管理人、基金托管人、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人等主体应当符合的条件。

同时，基础设施项目要求拟购入基础设施项目的标准和要求与首次发售要求一致，交易价格应当公允。资金来源明确新购入基础设施项目的资金来源可以是留存收益、对外借款或者扩募等一种或多种方式。原始权益人要求新购入基础设施项目的原始权益人应当符合首次发行相关条件。

此外，针对扩募细则，上述指引提出了四大具体要求。一是扩募的一般要求。基础设施基金扩募可以向不特定对象发售（包括向原持有人配售和公开扩募），也可以向特定对象发售（以下简称定向扩募）。涉及向原持有人配售和公开扩募的，基础设施基金应根据规定停复牌。因扩募使投资者拥有权益的基金份额比例达到一定标准的，应当按照相关规定履行相应的程序和义务。

二是向原持有人配售的要求。明确向原持有人配售上限不超过配售前基金份额总额的50%，持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人、新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方应当承诺认购基金份额的数量。此外，进一步细化了配售失败情形、配售对象及价格的要求。

三是公开扩募的方式和要求。明确基础设施基金公开扩募的可以全部或者部分向权益登记日登记在册的原基础设施基金持有人优先配售，其他投资者可以参与优先配售后的余额认购。公开扩募的发售价格可以由基金管理人、财务顾问（如有）根据基础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素合理确定，但发售价格应不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金二级市场均价。

四是定向扩募的要求。明确基础设施基金定向扩募发售对象应当符合基金持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名。考虑到REITs收益稳定、波动率相对较低的产品特征，定向扩募发售价格应不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。此外，进一步细化了定向扩募定价机制及锁定期相关安排。

业内认为，扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，真正实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强、健全正向激励机制，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径。

机构蓄势待发

另据新经济e线了解，此前，市场对于我国公募REITs扩募机制的期盼由来已久，早在《新购入基础设施项目指引》正式公布之前，已有多家公募针对基础设施REITs扩募做好了系统、人员、投研、资产筛选等相应的前期准备工作，蓄势待发。

截至目前，全部已发行12单公募REITs产品（包含一只未上市产品）募资总额达到458.12亿元。其中，战略配售发售份额占比68.8%，网下发售份额22.8%，公众发售份额8.4%。

作为2022年首单公募REITs，华夏中国交建REIT火爆发行累计吸金超1500亿元（比例配售前），而且战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

4月12日，华夏基金发布的华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，华夏中国交建REIT成为唯一配售比例不足1%的公募基金。按照9.399元的发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元。

在40家战略投资者中，非原始权益人的战略投资者认购份额比例达到55%，两项数据均位居已发行的公募REITs项目之首。根据公告，40家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为7.5亿份，认购规模约为70.49亿元。

公募REITs估值对比（截至2022年4月15日）

来源：Wind

二级市场上，截至今年4月15日，全部已上市REITs较单位净值均实现溢价。其中，富国首创水务REIT、建信中关村产业园REIT、中航首钢生物质REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT等4只产品溢价均超过四成。仅平安广州交投广河高速公路REIT溢价最低，为2.5%。

相对发行价而言，11只已上市产品平均涨幅为33.53%。其中，富国首创水务REIT、建信中关村产业园REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT位列涨幅榜前三甲，分别达65.78%、49.56%、45.52%。

有市场人士认为，2021年房地产信用风险集中爆发，表现为违约及展期债券数量的激增；2022年开年至今亦有一定数量的债券出现信用风险，未来一段时间高收益债的偿付依然存在疑问，表外信托等工具更是给投资者带来了损失。可以说，REITs产品的出台，恰逢打破刚兑和信用风险频发的时期，这使得REITs产品收益率稳定的优势更具吸引力。同时，作为股债结合的场内标准金融产品，REITs低波动的优势也得以充分展示。

此外，从REITs产品的首次年报披露情况来看，在调整至可比口径后，各产品在报告期内都足额完成了招募说明书中设定的预测可供分配金额目标（均超过100%）。其中，首钢绿能REIT、首创水务REIT、沪杭甬REIT的实际完成率超过150%。总体来看，2021年实际现金分派率均好于预测分派率，REITs产品的业绩如预期一样维持稳定，未明显受到宏观经济影响。

除个别暂未公告分红的REITs产品外，大部分REITs产品自2021年底至今已公告分红决定，且分红比例基本维持高位。其中，普洛斯REIT、蛇口产园REIT、首钢绿能REIT自上市至今已累计公告分红2次。

另据新经济e线了解，产权类REITs2022年预期现金分派率为3.29%，经营权类REITs2022年预期现金分派率为6.90%（按照公司披露预期）。业内认为，在利率下行环境下，基础资产的收益率越来越有吸引力。无疑，这一收益率水平已经能够吸引大量的底层优秀基础资产申请挂牌REITs。