房地产行业转向新发展模式的过程中，地产板块的投资逻辑也正发生改变。

招商证券在日前发布的房地产板块研报中认为，目前行业大背景发生变化，长期“价值成长”投资人或成为配置主力。赌性玩家难以进场，未来政策只会“奖励”到少数房企的成长。标的荒或持续，行业成长能力可能出现“漏斗型”特征，行业配置逻辑已经从博弈政策为主转为“交易政策更稳健改善下的竞争格局改善。

具体来看，招商证券认为，地产股2008-2018年长达十年的加杠杆周期结束，以“降斜率”换行业“持续和稳健性”或是未来的长期特点，投资人或顺势而为，长期“价值成长”投资人或成为配置主力。

未来，加杠杆周期结束背景下，行业将以“降斜率”来换“持续和稳健性”，所谓“三年不开张，开张吃三年”就是这个意思，而投资人也会顺势而为，从内生能力选股的长期持有人或成为主力。

虽然在城镇化空间、家庭小型化、高折旧、人均住房面积空间、户均完整住房不及0.8套等的支撑下，未来10年行业需求难迎来大滑坡，但行业杠杆属性下降叠加供需关系的缓慢改善现象或凸显。

房企若要重回成长路径，需要花费大量时间来调整资产负债表以及构建和培育稳健的商业模式。

而恰恰这些商业模式的优势已于少数房企身上花费了几个周期来构建完毕，只不过这种巨大的优势被掩盖在过去房地产指数牛市下，未来这些优势就是坚实的“护城河”。

行业成长能力可能出现“漏斗型”特征，全国布局能力的房企隐含更强的现金流管理能力、产品理解力以及城市深耕能力，而区域性公司虽仍然会前赴后继出现，但增长边界能够跨越腰部规模的难度越来越大。

另外，招商债券认为，行业配置逻辑已经从博弈政策为主转为“交易政策更稳健改善下的竞争格局改善”，后续若行业右侧出现，并购也将放量来加持个股α，这或是一个持续性更长的逻辑接力。

从房地产角度来看，未来可以关注有边际变化的，基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企。部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。

招商证券认为，从产业链来看，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性。

生态链角度方面，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会；关注 REITs标的长赛道布局。