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近期一份流传文件显示，时代中国发函请政府支持其旧改项目退出。

与这份迫切退出相照应的是，去年下旬，成批华南民企退出湾区旧改项目。如恒大退出庙头村旧改、宝能退出枫下村旧改、升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改。据相关数据统计，仅2021年第4季度内，约有14村有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等的情况。

作为湾区旧改王的佳兆业，2021年12月先把深圳大鹏新区中山里项目85%股权转移给了平安信托。其后，佳兆业转让了荔湾海南村旧改项目49%股权，股比例从100%下降为51%。

近期佳兆业拉来招商和长城资产纾困，城更亦是重点，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。与此同时，佳兆业退出佛山桥星村旧改项目传闻不绝于市。

4月18日，据企查查信息显示，佳兆业转让佛山佳桥地产全部100%股权，由广州佳都房地产开发有限公司接盘，后者股权穿透后，由佳兆业集团城市更新服务有限公司全资持股。也就是说，佳兆业将佛山桥星村旧改项目划给了旧改平台。

“沉重”的旧改

过去几年，湾区开发逐渐走向增量向存量过渡，城市更新成为房企深耕的一种投资策略。旧改显著特征是利润率高，从部分专注旧改的企业来看，利润率在40%~50%。但周期长，一般为5-10年，例如专注旧改的绿景中国，投资者都一直盯着明星项目白石洲的进度。

在政策对于资金的密集调控下，旧改最让企业忧心的是前期资金投入大。例如恒大在广州的庙头村项目拆迁安置总投资额约90亿元。佳兆业在2019年11月对荔湾区海南村申报的文件显示，估算项目总成本为154亿元，其中前期费用0.7亿元、拆迁费用42亿元、复建安置费用105亿元，其他费用6.3亿元。

在沉重的资金包袱下，城更政策亦存在变化。比起刚拉开旧改帷幕时，在政策上的指引愈加细致。2021年8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，划定了4根线。

首先，老城区更新单元或项目内拆除建筑面积不大于现状的20%；其次，拆建比不宜大于2；另外，居民就地、就近安置率不宜低于50%；最后，城市更新中涉及的新市民、低收入困难群众等重点群体的租赁住房，租金年度涨幅不超过5%。

不久后的10月20日，广州市住建局响应印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，对于老树、老建筑都有提议批准与听证环节。

在这种背景下，叠加去年的行业冬天，多家房企纷纷宣布退出或转让旧改项目。甚至有房企高管称，旧改与暴雷有联系。

多年前，旧改对于深耕湾区的房企来说，以一种必须要进行到底的投资出现，而今又纷纷退出以保生存。

此番划给自身旧改平台的佛山桥星村旧改项目，佳兆业亦有撤出的传闻。

有当地媒体在上个月去到佳兆业新联侨星项目更新改造展厅，发现展厅大门紧闭，展厅一楼没人，有留下的工作人员表示，目前桥星旧改项目正在推进中，处于调查摸底阶段。大概还需要2-3年才会出补偿安置方案，佳兆业目前并没有退出的打算。

南海里水案例

上述新联桥星村改造项目占地面积约375亩，位于广佛江珠高速以西，里广路两侧，里水河、富寿公园以东，北至团结涌，是佛山南海区里水镇区中一块宝地。

2020年12月25日，里水镇举行的项目前期服务机构签约仪式中，佳兆业集团有限公司成功取得前期服务资格。

查阅近期旧改进度，目前在“拟启动初步调查分析”一栏中，显示已完成详查，正在审查中，此外暂无国企介入。

该项目所处的佛山南海区里水镇，不光是“一线临广”，也是旧改集中地。在去年，南海区举行2021年度城市更新（“三旧”改造）项目投资推介会上，正式发布推介项目198项，共约6.6万亩。其中，里水改造项目之多、面积之大为历年之最。

作为广佛交界的核心重镇，除了佳兆业介入的桥星村，保利华南、碧桂园、万科、时代中国均已插旗里水村改。

对于佳兆业，该项目计划总投资额53亿元，改造方向是新兴战略性产业创新平台、里水文化宜居社区。早在2019年，桥星村村民就表决通过改造意愿，其后暂停报建表决、房企介入、选定前期服务房企等一系列工作都较为顺利，目前佳兆业已跟进3年有余。

不久前的3月15日，南海区政府网站发布了《关于规范和加快“三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案的通知》。

通知提出，南海区将于2022年6月30日前制定区、镇（街道）两级的旧城镇旧村居改造三年计划，2022年12月31日前完成旧城镇旧村居规范化前期服务市场建设。列入旧城镇旧村居改造三年计划的项目，原则上要求在2022年9月30日前完成数据调查和容量论证工作，2022年12月31日前启动控规（或单元规划）编制工作。

这几个时间节点的规划重心仍落在“加速”与“规范”上，通知还指出，只有纳入三年计划的项目才能开展前期工作和改造工作，其他旧改项目禁止启动前期工作和改造工作。列入三年计划的项目，启动改造后可以优先纳入全域土地综合整治清单，在土地规模和指标方面优先安排。

上月，佛山市南海区旧城镇旧村居亦附上改造三年计划第一批项目汇总表，合计41个项目，里水的就占了15个，佳兆业旗下里水新联桥星村就在列，这对于项目的进度或许是一个利好。