文|每日财报  何嫱

2021年，“青铜”和“黑铁”都是人们给予房地产市场的标签。伴随着一众暴雷故事的上演，上市房企正从过往的唯规模、唯速度，转向开始关注健康、绿色、社会效益等领域。

今年，在一众房企延迟发布年报的气氛中，4月11晚间，大悦城(000031.SZ)发布了经审核业绩，报告期内，实现营业收入426.14亿元，同比增加41.69亿元。营业利润为28.60亿元，同比下滑6.53%；净利润为7.67亿元，同比下滑31.65%。

值得注意的是，在2020年大悦城制定了900亿元的销售额目标。但其在当年录得销售额仅为694亿元，相当于只完成销售目标的77%。

但即便如此，大悦城仍坚称，“坚持2021年千亿元目标不动摇”。最终，大悦城在2021年录得销售额719.1亿元，距其千亿目标足足差了近300亿元。

增收不增利，暗暗抓紧销量回款

作为中粮集团旗下唯一的地产业务平台，大悦城的主要收入来源为销售型业务、投资物业（商场及写字楼）、酒店与长租公寓和物业管理服务四大板块，分别占营业收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均较2020年出现营收增长。

另一面，2021年却已是大悦城净利润的第三年下滑。较为夸张的是在2020年，其净利润为11.23亿元，同比下滑降66.7%。如今再一次利润下滑，足见其已陷入严重的“增收不增利”境地。

2021年，大悦城毛利率为27.44%，同比下降4个百分点。这与行业利润下滑的趋势是一致的。

此外，公司还在2021年进行了大额资产减值计提。数据显示，去年大悦城受存货跌价准备、坏账准备、固定资产等减值计提影响，合并净利润减少21.35亿元，归母净利润减少约16.71亿元；各类减值中，存货跌价准备的额度最大。

《每日财报》发现，大悦城去年为加快去化回笼资金，积极采取以价换量的销售方式，共计提存货跌价准备19.56亿元。如此看来，虽然贵为央企，但大悦城在利润和销量回款之间，也不得不选择后者。

有意思的是，虽然营业利润、净利润均出现下滑，但是大悦城归母净利润却录得了127.79%的增长幅度。而回顾其2020年报，当年大悦城的归母净利润录得-3.87亿元，同比下滑118.88%。

也就是说，2021年大悦城归母净利润的大幅增长，主要是建立在上一年巨额亏损的基础之上。事实上，虽然归母净利润于2021年实现扭亏为盈，但也只是录得1.08亿元，占净利润比例只有14%。

脚踩一红线，现金流明显下滑

除了利润下滑之外，大悦城还伴随着经营活动产生的现金流下滑。数据显示，截至2021年底，其经营活动产生的现金流净额为负84.6亿，2020年末则为98.1亿，下滑幅度近两倍。

究其原因，是大悦城未按下暂停键的扩张行动。大悦城对此解释称，本期新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比大幅增加，导致经营性现金流与净利润产生较大差距。

据《每日财报》了解，2021年大悦城共获取16个项目，新增土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元，平均楼面价为9，659元/平方米，平均溢价率为16%。截至期末，大悦城土地储备可售货值超2000亿。

从布局来看，延续近几年在华南地区的投资热情，其新增土地储备有39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群。

而在财务状况上，大悦城仍踩一道红线。数据显示，截至期末，货币资金余额248.86亿元；现金短债比1.44；净负债率90.06%；扣除预收账款后的资产负债率70.31%。

融资有优势，规模扩张不止

客观来看，2021年的大悦城仍处在规模扩张的路上，势头有增无减。因为去年，大悦城共获取6个商业项目，开业18家（含轻资产）购物中心。

或许是倚仗央企背景，大悦城虽保持扩张节奏，但在融资方面的优势确实不容小觑。数据显示，2021年其筹资活动净现金流为72.63亿元。

在融资渠道方面，去年其曾发行多笔ABS、中期票据，今年1月，再次成功发行一笔15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。

截至2021年底，大悦城持有货币资金248.86亿元，虽然较2020年底的317.64亿元减少21.65%，但完全可以覆盖34.5亿元的短期借款，以及139.47亿元一年内到期的非流动负债。

在今年诸多房企对目标避而不谈的时候，大悦城却表示，2022年将新开工项目19个，新开工面积303万平方米，力争实现销售金额800亿元。并且，轻资产商业项目拓展数量不低于2021年的7个。

气势可嘉，但眼下行业还并没有真正迎来平稳期，2022年消费者的预期转向肯定还需要时间，行业发展依然存在较大阻力。在如此背景下，即使贵为央企，大悦城恐怕也需小心慎行。