文｜观点网 陈玲

这是近期少见的好消息了。

4月21日，德信中国发布公告称，于2022年4月20日，已向受托人存入所有必要资金，以于2022年4月22日按未偿还本金额2亿美元11.875%优先票据，连同累计至到期日(即2022年4月23日)的应计利息，悉数偿还2022年票据。

2021下半年以来，在较强的调控压力下，部分企业面对离岸债务纷纷采取展期甚至“躺平”态度，市场信心大幅下降，不少房地产高收益债及投资级债券均呈现较大跌幅。

此次德信积极兑现偿债承诺，无疑给了市场极大信心，毕竟在这笔美元债过后，德信面临的公开债务压力较小，离岸债券仅有2022年12月到期约3.5亿美元债。

但另一方面，调控所带来的影响亦不容小觑，近期穆迪、标普近期接连下调德信评级，主要归因于更换核数师引发的市场对其透明度和信息披露担忧，以及合约销售下降削弱的流动性。

如期偿还美元债

德信是如今少有能够按时偿还美元债的民营房企。

4月21日，德信中国发布公告称，于2022年4月20日，已向受托人存入所有必要资金，以于2022年4月22日按未偿还本金额2亿美元11.875%优先票据，连同累计至到期日(即2022年4月23日)的应计利息，悉数偿还2022年票据。

德信认为，到期赎回2022年票据将不会对财务状况产生任何重大不利影响。完成赎回后，2022年票据将被注销并自联交所除牌。

伴随着越来越多民营房企债务“暴雷”，即便德信从今年3月开始就已经多次回购票据，但是否能够按时偿还始终存在不确定性。

观点新媒体了解到，在偿还该笔离岸债务后，德信的公开债务仅剩下合计3.5亿美元优先票据，利率9.95%，将于今年12月3日到期。

3月末，德信中国披露未经审计的2021年业绩情况。数据显示，该企业于期内实现营业收入231.09亿元，同比增长约45.6%；毛利润约为50.11亿元，同比增长约22.0%；核心利润约为34.99亿元，同比增长16.1%；但归母净利则由上年11.93亿元下滑至9.41亿元。

融资成本方面，德信由2020年约4.81亿元降至2021年2.59亿元，同比减少约46.2%。该减少乃主要由于计息债务增加而增加的融资成本被因在建项目增加而大幅增加的资本化利息而抵销；以及银行存款的融资收入由2020年6950万元增加至1.34亿元。

数据显示，截至2021年末，德信持有现金及现金等价物及受限制现金合共约175.63亿元，当中计入现金及现金等价物及受限制现金结余的项目包括，建造预售物业的担保存款58.27亿元及银行借款及银行承兑票据的担保存款约14.22亿元。

截至2021年末，德信自银行及其他金融机构的借款总额为约308.97亿元，相较于上年末增加约20.3%。自银行及其他金融机构的借款中，约157.41亿元须于一年内偿还，及约151.33亿元于一年后偿还，非受限现金及现金等价物并不能覆盖一年内有息负债。

截至期末，德信中国于银行及其他金融机构授信额度总额为约350.27亿元，未动用银行及其他金融机构授信额度为约25.31亿元。

评级下调隐忧

不过，4月以来标普和穆迪两家评级机构下调德信中国的评级，亦呈现出对其经营状况的些许隐忧。

4月4日，标普将德信长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将该公司担保以美元计价的票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”；4月20日，穆迪将德信家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望仍为“负面”。

究其原因，两家评级机构的忧虑主要在推迟发布经审计财务业绩与未来销售情况。

穆迪分析师Alfred Hui表示：“下调评级反映了我们对德信中国薄弱的公司治理以及其在香港交易所上市规则要求的时间内公布其经审计财务报表的能力存在担忧，此前其更换了审计师，并且没有按照上市规则要求公告一项应披露的交易。”

观点新媒体了解到，2022年4月19日，德信中国宣布普华永道辞去其于该公司的审计师职务，并委任开元信德会计师事务所有限公司为其新审计师，自2022年4月14日起生效。

因审计原因，德信中国于2022年3月31日公布了未经审计的2021年财务业绩，并计划在2022年4月30日公布经审计2021年财务状况。

“负面展望反映出德信中国的再融资风险增加，流动性恶化，这是因为德信中国的销售额下降，其获得资金的渠道可能受到损害。”穆迪分析师补充。

德信中国合同销售额下降也将削弱流动性，数据显示，今年一季度德信合同总销售额93.5亿元，同比下滑51%，合约销售面积约89.4万平米。

而德信在2021年的合约销售录得一定幅度增长，全年实现合约销售额约为739.8亿元，同比增长约16.4%；总销售面积约为349.2万平方米，同比增长约12.1%；平均售价约为每平方米人民币21185.6元，同比增长约3.8%。

但一季度合约销售大幅下滑是行业共性，观点指数发布的“2022年1-3月房地产企业销售表现”研究报告中显示，3月前100房企实现权益总销售金额3877亿元，环比增加25.5%，但由于去年同期高基数，同比减少57%。

1-3月，前100房企累计实现权益总销售金额11313亿元，同比减少48.6%，降幅较1-2月扩大5.8个百分点。

近期，关于下阶段房地产走势情况，国民经济综合统计司司长付凌晖提及，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

不过，若从土储区域上分析，由于德信重仓长三角的缘故，销售更具韧性。

从销售区域分布看，2021年杭州、宁波以及温州分别贡献72.5亿元、47.34亿元及 46.12亿元的销售收入。

在新增投资上，上年德信仍旧以江浙沪为主，并加快了其他区域布局。

2021年，德信中国合计取得32幅地块，新增总建筑面积约581万平方米，其中67%新增土储面积位于一二线城市，主要为杭州、温州、湖州、宁波、南京、武汉、成都、广州、台州及郑州等城市，平均土地成本约为每平方米5551元。

截至2021年12月31日，德信中国在27个城市共运营163个项目，报告期末总土储约为1913万平方米，其中138个项目位于长三角地区、余下25个分别位于珠三角、成瑜双城经济圈及长江中游经济带等地区。