文｜张颗

日前，“上海联交所”发布消息，中国长城资产重庆分公司对重庆爱普科技集团有限公司（以下简称重庆爱普）等3户债权转让，债权总额约50.79亿元。

债权转让涉及抵押资产共有两处，均位于重庆商圈核心区域，资产实际操盘方为世茂集团。

抵押物之一是世茂城市之门，地处重庆金融中心江北嘴，该项目曾宣传，建成后将成为江北嘴唯一公寓社区。 

抵押物之二是重庆中心项目，位于渝中区两路口，将建设集商场、办公、酒店、住宅等于一体的高档综合体，近期该项目因各种原因已停工。

三家企业抵押担保

债权总额约50.79亿

转让信息显示，中国长城资产重庆分公司拥有重庆爱普、重庆越洋房地产开发有限公司（以下简称越洋地产）、重庆捷程置业有限公司（以下简称捷程置业）债权总额约50.79亿元。

其中：本金余额约46亿元，已逾期利息约4.79亿元（未计算违约金、罚息等，之后的利息按合同约定或法律规定计算）。担保方式为抵押+质押+连带责任保证担保+差额补足。

越洋地产以其持有的坐落于重庆市江北区的“千厮门”项目江北城B19-3号、B19-4号地块国有土地使用权16,540.7㎡、江北城B20-1号地块国有土地使用权12,745.00㎡提供抵押担保；

捷程置业以其持有的坐落于重庆市渝中区两路口环道内渝中组团“重庆中心”项目C11-1地块国有土地使用权42,428.50㎡、C11-3地块国有土地使用权7,354.3㎡提供抵押担保；

天津中民爱普城市建设发展有限公司（以下简称“中民爱普”）以其持有的越洋地产、捷程置业90%股权提供质押担保；

重庆爱普、重庆市新城开发、重庆建普集团提供连带责任保证担保；

重庆爱普、中民爱普为30,000万元股权退出本金及收益承担回购、差额补足义务和税金承担义务；世茂集团对项目整体债务承担50%差额补足义务。

两处抵押资产待交易

位于江北嘴和两路口核心

本次抵押资产有两处，分别是千厮门项目和重庆中心项目，均处于重庆商圈的核心区域。2019年，重庆爱普地产将重庆中心、江城铭著、江北嘴千厮门三个项目50%的股份出让给世茂集团，目前项目由世茂集团操盘。

千厮门项目也叫世茂城市之门，位于江北嘴中央商务区核心区域。项目以公寓为主，旁边是重庆大剧院，能看到洪崖洞、朝天门广场等重庆地标建筑。

目前项目已销售的T1楼宇去化率达80%，剩余未售未建楼宇商业预计货值约51亿元。2021年，世茂城市之门在重庆高端公寓市场销售中，曾获得“成交金额TOP1”、“成交套数TOP1”双料冠军。

该项目开发商是越洋地产，天眼查App股权穿透图显示，公司大股东是中民爱普。

重庆中心项目位于渝中区两路口地区，由世茂集团和重庆建普集团联合开发，世茂集团负责项目总体运营，开发商是捷程置业。

项目占地约5.9万方，总规划建筑面积为81万方米，目前已销售的T2、T3楼宇去化率达57%，剩余未售未建楼宇商业货值约125亿元。项目建成后将成为两路口地区集主题商场、百货公司、商务办公、星级酒店、高档住宅、地下停车库等于一体的高档综合体。

占据两路口优越位置，重庆中心项目却命运多舛。2011年，隆鑫地产摘得两路口“重庆中心”地块，后项目建设时断时续，几经易主后转手到世茂集团。2月13日，重庆中心项目门口已挂出停工安全告示牌，因工程款支付不到位等多个原因，项目已全面停工，复工时间待定。

加快处置资产

世茂需应对220亿元到期债务

据澎湃新闻报道，此前世茂集团将能交易的36个项目做成推介资料进行推广销售，合计报价超过771亿元，除去抵押等已经用掉的融资额度，预计最多可回款236亿元。其中被摆上货架的就有重庆中心和千厮门商业项目。

3月3日，惠誉评级将世茂集团的发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“CCC。世茂集团拥有约220亿元人民币的资本市场债务将于2022年到期或可赎回，另有39亿港元和7亿美元于今年到期。

虽然在资产处置方面取得一些进展，但世茂目前的净现金收益或不能覆盖今年的资本市场到期债务。