记者 王玉

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌周日表示，未来房地产市场面临的主要矛盾是新市民难以在工作的城市安居，以及房地产行业债务危机和过度缩表威胁到金融稳定甚至宏观经济。

张斌在CF40中国金融改革报告发布会上说，市场上对房地产存在三种误解，一种误解是认为高房价等于房价泡沫，从而引发金融危机，但实际上高房价并不能与房价泡沫和金融危机划上等号。

他说，从国际经验来看，还不起房贷导致房价下跌引发金融市场动荡，这个观点在中国是不成立的。“中国很重要的一个现实是，尽管我们的老百姓很喜欢买房子，但是我们并不是特别举债买房子，而是更多用自己的储蓄买房子。即便举债买房子，还本付息还是有充分的支持保障。”

第二种观点是高房价会挤压企业生存空间和居民消费，张斌表示，这个说法也是非常误导的。“因为我们既可以看到房价高了对企业和居民有压力的一面，同时也应该看到房价的上涨过程、房屋供给提高过程、城市扩张过程、人口流入过程，正是过去20、30年来经济发展里面一个非常重要的线索，房价上涨是这个过程当中不可或缺的一部分。”

张斌说，第三种误解是，如果房地产信贷需求旺盛，会挤占其他部门的信贷，从而挤压其他部门的发展。但实际上，在当期信贷需求较弱的情况下，房地产创造的信贷会进一步向下传递，创造全社会购买力，支撑对其他部门的产品和服务需求，进而支持其他部门的发展。

他表示，未来房地产市场面临的主要矛盾是两点，一是都市圈房价太高，使得城市打工者难以安居；二是房地产行业持续阶段性的债务危机和过度缩表，制约全社会信用扩张、引发需求收缩和宏观经济不稳定。

“房地产是给人住房，谁的住房没解决好？不是在农村生活的人，也不是在城市里面有户籍买了房的人，而是现在新进入城市的群体，这里面包括2.9亿农民工也包括其它中低收入群体，他们的住房问题是房地产市场上头号的问题。”张斌说。

他建议监管部门为没有户籍和自有住房、长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”，以此作为新市民的身份。同时，允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地住宅用地指标。

“要给新市民一个身份。应该有一个长期工作签证，有了这个身份之后，从供地上，农村的集体建设用地可以给他们盖房子，把老家宅基地指标让出来在城市里用，这样就不会占据当地住宅用地指标。”张斌说。

他还建议监管部门为新市民提供众筹合作建房服务，对新市民合作建房实施免税，同时规定新市民合作建房在出售时只能卖给别的新市民。鼓励企业为新市民及其家庭成员提供医疗、教育服务，支持开设新市民子弟学校，为新市民教育和医疗服务提供税收优惠和开设场地政策支持。设立针对新市民的住房金融互助机构，用来自新市民的低息存款和政府贴息债券向新市民发放低息贷款，贷款额度与新市民的存款时间和数量挂钩。

对于化解房地产行业债务问题，张斌认为需要多管齐下，一方面是推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担，稳定居民部门的购房需求。

“其中包括降息、推动利率市场化，房地产的问题不光是流动性问题，更是整个房地产行业里面资产负债表缩表的问题，不是短期问题而是一个中长期问题，随时都可能会对宏观经济稳定、金融市场造成威胁，这需要解决。”他说。

另外，张斌建议通过“贴息+REITs（房地产信托投资基金）”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。

他强调，要允许房企沉淀资产转换用途，根据存量资产特征选择做成保障房、长租房、公租房等具有准公共性质住房产品，然后由金融机构收购这些住房产品。

“按照市场化原则实行项目制管理，引入职业经理人，对金融机构收购的住房产品做资产证券化处理（REITs、ABS、MBS）。职业经理人同时负责将住房产品通过出租或者出售的方式提供给享受住房政策保障的个体。”他说。

最后由财政为证券化产品提供贴息。张斌说，如果项目提供的稳定收益现金流能保持在2%，财政贴息2%可以让该类金融产品具有市场吸引力。财政支出对资产的撬动效应是1:50，即1000亿元的财政贴息可以撬动5万亿元的沉淀资产，按照每套房产100万元计算可以为500万家庭提供政策保障性住房。