记者｜杨冰柯

2021年是陈昱含执掌中南建设的第一年，房地产行业进入新的调整阶段，她如履薄冰，但中南建设的发展还是遭遇到挑战。

3月26日，中南建设（000961.SZ）举行了线上业绩发布会，出席会议的有中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁。

公司经营34年来首次出现的业绩亏损和中南的经营安全问题，成为业绩会上中南管理层们需要面对的问题。面对投资者，中南建设管理层对市场普遍关注的话题进行了详细解答，并进行了深刻反思。

直面业绩预告偏差

根据业绩报告，报告期内，中南建设实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；房地产业务实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米。

建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。年末有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%，有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平。

中南建设在2021年保持住了不错的经营性现金流状况，年内经营活动产生的现金流量净额为167.7亿元，连续保持正值。全年经营性现金流入1446.7亿元，是一年内到期各类有息负债（含期末应付利息）的6倍。

不过在公司营收保持稳定的情况下，中南建设还是在2021年年报首次出现业绩亏损。

根据业绩报告，公司经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08亿-21.23亿元存在偏差。

中南建设董事兼总经理陈昱含没有抱怨外部大环境，而把问题的根源放在公司内部。她表示，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。

陈昱含认为，首先公司面对市场持续下行阶段，在年初的业绩预告时对风险未能完全预判，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和合同资产的减值计提不充分。

另外，中南建设对部分合营、联营公司收入确认的不确定性准备不足，部分预计投资收益未能确认。

因疫情和市场调整的影响，中南建设的部分竣工项目没能如期交付，不能确认收益。同时也有对部分利息支出的资本化条件预计谨慎度不够，导致费用增加。

实际负债率不高

根据中南业绩报告，2021年末中南建设有息负债622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元。2021年末总负债率88.37%，净负债率93.16%。公司总体负债中合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。

在同梯队房企中，中南建设连续保持着有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平的记录。

陈昱含表示，虽然2021年业绩上出现了年度的亏损，整个公司的经营稳健程度是没有变化的。

她还对今年的待偿还债务进行了拆解说明，今年我们需要偿还在公开市场只有17个亿；对于110亿银行借款，其中一半可以用开发贷申请新的借款。剩余的一半开发贷根据国家给到的政策，不盲目抽贷、不断贷、不压贷的精神，可以申请延期和减少偿还的金额。

“真正面临实际上要还的不超过30亿，这个相对来说压力是比较小的。公司的有息负债少，偿债能力强，安全保障度也是有的”。陈昱含称。

中南建设董事长陈锦石也向投资者们表态，“我们这一次没有躺下，还活着，而且肯定能继续活着。我们实际负债率不高，这是最大优势。”

现金流管理为第一位

在业绩会上，陈昱含表示，未来的中南建设更多地要“安全至上，做我所能”。

她强调现金流的重要性，要把现金流管理放在首要的位置。

具体看，第一要稳定融资。密切与相关金融机构沟通，推动必要融资展期、转贷续贷，确保授信稳定，增加经营性贷款等专项授信，增加企业自由现金流，增厚资金安全垫，压降短债规模，降低兑付波峰，确保刚性兑付义务如期履行。目前中南还款金额较高的月份是6月和8月，为此公司做了充分的准备。

第二，瘦身出清。从能力和财务表现两方面审视公司旗下业务布局，以“做我所能”方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。

自去年以来，中南建设已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

减少投资支出，也是中南建设去年在投资端进行的主要调整。陈昱含表述，“去年下半年公司停止拿地，我觉得这个决策是正确的，否则我们今天面临的状况可能会更困难。”

对于今年的投资计划，陈昱含认为，目前市场还在调整，整个短期的土地市场竞争不会那么激烈。对中南建设来说，公司会坚持这种审慎的投资策略，也会增强未来对应风险的能力。

中南建设想要逐步企稳，需要在生产经营方面要逐步恢复稳定，通过融资和经营性现金流止血，确保稳定核心业务生产所需弹药。截至今年一季度末，中南建设地产和建筑业务复工率分别达到83%和54%。

在内部管理方面，中南建设要做到精简高效。通过关停并转、去粗取精等方式，裁汰冗员，优化管理，压降管费；同时由管理团队带头厉行过冬文化。

2022年，中南建设的管费预算同比降幅达47%。另外，会把审慎经营原则通过大财务体系的重塑深入贯彻下去。

目前，中南建设也得到了相关政府的帮扶。作为大型民营上市企业，中南建设的稳定不仅关乎在地财政税收，也关乎大量产业工人的就业和民生稳定，因此公司得到了各级政府的大力帮扶。

陈锦石也表示，中南建设是两个行业的头部企业，一个是建筑，一个是房地产。目前公司的负债率并不高，资产远大于负债，认为市场会逐步好起来，会按照新的发展方式改善起来，房地产行业也将进入新的发展时代。