文|无冕财经 易鸣

编辑|陈涧

“10年后，如果电商在中国零售市场份额占50%，我给他一个亿，如果没到，他还我一个亿。”2012年，王健林与马云打了个赌。

十年后，王健林鲜少出现在公众面前，马云销声匿迹，身家缩水上千亿。

马云赌输了。国家统计局的数据显示，2021年，全国社会消费品零售总额44.0823万亿元，其中全国网上零售额13.0884万亿元，远未达到50%。

王健林赌赢了，但自己的生意一度陷于危机。风波之后，他把商业地产作为事业核心，并以此转型，做起了“二房东”。

如今，在开发商摔了个大跤时，他们开始回看王健林。“老王真牛，壮士断臂，活得最好”，有人甚至说，他成为了许家印最羡慕的人。

王健林确实又有点意气风发了，拉上腾讯、苏宁、京东等股东，推动万达商管赴港IPO，但去年10月递交的招股书，失效了。这像是万达上市“魔咒”作祟，毕竟上一个万达商业，连续6年冲刺A股上市未果。

但这并不影响房企们追随王健林，一些开发商盯上“轻资产”模式，抢万达的生意。在房企年报中，一些涉及轻资产的企业，营收增长甚至超过50%。

学习王健林，能让这些房企活得更好？

“包租公”正在改变

按以往的逻辑，只要租得出去，“包租公”就稳赚不赔。

看看潘石屹。在SOHO中国今年3月的房源推介会上，潘石屹现身，说以七折价格销售京沪两地3.2万平米物业，并且强调，销售房源的收入将全部用于降负债。

2021年，SOHO中国出现十年来首亏，但即使亏了约1.31亿元，也是因为罚款，出现了一笔4.39亿元的一次性税费开支。

明眼人都知道，潘石屹是在哭穷。毕竟，SOHO中国净资产负债率约为44%，在行业处于较低水平。

即使疫情当前，SOHO中国2021年租金收入约为17.42亿元，同比增长13%。即使收益不高，“包租公”的生意仍能正向增长。

所以，坐拥固定资产的“包租公”们，能高枕无忧了？

其实不然。

即使“低买高卖”的方式让外界嗤之以鼻，但不能否认，潘石屹布局北京、上海中心区物业的眼光真是好。

但也仅限于此。同样是包租公，潘石屹折腾“共享办公”无果，王健林却把“轻资产”的生意讲出了花，把自己折腾成了“二房东”。

在这种事情上，王健林就比潘石屹的想法丰富多了。

2015年，王健林宣告“轻资产”战略，“由于万达广场从选址到开业的建设周期是3年左右，所以今年开业的万达广场还全部是重资产，但是明年计划开业的50个万达广场里，超过20个是轻资产，2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。5年以后，万达广场将不再有重资产项目。”

截至2021年底，万达商管运营状况，图片来自其招股书。

这一套操作，不仅甩了负债，还添了许多现金。但玩高杠杆的开发商就没这么好运了，紧张到像是被勒住咽喉。

于是，原先收租收得四平八稳的开发商，开始找上了王健林。

像是河南最大的开发商，胡葆森的建业集团，就将旗下的商业项目全部“外包”给万达。

合作中，万达商管全面负责河南建业商业项目的运营、对外招商、对外租赁以及物业管理等业务。协议的期限为10年，到2032年3月底为止。据媒体称，万达为此支付给建业7亿元。

7亿元交换10年使用权，外界评价“很便宜”。

不难理解，建业正遭遇流动性危机，但不忍“割肉”。于是，以长租的方式租给万达，一次性拿回10亿现金。

除了建业，4月初，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管；万达以轻资产方式，接连拿下北京SOLANA蓝色港湾项目（下称蓝色港湾）和北京五棵松卓展购物中心（下称五棵松卓展中心）的整体经营管理权。

这意味着，包租公不好做了，“二手房东”的代运营生意有了市场。

王健林的生意火了？

“我们需要通过轻资产运营，尽快地屏蔽竞争者。”王健林曾说过。在2011年，他还放言，“万达商业地产10年内没有太大竞争压力”。

时代已经变了。不少房企学万达做“二房东”，包括华润、宝龙、新城控股、万科等头部房企，都相继有了代运营业务。

万达商管收入状况。

新城控股（601155.SH）年报显示，2021年商业运营总收入达到86.39亿元，同比增长51%。

这家企业称，“商业运营优势产生的持续创造稳定现金流的能力”，意思就是，商业地产成为企业的资金蓄水池。

华润置地（01109.HK）2021年租金收入139亿元，按年增长38.1%，写字楼营业额是19.2亿元，较同期增长20%。

龙湖2021年已开业商场的同店销售额和客流比实现超20%涨幅，商业租金收入同比增长40%，至81.5亿元。

要知道，上述公司的收益，除了部分是通过资产获得租金外，还有一部分是通过轻资产运营的方式获利。

例如新城控股，2021年末，累计在营吾悦广场达130座，其中，截至2022年3月25日，累计合作轻资产项目32座。

实际上，新城控股进军轻资产业务的时间并不长，方向是“轻重并举”。2021年8月，新城首个轻资产项目孝感吾悦广场才开业。

2020年末，华润万象生活商业已开业项目59个，其中属于母公司华润置地自持项目的商业项目45个。其中，商业运营服务收入28.95亿元，按年增长20.8%；商业运营及物业管理毛利率41.8%。

不知是不屑还是谨慎，这些开发商做轻资产，颇有些“半推半就”的意味。

2018年时，新城控股原联席总裁陈德力指出：“轻资产的获取现在我们的量占的比较少，因为目前存量资产市场极不规范，所以我们在这方面做的比较谨慎一点。”

按《轻资产发展模式风险及其管控》一文所述，所谓“不规范”是指，轻资产中无形资产、知识产权以及管理能力等难以量化的资产，会带来比“重”资产企业更大的风险，其中包括融资风险、投资风险、营运风险。

在2017年时，华润置地也曾表示对轻资产业务不看好。华润置地原董事会主席唐勇在中期业绩会上直言，轻资产不是华润置地短期内的发展方向。“轻资产是做保姆，重资产是自己的孩子。”以此表达二者间的亲疏关系。在2018年，华润输出了首个轻资产项目泸州万象汇。

时至今日，观战良久的郑裕彤家族也入局了。

2022年3月，郑志刚旗下的K11集团宣告，正式进军内地轻资产领域，并以上海浦东成首个据点，宣告预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

需要注意的是，市面上还没有一家商管公司是可以“白手起家”，摒弃重资产。

所以，目前参与这场的游戏的，还都是包租公们。

“二房东”生意这么好做？

出来抢生意的“二房东”们，能拯救开发商吗？

建业提到，跟万达合作，可以提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。

背后的意思便是，找万达给我省钱，还让我赚更多的钱。

所以，无论是从提供现金，还是提供服务上，资金充沛的“二房东”，能对“包租公”们施以援手。

相较传统房企，轻资产模式收益率较高，图片来自商业地产头条。

更深层去剖析，建业对万达有割肉的意味。根据2021年年报，建业旗下的商业项目租赁收入是2.03亿元。粗略算来，十年就是20多亿。那么，与万达10年租约仅卖了7亿，显得非常不划算。

建业债务告急，万达的7亿是“救命”钱。于此同时，手握现金的万达以“低价”扩大规模。

与其说，这是“二房东”对“包租公”的救援，更是一场双赢买卖。

无冕财经注意到，目前大多数轻资产项目都是以国资合作为主。例如大悦城控股与广州开发区经管会旗下黄埔文化集团签署协议，以轻资产输出的形式开发广州黄埔区科学城商业项目；K11集团与上海国资旗下的上海浦发上城置业有限公司合作，开发上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目。

这也说明了，轻资产生意，主要还是以服务国字头背景的企业为主。

这反映了一个点，一般是因为国企缺乏运营能力，且服务方的招牌够响，双方才能搭上线。但民营企业一向是，有肉吃肉，有汤喝汤，除非外包能有巨大收益，有钱干嘛不自己赚？

现金才是最贵的。如今，运营商不是傻子，这个关口谈合作，开发商分分钟可能被“割肉”。

所以，一些民营企业依然舍不得放手。

重仓大量商业地产项目的富力地产，投资物业租金收入也减少8%，由2020年的11.58亿元减少至10.66亿元。讽刺的是，在2017年，外界传闻富力老板李思 “坐地杀价”，气得王健林在办公室摔了杯子，因此双方结下梁子。

时至今日，富力虽面临债务危机，仍未在商业地产领域有切实的出售及转变动作，也未曾与万达合作。

外人的风波，王健林管不着了。

王健林曾说，万达的租金收入将在6年后接近千亿。单凭这一条，就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。不过翻看招股书，万达商管2021年营收234.81亿元，离千亿还差得远。

如今，他不再膨胀，“由于全球疫情和内外经济不确定性，企业进入赚辛苦钱时代。”他在2020年提到。

此番担忧不是没有道理。4月21日，珠海万达商管招股书失效，这意味着王健林的上市“魔咒”再次生效。

资本市场不利，外部竞争加剧，王健林的生意也那么好做，他的“追随者”们，是不是该停下脚步了想一想了。