文｜文軒财经

“剥离”房地产业务后的厦门国贸，提交了一份还算亮眼的成绩单。

4月21日，厦门国贸披露的年报显示，2021年，厦门国贸实现营业收入4647.56亿元，同比增长32.38%；净利润34.12亿元，同比增长30.61%；净资产收益率17.62%，同比增加3.21个百分点。

截自厦门国贸2021年年报

自2020年11月官宣退出房地产行业，作为厦门国贸三大核心业务之一的房地产业务营收占比已下降至不足1%。

去地产化：103亿将地产公司转给控股股东

2021年6月12日，厦门国贸发布公告称，公司及全资子公司厦门启润拟将合计持有的国贸地产100%股权转让给控股股东国贸控股。此外，公司拟将持有的国贸发展51%股权转让给国贸控股。

国贸地产和国贸发展正是厦门国贸主要的房地产经营公司。交易完成后，厦门国贸不再持有国贸发展和国贸地产的股权，国贸地产被“划归”于国贸控股。

也就是说，厦门国贸，将手上的地产业务基本移交了出去。这也意味着，这家老牌国企34年的地产之路，就此止步。

厦门国贸始创于1980年，1996年在上海证券交易所上市，其实际控制人为厦门市国资委。

1987年，厦门国贸开始进入房地产领域，成立了国贸地产，房地产业务与供应链管理和金融服务并列为厦门国贸的三大核心主业。

2007年起，国贸地产开始走出大本营厦门，陆续进驻漳州、龙岩、合肥、芜湖、南昌、上海、杭州等城市，去年，国贸地产在广州、成都拿地，至此已基本实现全国布局。

最辉煌时，国贸地产也曾经连续10年进入房地产百强企业。

那么，厦门国贸为何要选择退出房地产呢？

地产业务贡献不高，或是其被剥离的主因。

2021年，厦门国贸三大主营业务供应链管理业务、金融服务业务和房地产业务实现营收分别为4564.06亿、44.02亿、39.47亿，占整体营收比例分别为98.2%、0.95%、0.85%。

截自厦门国贸2021年年报

文轩财经翻阅厦门国贸历年年报显示，房地产业务作为公司三大主营业务之一，近年对厦门国贸总营收的贡献却并不如意，营收贡献率始终在5%左右徘徊。

2019年，房地产业务营收占比连续下降至约3.5%。

数据来源厦门国贸年报，文轩财经整理制图

2020年11月，厦门国贸宣布退出房地产业，在《厦门国贸集团股份有限公司五年发展战略规划纲要（2021年-2025年）》，其称房地产是资金密集型行业，高速发展需要大额增量资源支持。

对于退出房地产的原因，厦门国贸表示公司房地产业务体量较小，限购、限贷政策对房地产市场需求影响较大，为此给企业经营发展带来不确定性因素。

根据战略规划，厦门国贸将集中资源投入供应链管理与金融服务两大核心主业，积极发展健康科技等战略新兴业务。

文轩智库专家、知名地产分析师严跃进表示，一般剥离的方式可以通过出售股权、逐渐停止拿地等方式来退出。退出原因分两部分，一部分和退房令有关，主要还是需要强调聚焦实体经济和主业，另一部分或和行情本身有关，尤其很多中小企业投资扩张机会不大。对于厦门国贸来说，因为房地产业务占比不高，所以退出难度确实不大，企业实际上在做积极调整。

严跃进认为，从行业角度看，类似退出确实也说明房地产市场面临了一些压力，或者说部分企业在做大规模方面有很多阻力。

拿地扩张步伐不停

虽然声称要退出房地产行业，但在全国土拍市场上，厦门国贸却并没有停下拿地扩张的步伐。

公开报道显示，过去的2021年，厦门国贸多次携手融创，在全国多个重点城市攻城略地：

4月27日，广州土拍中，融创+厦门国贸联投体以底价43.18亿元拿下增城区地块；

5月13日，厦门集中土拍中，中海+厦门国贸联合体以92.3亿元竞得思明地块；

5月26日，由融创+国贸组成的联合体再收获北京海淀树村南地块，成交总价为57.3亿元、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额；

9月，厦门国贸以4.6亿拿下南京桥林地块；

12月1日，厦门国贸13.8亿拿地福州台江区。

对于一边宣布退出，一边又不断拿地的行为，厦门国贸董秘办相关负责人曾向媒体解释称，新拍地项目，不是上市公司去拍地的，而是控股股东去操作的一个行为。并表示未来拟将上述项目委托给国贸地产进行经营管理，以解决本次资产出售后与控股股东在房地产行业的同业竞争。

文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，厦门国贸宣告退出房地产，一方面或是房地产行业整体环境、地产业务营收不及预期有关，另一方面或与“退房令”也有一定关联。但作为上市公司，退出房地产行业涉及资产变动等，业务调整步伐较缓，短期内难以完全剥离地产业务，这或是厦门国贸持续拿地的原因。

国贸成都：一年3项目，新项目挑战大

除了熟悉的厦门、福州等东南区域市场，在相对陌生的成都市场，厦门国贸也先后落子。

去年12月8日，成都第三批次集中供地期间，厦门国贸首次现身成都土地市场公开拿地。以12600元/㎡的成交单价、约10.3亿元的成交总价底价拿下青羊区非遗板块1宗约49亩的纯住宅地块，该宗地限定清水房价为23000元/㎡。

今年首批次集中供地期间，厦门国贸在成都再下一城：以13910元/㎡的成交单价、约7.5亿元的成交总价底价拿下同板块1宗约36.6亩的纯住宅地块，该宗地限定清水房价为25260元/㎡。

事实上，早在拿地之前，国贸地产已经通过联合开发的方式进入成都，与融创合作开发了国贸环球融创青云台项目。

去年10月，青云台项目首次开盘，当时推出的292套房源仅有6组客户报名，最后由开发商自主销售。房联认购端口数据显示，截止4月25日，该项目首批次房源还剩余170套处于待售状态。

4月23日，国贸青羊区49亩项目正式亮相，国贸鹭原城市展厅在青羊优品道广场开放。

据悉，国贸地产目前有三大产品线，分别是天琴系、上系和原系。其中，天琴系定位为TOP级豪宅，上系主要针对高净值人群，而更为亲民的原系则主要针对城市中产阶级。

在成都独立操盘的首个项目，国贸地产选择了三大产品线中覆盖客户更广的原系。据介绍，原系目前已在厦门、福州、上海、宁波等城市落地。

值得注意的是，相对大本营厦门，国贸地产在成都市场上的经验几乎空白，按照以往经验，一个新品牌的落地和建设都是一个比较漫长的过程，因此对于“新人”国贸地产而言，在高手如云的成都市场打出的第一张牌——国贸鹭原，面临的挑战将不会小。

梁楠认为，一方面由于多数成都本土房企发展实力较强，在其规模化发展过程中，凭借对客户群体深入的熟悉度，已逐渐摸索出较为全面清晰的产品线，经过多次产品迭代后，打造项目的品质力自是不言而喻，且产品可覆盖刚需、刚改等不同群体的需求；另一方面，外地入驻成都市场的房企，也基本都在成都市场上实现深耕，产品特色较为突出，同时也形成了一定的品牌影响力。

“此时，厦门国贸落子成都将面临产品力、品牌力树立以及水土不服等挑战”，鉴于此，厦门国贸需要因地制宜、优化并完善自己的产品线，同时从客户的需求出发，提升产品品质，强化运营能力，打造属于自己的产品特色，梁楠表示。

对于目前的市场环境，新项目将采取怎样的打法？在成都后续是否还有拿地计划？基于以上问题，文轩财经联系到国贸地产内部人员，对方以不方便为由婉拒了采访请求。

严跃进表示，成都市场需求比较充足、拿地成本可控，对国贸来讲，做好标杆项目，有助于给企业经营带来较好的资金支持。同时，项目如果做成功的话，也有助于后续全国市场的扩展和复制，能够增强房地产投资方面的信心。