文|翠鸟资本

亏损程度之大，始料未及。

世联行（002285.SZ）作为中国最大的地产代理公司，在2021的地产行业严冬中更能深切体会到寒冷。

近期，公司披露的2021年度报告显示，实现营业收入60.83亿元，同比下降9.52%；归母净利润暴降1118.09%，亏损11.29亿元，扣非净利润更是下降5578.7%，亏损13.81亿元。

01 立业28年的浮与沉

1964年出生的陈劲松，除了是世联行的创始人之外，还是中国房地产行业的元老级人物，集专家、学者、企业家于一身。

1988年于同济大学毕业后，陈劲松被分配到中海地产在香港任项目经理。彼时，也正是房地产开发的早期黄金二十年。但他在自己创业之时，却并未选择房地产开发赛道，“坚决不干开发商”，不拿地、不盖房，这是他为外界所知的思想。

那时，香港市场的房地产咨询顾问公司已遍地开花，内地市场则相对空白。

到了1992年，陈劲松看到了在内地发展房地产咨询、顾问及代理的机会。次年，他就和妻子佟捷在深圳注册了世联行的前身世联地产顾问公司，专注于房地产服务业。

最开始，世联地产由佟捷全职负责公司的运营。当年7月，世联地产就取得了深圳市为房地产咨询企业颁发的第一张批文，获批经营房地产评估与交易等专营业务。

世联地产以评估见长，成立初期业务范围较窄，市场影响也有限。

1995年，陈劲松决定集中精力，从中海地产辞职，与佟捷携手经营世联，并开始在评估业务的基础上进行业务扩张，开始掘金房产代理业务，并通过代理深圳宝安广场项目而一炮而红。

此后，陈劲松将世联行的定位逐渐确定为房地产综合服务提供商。到了2004年，世联行确立了“全国化”发展战略，明确代理和顾问两大主营业务。2009年，世联行登陆资本市场，这也坚定了陈劲松“房地产服务业不比房地产开发低一等，也能做大做强”的想法。

到了2013年，世联行国内销售代理额已破3000亿元，营收达到25.6亿，净利润3.2亿。但这时的房地产行业，经过三十年的高速发展期，已进入了“下半场”的较量。

或是基于代理行业面临天花板压力所做的转型，亦或是受彼时各行各业企业都在尝试多元化创新商业浪潮的影响，2014年，世联行启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，搭建新的O2M商业模式，拟打造向“金融+资管+电商”三驾马车，开始探索资产管理服务、金融服务等新业务。

但新业务截至2020年末，盈利点仍不突出的同时，还在蚕食传统业务的利润带来毛利率下滑、现金流压力加剧等经营隐忧。

而渠道的崛起、开发商自销团队的建设等多种因素，也在挤压着世联行的生存空间。仅2017年-2019年上半年，世联行代理销售业务收入分别为37.79亿元、33.16亿元、13.08亿元，2018年同比降幅为12.26%。

世联行更是在年报中直接将2018年称之为“艰难的一年”，当期世联行出现2009年上市以来首次营收净利“双降”的情况。

世联行已不得不开始自救。

2019年8月，世联行联合58同城、同策共建新房联卖平台“58爱房”，共同规划在新房及二手房分销渠道服务上的合作。同年12月，世联行曾宣布以发行股份及支付现金方式购买同策咨询81%股权。

“兼并”同策，曾被陈劲松给予厚望，称“强强联手成为中国代理业主导企业，是未来‘消渠一体’（销售渠道一体化）实质推动的核心力量”。但最终双方“联姻”还是告吹，“房产代理商‘抱团取暖’也难过寒冬”，市场唏嘘。

2020年7月始，大横琴入股世联行事项逐步推进。不久之后，世联中国宣布，将拥有的上市公司14%股份的表决权委托给珠海大横琴，助其成为掌控29.9%表决权的第一大股东。

在传统地产代理业务下滑之际，拥有深厚国资背景、作为横琴新区全岛工商物业和城市配套设施集中运营管理者的珠海大横琴，无疑可以给上市公司带来更多的可能性。

大横琴一出手就是5亿元，借给世联行用于发展物业管理、商业管理等资产管理业务。

2022年1月，大横琴又联合多方，以5.3亿元收下上市公司持续亏损的长租公寓运营平台世联房集，世联行不仅借此将长租公寓运营模式，从中资产转变为轻资产，还获得了2.35亿元投资收益。

02 盈利和多元化困境

头顶“中国境内首家登陆A股的不动产综合服务提供商”光环的世联行，已是中国房地产行业多轮发展周期的亲历者和见证者。现在虽有大横琴的加持，但2021这一年，公司整体业绩却降至冰点。

2021年，公司实现营业收入60.83亿元，同比下降9.52%；归母净利润亏损11.29亿元，上年同期盈利1.11亿元；扣非净利润亏损13.81亿元，上年同期盈利2521.04万元；经营活动产生的现金流量净额为10.51亿元，同比增长38.59%；报告期内，世联行基本每股收益为-0.57元，加权平均净资产收益率为-26.12%。

数据统计显示，世联行近三年净利润复合年增长率为-239.52%，在房地产行业已披露2021年数据的39家公司中，世联行的净利润复合年增长率排名第36，位列倒数第四名。

分产品来看，2021年度公司主营业务中，代理销售业务收入24.01亿元，占营业收入的39.48%，同比下降19.81%；互联网+业务收入19.17亿元，占营业收入的31.51%，同比增长21.02%；城市资产管理业务收入7.36亿元，占营业收入的12.1%。

2021年，公司毛利率为15.07%，同比上升3.15个百分点；净利率为-18.55%，较上年同期下降20.53个百分点。分产品看，代理销售业务、互联网+业务、城市资产管理业务2021年毛利率分别为24.80%、7.59%、11.29%。

数据显示，2021年公司加权平均净资产收益率为-26.12%，较上年同期下降28.2个百分点；公司2021年投入资本回报率为-17.42%，较上年同期下降19.71个百分点。

在资产重大变化方面，2021年末，公司货币资金余额较期初减少17.4%；应收账款较期初减少11.26%；预付款项较期初增加13.45%；存货较期初增加81.41%，主要系交易业务确认合同履约成本增加。

同样，世联行某地产大客户，出现商票逾期兑付。截至年末，对该客户的应收款余额为12.66亿元。除此之外，还有其他地产客户也出现资金链紧张，计提坏账损失2.22亿元。公司全年计提各项资产减值准备16.6亿元。

在偿债能力方面，公司2021年末资产负债率为57.85%，相比上年同期上升6.18个百分点，但近年来整体低于行业均值。

虽然世联行近几年也积极布局多元化业务，但基本也是无一成功，铩羽而归。

国内几家地产代理公司均于近期发布了2021年度财报，几乎全新由盈转亏。其中：世联行亏损11.29亿元；易居企业控股亏损88.93亿港元；合富辉煌净亏损5.45亿港元。三大上市公司中，最保守并坚守在传统领域的合富，反而亏得最少。

投资者也在投资互动平台对世联行发问：横琴集团收购到管理层执掌公司，目前公司出现盈利巨亏，请问管理层目前有何措施面对公司的盈利困境，管理层是否有能力让公司实现盈利？世联行方面则回应称：“公司管理层将持续致力于提升公司价值，积极推进公司转型，以更好的业绩回报广大投资者。”

虽然投资者对于世联行有诸多质疑，甚至还有人提问：“请问董秘，目前世联行是否存在st风险？”，但现任董事长胡嘉和联席董事长陈劲松对未来却颇具信心，他们在2022年4月3日的《2022年致股东的信》中结尾处如此写道，“2022年是中国房地产的“着陆”年，因城施策将加大城市的分化，不确定性仍将是市场最大的特征。面对不确定性，我们“落地深耕，一城一策”的战略将更为重要。我们要把之前所走的每一步变成未来前进的底层逻辑，坚持常识、价值观和方法论，坚持长期主义，凝聚共识，培养以身作则的领导力，重回世联专业能力！”

近两年，上游的地产开发商不断面临的流动性和债务危机，对像世联行在内的下游企业产生了巨大风险，世联行能突破盈利困境吗？