文|雷达财经 李亦辉

编辑|深海

房地产行业不景气，依附于开发商而生存的中介，也艰难求生。

5月5日，贝壳发布公告表示，拟将其A类普通股以介绍形式于港交所主板双重主要上市，不涉及新股融资，无发售环节。同时，继续在纽交所保持主要上市地位并交易。

行业人士认为，结合外部环境来看，此次贝壳回归港股属意料之举。此前，在美国资本市场贝壳被列入“预摘牌名单”，公司回港可以寻求发展空间。

时间回放到两年前，2020年8月13日，贝壳成功登陆美国纽交所，当时的发行价为20美元/股，上市当天市值便达到了431亿美元。此后，贝壳的股价一路冲高，最高点曾达到79美元，市值970亿美元，超过万科、保利等房企的总和。

截至5月5日收盘，贝壳美股报13.23美元，市值161.7亿美元，相较于高点蒸发809亿美元（约合人民币5400亿元）。

如今，外部地产行业持续低迷，贝壳的经营压力也随之增加。招股书显示，2021年，贝壳找房净收入807.52亿元，净利润却亏损了5.24亿元。以至于在最新股权架构中，已看不到软银、高瓴等机构股东，只有腾讯依然在坚守。

此外，尽管国内房地产市场出现降温，销售不振之下中介相比过去赚取佣金更加困难，但想吃下这块蛋糕的玩家却反而在增加。

雷达财经注意到，自去年以来，龙湖“塘鹅”、万物云“朴邻”、富力物业“富邻”等开发商旗下品牌纷纷杀入房屋租售领域。如果再算上京东、字节等跨界新势力，贝壳正在迎来越来越多的竞争对手。

机构股东接连撤退

4月22日，贝壳被美国证券交易委员会（SEC）列入基于《外国公司问责法案》的认定名单，认定公司使用了目前不能由美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）审查审计底稿的审计机构出具2021年财年审计报告。

根据该法案规定，连续三年被SEC认定使用未能被PCAOB审查审计底稿的审计机构出具年度审计报告，公司美国存托凭证的交易将被SEC禁止。

有资深投行人士分析，贝壳被列入“预摘牌名单”，未来在美国市场融资和发债大概率会受到限制。但如果回港上市，估值或低于在美国上市的估值。

最终，贝壳选择了通过“双重主要上市+介绍上市”方式登录港交所，不发售新股及募集资金，完成后港交所和纽交所两个资本市场均为主要上市地。

据公告，贝壳已于5月4日获得港交所就公司股份在港交所主板双重主要上市申请的原则性批准。待最终批准后，公司股份预计将于5月11日在港交所主板开始挂牌交易，股票代码为“2423”。

中信证券指出，一旦该方案完成，意味着公司即使在一个交易所摘牌，也不影响在另一个交易所上市地位，这保护了存量股东利益。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林分析称，当前贝壳还在烧钱阶段，未来需要有一个融资口，故而贝壳考虑在美股之外开辟第二融资渠道，也就是港股。

一同披露的招股书显示，贝壳的股权结构已较两年前美股上市时发生了较大变化。

资料显示，贝壳找房孵化于链家。2014年1月7日，链家启动A轮融资，根据天眼查，A轮获得复星锐正、鼎晖投资融资数亿元。

2016年链家的B轮和B+轮融资，规模超64亿元，投资方包括华兴资本、百度、H Capital、腾讯投资、执一资本、海峡基金、原苍资本、源码资本、经纬中国、喜神资产等。

2017年，链家完成C轮、战略论和D轮融资，前两轮中孙宏斌的融创中国和万科集团分别投资26亿元和30亿元。D轮金额未披露，投资方为高瓴资本、华兴资本、治平资本和川商兴业股权投资基金。

2018年，链家网升级为贝壳找房，主要业务为客户提供新房和二手房交易、房屋租赁、房屋装修、房产金融解决方案及其他服务。

2019年3月，在贝壳找房成立后，链家先前的投资者通过协议将股份平移到贝壳找房。紧接着，贝壳又迅速完成两轮融资，共计吸纳36亿美元。天眼查显示，投资机构分别为碧桂园、海峡资本、高领资本、腾讯、红杉基金、软银集团等。

2020年8月，贝壳找房在纽约证券交易所上市。招股书显示，时任贝壳找房创始人、董事会主席左晖个人持股8.85亿股，持股占比46.8%；CEO彭永东持股为3.6%。

在机构类股东里，腾讯以12.3%的持股比例排在第一位，软银10.2%、高瓴5.3%紧跟其后。

2021年5月，贝壳创始人兼董事长左晖因病去世。叠加房地产市场行情降温，裁员、亏损、被做空等多重利空向贝壳袭来。此前看好贝壳的基石投资者，开始出手减持。

融创中国在半年时间里两次减持贝壳，合计套现约为10.84亿美元。根据公告，自投资贝壳起至出售事项完成后，融创出售股票实现税前溢利约人民币17.6亿元。

据估算，融创累计出售的4535.2万股贝壳股份，占贝壳总股本的3.81%。而融创持有贝壳总股本比例超过4%，目前，融创仍持有逾300万股贝壳股票。

另据新华财经数据显示，从2021年2月8日至年末期间，软银旗下机构减持约3200万股；高瓴资本减持约8700万股，持股比例降至3.3%。

从最新披露的股权详情来看，港交所上市完成后，贝壳董事长兼CEO彭永东持股占比4.8%，联合创始人兼执行董事单一刚持股2.7%，由左晖家族信托最终控制的Propitious Global 持股比例为23.3%。

此外，其他美国存托股份持有人和投资者持股56.7%，腾讯则持股10.8%，软银、高瓴资本的名字则已看不到。

盈利能力遭考验

今年3月份，据新浪财经报道，贝壳又启动了新一轮的裁员。不同的是，去年10月份贝壳的大规模裁员对象主要是一线的房产经纪人、与核心业务无关的职能部门以及研发部门，优化员工人数达到3万名以上。

但本次裁员对象则牵连到中高层管理人员，包括集团副总裁在内。据贝壳内部人士透露，本次部分主管接到通知，需要优化本部门10%的员工。

此外，去年10月至今，已经有20多名中层、高层陆续离职，包括一名金融副总裁、两名总经理，另有高级总监和总监等，部分管理层放弃期权离开。

裁员背后，贝壳遇到了空前艰难的一年。今年3月10日的财报电话会上，彭永东坦言2021年是贝壳“充满挑战，史无艰难”的一年。

财报显示，2021年全年公司录得5.25亿元人民币的净亏损，虽然调整后净利润为正，达到22.94亿元人民币，但是同比下降了近60%。

贝壳的收入来自三个方面，和存量房相关的有销售的佣金、其他经纪公司的平台使用费、一些特许使用费和增值服务费；销售新房向开发商收取的佣金；包括家装和金融在内的其他业务。

因此，平台总成交额（GTV）、贝壳连接的门店和经纪人数量等指标，对其营收至关重要。

根据财报，2021年贝壳平台总成交额（GTV）3.85万亿元，同比增长10.1%，全年收入808亿元，同比增长14.6%。

但在2021年第三季度，平台GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。其中，作为贝壳主营业务的二手房交易业务，从2021年第二季度开始增长就出现放缓，同比增长11.7%，第三季度出现下跌，第四季度下跌39.4%。

有分析认为，从去年下半年开始，一批民营房企出现债务爆雷，房地产成交量下滑，作为地产行业下游的贝壳找房遭到波及。在平台GTV减少3成多的第四季度，贝壳营业收入178亿元，同比下降21.5%；净亏损为9.33亿元，同比下滑185.12%。

此外，贝壳的艰难，还体现在门店和经纪人数量减少方面。

据财报披露，截至2021年9月30日，贝壳共连接5.39万家门店，51.55万经纪人；截至2021年12月31日，贝壳共连接5.1万家门店，45.45万经纪人。

以此计算，2021年第四季度，贝壳连接的门店相比第三季度减少了2908家，经纪人减少了6.1万人。

种种不利因素之下，贝壳的毛利率从上年的23.92%降至19.59%，无法覆盖合计21.27%的费用率，最终亏损难以避免。

为了改善盈利能力，目前贝壳正在发力家装市场。4月20日，公司宣布，已完成对圣都家装的收购，拥有圣都100%已发行和流通的股权，为此付出不超过80亿元的总对价。

2021年底，贝壳还成立了惠居事业群，推出“贝壳租房”。至此，贝壳在整装大家居、普惠居住两个新赛道都下了注，围绕现有的主营业务存量房和新房经纪交易服务的“一体两翼”战略逐步铺开。

不过有观点指出，互联网家装市场早已上演了数论资本大战，但至今没能解决非标化、品质保障等痛点，也难以生长出营收超10亿元的装修公司。

从贝壳2021年第四季财报来看，包含家居装修和房屋租赁在内的新兴服务收入仅为5亿元，对营收贡献有限。

竞争者不断涌现

尽管贝壳裁掉了数万经纪人，联网门店数量也有所下降，但觊觎中介这门生意的竞争者，却有增无减。

据媒体报道，2021年以来，众多房企、物业企业开始介入中介业务。

2021年1月份，龙湖集团官宣房屋租售、房屋装修两大主航道业务全新品牌“塘鹅”；万科宣布万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级，推出全新品牌“朴邻租房”；同月，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，意为“有瓦、有你、有家，做生活的分享家”。

乐居财经曾分析，作为楼盘管理者，物业公司在房源信息获取上有着天然优势。另外，物业公司做中介，由于没有门店成本，低佣金也是其拉拢客户的重要手段。

不过，相对于碧桂园服务和万物云这样的城市服务商，投入中介的精力有限，互联网巨头跨界入场，则是冲着万亿市场规模而来。

2020年9月16日，阿里和易居官宣成立天猫好房，一年后推出单边委托服务 “无忧卖房”，仅收取一万元服务费，向卖家提供八大服务。

据天猫好房二手房执行总裁何义介绍，今年将把“无忧卖房”这种单边代理模式变成产品化，去赋能给整个天猫好房平台上的二手房经纪机构，让他们按照这样的模式去把这个产品推给更多业主，从而去推进整个行业朝着单边代理模式的方向发展。

总结而言，连接经纪门店然后赋能，这正是目前贝壳找房的平台模式在做的事情。

另外，去年国庆假期前夕，字节收购了麦田旗下一家公司，拿到了中介执照。至年底，字节跳动旗下房产板块“幸福里”计划并购房产经纪公司麦田。对此消息，“幸福里”方面回应称，“幸福里”确与麦田达成投资意向，约占麦田20%股份，相关程序正在进行中。

据麦田房产官网，这家经纪公司有着21年的历史，拥有全国近900余家直营连锁门店，14000余名专业房产经纪人，年促成交易额超过1000亿元。

目前，幸福里平台上，不仅有入驻麦田，还有我爱我加以及中小中介公司。有分析指出，张一鸣想通过幸福里版的ACN模式，再造一个“贝壳”。

只不过贝壳从线下做到线上，幸福里从线上往线下进攻。对贝壳来说，手握资金、技术和流量的字节，显然是一个不可小觑的对手。