文|中国网地产

受迫于地块两极分化的局面，历经多轮实战演练后，“精准投资”、“以销定投”已成为房企的拿地铁律。北京年度二批次土拍规则的多重优化，更提升了房企在五月底的土拍决战中杀出重围的动力。

僧多粥少成常态，市场分化是必然

经36天的预申请公告，北京2022年第二批集中供地迎“转正”。

3月中旬，北京市规划和自然资源委员会挂牌9宗预申请地块，分布位于朝阳、丰台、房山、大兴等区，总起始价约187.25亿元。

与以往预售机制不同的是，本次从三个方面对竞买条件进行了优化。首先，土地缴纳金实行“分期付款”制。地块成交后30个自然日内需缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余的土地开发建设补偿费可在地块成交后的4个月内缴清。

在理想状态下，房企在竞得土地后一般会在四个月内取得预售证并进入首期项目开盘状态，可拿到一部分销售回款来补足前期需要缴付的50%的地价款费用，此举将有利于缓冲房企资金压力。

其次，对于参与竞买却空手而归的企业，将退还预申请保证金及利息从而鼓励市场主体积极参与竞买。而对于未参与地块竞买但地块成交的企业，仅退还预申请保证金；对于未参与地块竞买或参与竞买未报价而导致地块未成交的企业，不予退还预申请保证金。另外，对于多家竞买人参与同宗地块预申请的，在竞得土地后享有同等权利。

从首轮集中供地中18城的成交数据来看，“精准投资”与“以销定投”已成为房企当下新的拿地铁律。与前几次集中供地相比，本轮成交地块溢价率有抬头向好的迹象。但从土地供有量以及成交量来看，土地数量总和在下降，流拍率不降反升，热门城市的核心区域依旧火热，相反则较多趋于边缘化。

以北京为例，2021年首轮集中供地挂牌30宗地块，共经两日竞拍后以1110亿元全部出让，吸引超200个竞拍主体，仅缴纳的保证金就突破千亿元。排除重复后实际有53家房企及联合体参与竞争，并且有4家房企报名竞拍地块超过20宗。

而相较于2021年的如火如荼，2022年北京首轮土拍地块数量接近减半，17宗地块揽金480亿元以及1宗地块流拍。虽然相较于去年第二轮和第三轮土拍情况，北京土拍市场已呈现逐渐回暖趋势，但地块间却出现严重分化。昌平中关村生命科学园地块溢价率为15％，而顺义新城地块溢价率仅为0.5％。

此外，曾于2021年第二轮土拍中首次见面的朝阳区管庄GZGJC-02地块，因延迟出让被分为两宗地块于第三轮土拍中面市，最终因无企业报价导致流拍。而如今又炒冷饭般的出现在了2022年第二批预挂牌地块名单中。

价格倒挂引注目，太阳宫地块率先领跑

中原地产首席分析师张大伟曾表示“只要地块好，大家都会抢。”

本轮北京所挂牌的18宗地块中，太阳宫新区D区0210-029地块是各方议论的焦点。从区域位置来看，地块处于北三环与北四环之间，与地铁10号线太阳宫站相邻，人大附中朝阳分校也在其周边范围内。

此外，该地块具有天然的价格优势。虽然指导价已刷新北京集中供地11.2万/平的新高，但若按照其出让条件计算，在竞满政府持有商品住宅产权预设份额10%后，其售价将在指导价13万/平的基础上打九折至11.7万/平，倒挂周边二手房的16万/平。

或因担心竞拍过于火爆，北京此轮土拍在出让条件中首增2家或2家以上报价时通过摇号竞得地块归属权，避免因同时举牌耽误流程造成不良影响。

其余地块中，朝阳崔各庄奶西两宗地块以及位于南三环内的丰台右安门街道亚林西地块也引起了不小的争论。与距离其一公里左右的龙樾合玺、和光悦府、建发望京养云在售价格相比，崔各庄奶西中319地块以8.5万/平的指导价具有略微优势。但318地块容积率仅为1.4，后期更适合作为低密住宅项目面世，或更为抢手。

而丰台右安门街道亚林西地块虽占据了地理优势，但据其土地出让文件显示，地块增设“全龄友好社区”建设内容。

主要包括竞得人需在644 地块内竞得人需建设建筑规模 837平方米残疾人康复中心一处；645地块内竞得人需建设建筑规模350平方米社区管理服务用房一处；647地块内竞得人需建设建筑规模1200 平方米邮政局一处、建筑规模266平方米治安管理用房一处。以及在0501-647地块提供地上建筑面积19490 平方米、 地下建筑面积8100 平方米商业/公建用房。减去配建面积后，住宅面积所剩无几，留给开发商发挥的余地不多了。

“全龄友好”为首例，竞拍意向难及预期

《政府工作报告》提出，要积极应对人口老龄化，加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。

为响应政策号召，北京市规划和自然资源委员会在丰台右安门街道亚林西地块、顺义薛大人庄地块、顺义新城第19街区地块以及昌平北七家平西府地块中增加“全龄友好社区”建设要求。需增建满足老年人日常需求的经营性养老服务设施（不低于500平方米不超过1000平方米），需自持且不得改变用途。

资料显示，“全龄友好社区”需在室内空间方面满足室内装修菜单化，注重动线和视线联系，保证老年人的动作顺畅、安全，厨卫空间宽敞且预留无障碍设施安装位置。

在交通流线设计方面要满足居住区内人车分流；场地内高差通过坡地或坡道解决；机动车停车场（库）设置无障碍机动车位，并针对老年人专用车等新型交通工具、辅助工具在后期加装改造预留空间。

在公共空间方面要满足室外地面平整、防滑；配置散步道、老年活动场地等公共活动空间；老年人室外活动场地具备良好的日照和通风条件，并避让主要机动车道路。

在智慧应用与安全保障方面要满足步行道路、室外场地等场所结合灯杆、座椅等设置紧急救助呼叫按钮，并设置视频监控系统；危险地段设置清晰易识别的警示标识；应用智慧养老技术手段，同步提交具体说明。充分应用全过程BIM数据开展智慧管理。

在服务要求方面需提供老年人日间照料、呼叫服务、老年餐桌、基础医疗、文化娱乐等服务，同步提交设施运营方案计划，并提供专业服务。

短期看，建造全龄友好社区，有助于从根本上提升新建小区的全龄友好配套设施建设水平。但适老设施的有效使用，以及老年人服务的高效提供，都需要相关专业团队介入运营。而要鼓励多元主体参与其中，这不仅有助于解决全龄友好设施及项目的维护和运营成本问题，也有助于提升相应的服务质量。

结合政策环境总体来看，近期中央和地方虽政策面利好消息不断，多个城市也在地价、保证金缴纳比例、土地价款缴纳等多方面降低了土地出让门槛。但在疫情影响下，上半年销售回款进度明显不及预期，房企现金流仍然吃紧。

同时，由于市场内部竞拍热度的进一步分化，以及竞拍规则的多项改变，去化表现不佳的板块或区域将会在此次土拍中受到影响，房企竞拍意向也会进一步减退。