文|迈点

5月7日，《深圳市2021年国民经济和社会发展统计公报》正式发布，公报主要内容包含了农业、工业、服务业、文化、旅游等12个部分的发展数据，其中住宿和餐饮业增加了407.9亿元，增长7.3%，在分行业固定资产投资层面，住宿业和餐饮业同比上年增长387.9%，领先制造业、建筑业、金融业、房地产业等多个行业，这也意味着餐饮住宿产业正在成为深圳经济深化发展的新引擎。

罗马并非一日建成，深圳酒店市场也并非短期练就，从深圳1979年正式建市到1980年成立特区，乃至如今成为GDP万亿俱乐部的长期会员、中国四大一线城市之一，高端酒店就伴随着深圳的城市建设而不断发展，不少高端酒店在成为深圳地标的同时，也见证了城市的迭代与变迁。

1、深圳高端酒店的地标演变史

深圳市地处中国华南，东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤，拥有得天独厚的地理条件。

其于1980年成为中国第一个经济特区、中国改革开放的窗口和新兴移民城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。这一加速度也同样作用在深圳的高端酒店市场上，据迈点研究院不完全统计，深圳自建市以来共有超120家高端酒店开业，除了有闻名遐迩的国际高端酒店品牌入驻以外，本土高端酒店更是遍地开花，成为深圳高端酒店市场独特的风采，其中涌现不少地标酒店。

深圳第一个明显的地标酒店是1986年开业的深圳首家五星级酒店——深圳南海酒店。其坐落于深圳蛇口经济特区，由香港美丽华集团、香港招商局集团、香港上海汇丰银行及中国银行深圳分行联合投资，开业期间接待过众多中外政要，作为亮眼的城市名片，其不仅见证了深圳的发展，也成为深圳蛇口不可替代的重要标志。

随后，伴随着1992年邓公视察深圳并发表南方谈话，深圳经济发展进入新阶段。同年，深圳第二个地标酒店开业，就是位于位于罗湖区的深圳香格里拉大酒店，这是深圳第一家国际高端酒店品牌，也正式开启了深圳的高端酒店浪潮。

据迈点研究院不完全统计，进入21世纪以前，深圳共开业8家高端酒店，除了1992年开业的深圳香格里拉酒店及1994年开业的深圳富苑皇冠假日套房酒店属于国际高端酒店以外，其余均为本土高端酒店，且均匀分布在深圳的罗湖区、南山区、龙华区和福田区，成为各分区极具代表性的地标建筑。

进入21世纪以后，深圳经济飞速发展，高端酒店也进入开业高峰期。2006年起，深圳五星级酒店数量开始明显提高，奢华酒店如星河丽思卡尔顿酒店、深圳君悦酒店逐渐入市，深圳的地标酒店更新速度明显上升。

据迈点研究院不完全统计，此阶段深圳共开业31家高端酒店，其中包括13家国际高端酒店，占比约为41.94%，国际高端酒店开业数量增多。而伴随着新区的逐渐发展成熟，除了原有的中心城区以外，不少酒店开始向其他分区扩散。

如2007年开业的深圳大梅沙京基洲际度假酒店，这是深圳盐田区第一家五星级酒店，也是该区域著名的地标建筑之一。

2010年是深圳经济发展的一大转折点。一方面在于此时深圳的经济特区范围继续延伸，扩展到了龙岗、宝安地区，同年7月国务院批复深圳经济特区扩大至全市。原有的特区经济带来的优势如龙卷风般席卷了整个深圳，深圳高端酒店迎来一波更大的开业浪潮；另一方面在于深圳的国际地位也在不断上升，在接下来的2011年，深圳承办了第26届世界大学生夏季运动会，尽管起知名度不如奥运，但也让世界知道中国华南地区还有这样一个充满机会的酒店市场。

据迈点研究院不完全统计，在接下来的十年中，深圳共开业了72家高端酒店，仅2011年就开业了12家。

其中有25家国际高端酒店，占比约为34.72%。包括2011年的深圳瑞吉酒店、2017年的深圳观澜湖硬石酒店、2018年的深圳机场凯悦酒店及2019年的深圳鹏瑞莱佛士酒店等，这些国际高端酒店品牌在中国的布局屈指可数，却同时下注深圳，可见深圳在国际市场中的知名度和影响力。

值得注意的是，到了2010年以后，深圳再无划时代意义的地标酒店，因为往往一年内就有数家高端酒店开业，“地标”已经无法形容高端酒店市场的蓬勃，新的时代已经到来。

2、深圳高端酒店，政策引领，商务遍地

想要探寻中国经济发展的历史脉络，绕不开深圳城市的建立与发展，同样地，想要追溯中国高端酒店市场的发展轨迹，也同样离不开这座矗立在南海之滨的城市。与其他城市相比，深圳高端酒店市场的形成更加清晰直接。

首先，深圳高端酒店市场的发展有着极为雄厚的政策优势。简单来说，深圳建市和特区建立是中国在国家经济发展探索之路上的伟大尝试，本身有着明显“孤注一掷”的政策倾斜，这为高端酒店的发展提供了良好的生存土壤。

其次，深圳高端酒店市场呈现多中心发展态势，在区域上呈现沿东向西，沿南向北的发展脉络。据了解，最早划分的深圳特区只包括罗湖、福田、南山、盐田四个区，随之建立的还有特区和非特区之间用铁丝网修筑的一道管理线，直到2010年经济特区才扩大至全市。因此在2010年以前，深圳开业的39家高端酒店有29家位于此区域内，在2010年以后开始向北部的龙岗区、龙华区进行转移。而在南部地区的罗湖、福田及南山3个重点行政区域内，伴随着金融、商务功能的转移，其也呈现沿东向西的发展态势。

最后，独特的城市定位构筑了深圳独特“高端商务酒店为主”的市场布局。此前迈点分析重庆、香港、上海等城市高端酒店市场时，酒店品类的多元化是高端酒店发展的重要特点之一，但深圳却有所不同。实际上，仅从酒店名称来看，深圳开业的120余家高端酒店仅有5家带有度假的明显字样，而从酒店介绍来看，大多数以靠近交通中心和中心CBD为主要卖点。据不完全统计，在1985至2000年，深圳高端酒店大多位于罗湖火车站附近，而在2001年以后，大多数酒店则选择开业在CBD和商业中心附近。

其根本原因在于深圳的城市发展便是以商业发展为主要目的，也催生了商务酒店市场发展与成熟。其中福田-罗湖作为早期深圳的城市主中心区域，拥有专业的金融和商贸服务资源，商务氛围成熟。随后伴随着南山和前海成为深圳CBD崛起新力量，深圳的高端商务酒店市场的版图愈发扩大。

3、深圳高端酒店市场如何回暖？

近日，中国各省市2022年一季度GDP数据陆续出炉，其中深圳的地区经济总值为7064.61亿元，同比增长2%，落后全国4.8%的整体增速，也低于其他主要城市。而在消费方面深圳市全市社会消费品零售总额为2107.34亿元，同比下降1.6%，仅餐饮收入就下降了17.3%。业内人士认为疫情是主要原因，毕竟一季度的深圳既要阻击本土疫情、支援香港抗疫，还要保障城市平稳有序运行，压力不小。

但增速下降已成客观事实，而伴随着餐饮住宿企业在深圳产值占比的不断增加，其受到疫情的负面影响或许会继续影响深圳经济的发展。长远来看，深圳高端酒店市场发展也有可能进入冷却期，想要实现市场回暖，活跃酒店投资市场，有以下几个角度可以思考：

在城市规划角度，深圳高端酒店市场更需内外兼修。一方面，发挥粤港澳大湾区经济作用，多城市联合吸引酒店投资。深圳的高端酒店市场始于“特区”，其本质是开放和吸引外资，而其高端酒店发展的每一个节拍都与对外交通的发展有着密不可分的关系。

比如1991年深圳机场正式通航，同年位于罗湖区的深圳阳光酒店开业；1996年前后京九铁路和广深高速通车，同年深圳五洲宾馆和深圳麒麟山庄开业；2018年广深港高铁开通、港珠澳大桥通车，同年深圳机场凯悦酒店开业等。

如今，对于包括深圳、广州在内的南部沿海城市而言，粤港澳大湾区作为近年来最大规模的区域经济政策，拥有广阔的发展前景，深圳在湾区经济中可以充分发挥地理优势和交通优势，积极对外沟通，多城市联合共创，以此拉动高端酒店投资。

另一方面，加速城市更新，挖掘区域酒店市场新潜能。2021年11月，盐田区官网发布《深圳市盐田区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（后称《规划》），该份文件提出要要围绕建设沙头角深港国际旅游消费合作区，聚焦“旅游+消费”主体功能，形成“一核引领，四区联动”的空间发展结构。《规划》中还提到盐田海鲜街渔港风情体验区将加快旧墟镇改造，面向全球招标配建七星级酒店。

而早在2018年，华侨城集团就曾与大鹏区签署战略合作协议，将斥巨资把大鹏半岛打造成世界级别的旅游目的地，其中包括建设“七星级度假酒店群”。

迈点注意到，深圳的区域建设正在成为城市更新的重要助力，过去“全民抢夺商业中心”的势头正在伴随着城市经济发展成熟而在不断变化，不同的区域找到了属于自己的定位，并以此为基础进行系统的区域规划，而这也成为高端酒店投资的重要方向之一。

在酒店产业角度，深圳高端酒店投资更需贴近消费者需求，既要发展多元业态，更要攻坚存量改造。有业内人士认为当下酒店业的经营难点在于酒店的客源结构呈现出随疫情波动的常态化新局面，简单来理解就是当一地发生疫情，与其关联的重点区域的客源就会呈现速冻状态，此时想要抓住消费者，酒店就需要有适应不同客源的能力。此前就有报道称曾经集会议、娱乐、购物、度假为一体的北京乐多港万豪酒店就于今年2月正式转型为度假酒店，旨在抓住后疫情时代的亲子游消费者。

而这对于过去以商务酒店为主的深圳高端酒店市场来说，也是值得借鉴的方向之一。除了度假以外，符合年轻消费者需求的生活方式酒店、电竞酒店等等均有可能在深圳找到自己的一席之地。

另外，深圳高端酒店市场经过近40年的发展已经趋于成熟，其市场中也存在大量的老旧物业亟待改造，目前比较成功的案例一是1985年开业的深圳湾大酒店，由华侨城集团和香港中旅酒店管理有限公司合资建成，在开业20年后拆除改建，于2006年以深圳华侨城洲际大酒店的名字重新起航；二是前文提及的1986年开业的深圳南海酒店，在2017年6年伴随着招商蛇口引入希尔顿酒店集团，更名为深圳蛇口希尔顿南海酒店。

当然，不仅那些经营数十年的高端酒店历经时代变迁同样有重新焕发光彩的可能，还包括部分老旧厂房、老旧街区等等，均可以作为高端酒店投资的重要选项。

4、结语

如果说是“特区经济”催生了深圳高端酒店市场的形成，那么其发展至今依赖的则是特区模式的生命力和城市更新迭代的无限可能，而深圳的成功也为中国南部沿海城市发展树立了一个优秀的样本。从某种程度上来说，深圳是中国经济发展长路上的开拓者，而身处其中的酒店市场也同样不会畏惧变化的可能，属于高端酒店的“深圳速度”将依然继续！