文|市值观察 云 潭

编辑|小市妹

房地产，变成了财富缩水的“重灾区”。

《新财富》发布的2022年500富人榜中，TOP20只有两名房地产企业家（杨惠妍、王健林），前十名已不见地产商的身影。而财富跌落最快的“烂番茄”榜单中，挤满了曾经耀眼夺目的地产掌门人。

“起高楼、宴宾客、楼塌了”这似乎是近两年来诸多民营房企的真实写照，曾经有多么辉煌风光，现在就有多么凄惨潦倒。

商海沉浮三十余载，王健林始终保持着危机感，这位军人企业家走过低谷，又重回富豪榜前二十。在受周期影响巨大的房地产业，万达屹立不倒，离不开王健林的前瞻判断和杀伐决断的勇气。

2000年，正处中国住宅市场化的发轫阶段，王健林却大手一挥，进军商业地产；2017年又是房地产一轮高峰期，他却毅然全盘轻资产化。

别人看不懂不理解，甚至嘲笑讥讽，王健林却丝毫不留恋，拖泥带水、踟蹰不前不是他的本色。

早早咬紧牙根断臂求生，王健林掌舵万达这艘巨轮驶向了避风港。在这两年的戚风惨雨中，万达艰难转型，惊涛骇浪中求得平稳过渡。

那个重义气、挽狂澜、绝地求生的老王又一次证明了自己。

01 谁才是“白衣骑士”？

5年前的7月19日，是一个让中国地产界侧目的一天。

当天傍晚，北京CBD中心的万达索菲亚酒店，名流云集，车水马龙。王健林、孙宏斌、李思廉、张力地产大佬们悉数登场，而当王健林和孙宏斌正要签订一场“世纪交易”时，原定下午4点开始的仪式，被要求延后1个小时。

此后，故事的版本几经更迭，有人说李思廉临时压价，王健林摔杯争吵，签约现场背板和PPT一度撤换。王健林对此矢口否认，最终三方握手合作，王健林甩卖637.5亿的资产包，融创接盘其中13个文旅项目，富力拿下了77家酒店。以当时的价格来看，孙宏斌和李思廉都捡了大便宜。

值得一提的是，王健林还不惜贷款300亿给孙宏斌，来收购自己的文旅资产，他的这番举动甚至遭到“嘲笑”，毕竟2017年还处于地产行业的一个上升期。

回头来看，才知当时之意。军人出身的王健林在关键时刻毫不拖泥带水，638亿的资产，几乎是2016年万达集团总资产的十分之一，相当于当时集团总营收的四分之一。

当年，万达遭遇监管层排查，孙宏斌和李思廉充当了王健林的“白衣骑士”，帮助万达回血，应对危机。

但潘多拉魔盒似乎就开启于这场“世纪交易”，许多民营房企从巅峰开始跌落。如今融创年报难产，债务违约；富力的境况也好不了多少，2021年就亏了88个“小目标”。

风云变幻，时局更迭。王健林又成为了新的“白衣骑士”。在偿还了2000多亿债务，转型轻资产，万达身躯更加壮实。

今年以来，王健林已经联手建业胡葆森、鑫苑张勇、山西田森杜寅午，并接手了北京蓝色港湾、五棵松卓展购物中心的运营权。

4月1日，“河南地产之王”胡葆森牵手王健林，宣布将全部商业项目出租给万达商管，后者全盘经营。据称，万达此次耗资7亿元，获得建业商业项目10年运营权。

除了商业主力舰，万达围绕地产，新的舰队已经起航。万达地产（住宅板块）聚焦万达商业周边开发，并已落子武汉、贵阳。“不追求规模，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”王健林早在2018年对住宅业务进行了重新定位。

其次，万达大力进军“地产+服务业”。与一汽红旗经销商泰岳集团合资成立了“万达汽车科技服务有限公司”，探索万达商业+汽车销售服务的新模式。

医疗领域，王健林一直非常重视，投资60亿元和匹兹堡大学医学中心合作的成都万达匹兹堡国际医院即将于下半年开业。

此外，万达还注册了“万茶”商标，准备入局饮品、啤酒、方便食材等行业。

尽管王健林已经基本不公开露面，但从万达的一系列动作，也能看出他重拾旧河山的雄心壮志。

数据来源：《2022新财富500富人榜》

时至今日，万达仍能在行业危局中屹立，王健林依旧在富豪榜前列。不得不说，5年前那个关键时刻的抉择，对行业前瞻性的判断，为万达留出了一线生机。

02 最重要的手牌

“什么都可以放弃，唯独万达商业不能放弃。”在王健林看来，万达商管是他手中最重要的王牌。

万达商业曾在港股上市，但资本市场并不买账，估值平平，流动性不佳。2016年，王健林选择将其私有化。

“我做过许多投资项目，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了，我不能对不起朋友和股东。”

退市后，大环境对万达十分不友好，王健林一直期待东山再起。时间来到2019年，万达商管决定彻底剥离所有房地产业务，他亲口表示“一平米都不留。”

万达商管正式开启轻资产转型，专注运营管理，强调服务属性；2021年开始万达商管将不再投资持有万达广场物业，只进行品牌输出，负责设计、建设与运营，赚取收益。

当下，经过一轮惨烈的洗牌后，房地产政策逐步回暖。港股市场也对轻资产模式青睐有加，碧桂园服务的市值一度超过碧桂园，华润万象生活42倍PE远高于华润置地的6倍。

万达轻装上阵后，王健林要再战港股。4月22日，万达商管更新了招股书，也向投资者展示了其在商管领域的实力。

数据来源：珠海万达商业管理集团股份有限公司招股书

万达商管旗下“417个商业广场，在管面积5900万平方米，出租率98.8%。在管面积全球第一，甚至超过第2名至第10名的总和，是中国唯一独立向第三方大规模输出管理的商业运营公司。”可见，万达在商业管理领域是独一档的存在。

但资本市场更加关注此前H股私有化时与资本方签订的对赌协议，这份协议让王健林左支右绌，疲于应付。

此次，万达商管Pre-IPO，引入腾讯、蚂蚁集团、中信资本、碧桂园等，融资60亿美元，估值达到280亿美元（1800亿元）。

万达需要付出的“代价”，则是承诺2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的净利润分别不低于51.9亿元、74.3 亿元和94.6亿元。如未达成，万达需要无偿转让相应的股份或现金。

4月29日，万达商管集团公布了2021年财报，集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%；归母净利润132.92亿元。

而且，集团负债进一步降低，有息负债缩减了320亿元，净负债率降至34.6%，在手现金413.53亿元。

对比来看，2021年，万达商管集团收入是新城控股、华润万象生活商管收入的13倍；净利润则是华润万象整体利润的近8倍。

作为上市主体，万达商管也在更新后的招股书中表示，“公司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求。”这无疑打消了资本市场的焦虑。

业绩回升，负债降低，王健林拥有了再战港股的底气。

03 几度沉浮

如果要梳理王健林从商经历中的“三大战役”，那应该是1988年走出体制下海经商；2000年，转战商业地产；2017年，割肉甩卖，全盘转型轻资产。

除了创业初期的果决，两次关键转折点的前瞻性决定，使得万达能在行业低谷期安然度过，拥有了“东山再起”的资本。

1998年，亚洲金融危机席卷而来，为拉动内需，我国取消福利分房，住宅市场由计划经济跨入商品经济时代。

两年后，正值世纪之交，那时的中国房地产市场还处于发轫期，草莽英雄辈出，民营房企蓄势待发，谁能抢占先机，便能勇立潮头。

那一年，48岁的王石卸掉总经理的职务任董事长，万科选择美国最优秀地产商之一帕尔迪作为学习对象，此后多年万科均位居中国房地产榜首。

而就在那一年的5月，王健林召集高管集中开了三天会，他敏锐地感觉到住宅开发的危机：“住宅开发最大的问题就是现金流不稳定，利润就不能持续，我心里始终不安稳，能不能有一个长治久安的办法？”

上世纪90年代，创业期间，王健林办过超市，开过工厂，搞过电梯厂、变电站；进入房地产后，他又频繁因为住宅项目资金问题，多次走到悬崖边缘，这样的经历让王健林始终保持着巨大的危机感。

经过讨论，王健林决定进军商业地产，收租物业不仅能保证现金流稳定，而且受政策调控影响较小，还可以滚动发展，越做越好。

因此，当人们还聚焦在住宅业务时，万达早已切入商业地产，并迅速成为中国商业地产之王。

2011年，开发商涌入商业地产，王健林在接受采访时表示，“他们已经错过了最好的时机。”但这一现象并非坏事，“全世界房地产投资的比重，住宅和商业地产是各占50%，欧美发达国家商业地产甚至占到60%以上，这是发展规律，中国已经连续20年住宅开发比重在85%以上了，带来了很多恶果。”

正是结合全球商业地产的研判，以及对中国房地产结构的担忧，让王健林笃定商业地产的发展前景。

2017年，王健林又作出重大决定。彼时，正在全球快速扩张的万达被监管层排查授信风险，股债双杀，一时间风声鹤唳。

当时的万达集团被曝出总负债高达4200亿元，“首富”其实是“首负”。对此，他强硬回应：万达商业资产6000亿元，净资产1900亿元，“资不抵债”是空谈。但这相当于变相承认了4000多亿的负债。

关键时刻，王健林做出了铁腕般的抉择——海外资产清零，打折甩卖文旅和酒店资产，整体负债必须降到60%以下。

2017年起，万达调转船头，开启“卖卖卖”模式。638亿的资产包转售给融创和富力，又把37家百货门店卖给了苏宁易购，将万达影院股份转给阿里。这一年，万达“甩卖”了1300亿资产。

到2018年底，万达瘦身2158亿元负债，较上一年总债务减少了约三分之一，负债率降低到60%以内的安全线。

这五年，王健林远离聚光灯，变得低调了许多。昔日亚洲首富的光环不再，身价缩水了1100多亿。

他不接受采访，鲜有公开露面。那个一字千金，豪言壮语的地产大鳄变得低调沉寂。

而那时，许多民营房企还在“买买买”，不断扩充规模，或进行多元化扩张。5年后的当下，“王健林成了许家印最羡慕的人”，劫难过后，王健林变得更加理性，对商业的见解也更加“通透”。

“首富”标签只不过是外界的一种嘉许，企业能否真正长久屹立不倒，不在于人脉有多广，智商有多优越，资本有多雄厚，而在于是否高瞻远瞩，关键时刻能否力挽狂澜。

创业30余载，王健林历尽千帆，沧海横流，不变的是他的本色和胆识。几经坎坷，万达这艘巨轮在惊涛骇浪中穿行，沉浮在中国房地产行业的波澜起伏中。

如今，万达断臂求生后，终于脱胎换骨，王健林也期望上演一出“王者归来”的故事。