文|港股解码 遥远

编辑|May

在福建房地产市场走过了近20个年头后，漳州发展(000753.SZ)的地产之路或许要画上句号了。

随着漳州发展剥离地产业务的脉络逐渐清晰，资本市场也随之闻风而动。5月19日-23日的三个交易日，漳州发展股价喜迎三连板，刷新逾5年来新高。

到了5月24日，漳州发展股价在早盘开盘一字板的背景下，上午11时开始股价大幅拉低，最终收跌2.04%，遗憾未能斩获四连板。

2022年，对于漳州发展来说是一场大革命，走上了深度转型的道路之上。业务瘦身、聚焦业务、跨界光伏、高管换血等等，漳州发展的这场巨震，足够吸人眼球。

卸掉地产包袱，股东拍手称快

当下，一方面是国内地产市场低迷，另一方面是新能源势头旺盛，令不少地产企业纷纷在新能源领域寻求另一条增长曲线。

如天津地区的老牌房企广宇发展(000537.SZ)，在去年9月选择了与地产业务"决裂"，同时置入鲁能新能源100%股权，完成了由地产企业到新能源企业的历史性转变。

地产行业内这一重磅资产重组，也让广宇发展成为A股市场上的一只妖股，资产重组的消息在坊间盛传后豪取13连板，实现了逆风翻盘。

而目前的漳州发展，也有点当时广宇发展的影子。不同之处在于，漳州发展是被动卸掉地产包袱。

继4月28日公告表示根据漳州市委的工作要求将剥离地产业务，并聚焦新能源、生态环保产业后，漳州发展于5月24日的股票异常波动公告中称：公司实控人漳州市国资委按照漳州市委、漳州市人民政府关于国有企业结构布局优化调整的有关工作要求，正在推进公司地产业务剥离。

换言之，漳州发展已将其地产业务的剥离计划付诸了行动。作为曾经的利润主力军，公司的地产板块也将随着公司战略转型升级而落下帷幕。

值得留意的是，在此之前，漳州发展并不打算放弃地产这块现金奶牛。今年1月，漳州发展在投资者互动平台表示：公司没有计划将地产业务剥离出来。而话音刚落不到4个月，漳州发展就被动改变了计划，要与地产说"拜拜"了。

从股价表现看，资本市场对漳州发展的此次转型是充满热情的。近日有网友在社交平台表示：房地产转型新能源的国资股，干就完了！

那么，砍掉地产板块，对漳州发展意味着什么？

尽管在地产市场有近20年的沉淀，但漳州发展的地产业务几乎只局限于漳州市一隅之地，无规模优势，风险敞口较大。此外，在行业生变的背景下，地产业务的存在并不利于公司在转型新能源后的再融资功能，且地产业务资金沉淀期长，影响业务转型的资金需求。

回顾漳州发展的地产业务进程，因受制于区域小、竞争大，以及拿地困难等因素，导致该业务的合同销售额跌宕起伏。于2015年-2017年，公司地产业务销售额较此前出现骤降，2020年及2021年的销售额亦出现大幅缩水。

上图可以看到，过去6年，漳州发展的地产板块营收及净利润均大起大落，2019年以来更是持续下降，未能充当起公司实现增长的驱动力。放眼国内地产市场，漳州发展只能称得上小型房企，在疫情冲击以及政策压力下风险抵御能力显然不强。

因此，与其说在漳州市这块一亩三分地中搞地产，不如放弃这块业务，腾出资源和资金将目标瞄向市场拓展确定性更强的新能源领域，这也顺应了上文提到的"国有企业结构布局优化调整"的工作要求。

努力转型，静待春来？

从业务结构看，漳州发展这一路走来都是"不务正业"。或者说，公司根本就没有正业。

业务分散且缺乏协同性，以至于漳州发展在二级市场上的概念贴合度上有些混乱。在同花顺的分类中，漳州发展集合了"福建自贸区"、"地下管网"、"光伏概念"、"水利"和"地产"等多个不相关的概念。

但从营收构成看，以"汽车经销商"来称呼漳州发展最合适不过了。2021年，公司汽车销售业务占了公司营收的半壁江山；其次是水务安装工程业务，收入比重近3成；而地产业务，是漳州发展的第三大业务，收入比重约为10%。

汽车经销、水务、地产、贸易、垃圾处理、建材产品等业务，这些业务相互沾不上边，就如一口锅中的"大杂烩"，不像很多企业一样有着"一体化产业链"的布局。资源过于分散，并不利于漳州发展整合资源进行聚焦，这是公司近年来难以实现业绩突破的重要因素。

过去数年，除了老本行水务业务(包含水务安装工程、自来水销售及污水处理)实现了较为稳定的增长外，汽车销售和房地产业务则成为漳州发展的"拖油瓶"。

特别是公司第一大业务汽车销售业务，自2017年以来受汽车市场低迷影响持续萎缩，并连续三年出现了亏损。如公司旗下福州玖玖丰田汽车销售服务有限公司在2021年实现高达2.5亿的营收，但却亏了240万元，盈利空间十分有限。

漳州发展作为传统汽车经销商，近些年来在行业大变局之下没能顺势转型。造成这种现状的因素很多，客观因素包括汽车市场进入饱和状态、疫情导致消费低迷、厂家直销模式盛行等。随着新能源汽车的快速发展，越来越多的颠覆型玩家进入市场，汽车产品和技术、市场环境与结构在变、消费者需求以及销售渠道都在变化，使包括漳州发展在内的传统汽车经销商带来前所未有的挑战。

公司的汽车经销门店主要在漳州、福州和三明一带，以销售传统中低端品牌车为主，没能吃下高端市场的红利，且在新能源汽车方面的布局亦相对匮乏。为此，在2021年，漳州发展加大转型力度，优化品牌结构、整合售后资源以及探索新能源物流车业务，但成效并不显著，当年该板块营收只取得4.32%的增长，并产生了近6000万元的亏损。

因产业不够聚焦，两大业务经营业绩不佳，且成本管控能力有待加强，漳州发展过去数年来的净资产收益率整体偏低，整体处于5%左右的低水平。因此，如何培养自身真正的"正业"，并做强做大，不断提升盈利能力，成为摆在漳州发展面前的头等大事。

去年来，漳州发展也在为未来的发展描绘出了蓝图，转型升级的决心展露无遗。

在去年2月，漳州发展发布了《公司发展战略规划纲要》，明确了公司以"绿色智慧城市建设为先导，聚焦智慧水务、生态环保、低碳出行、绿色建造，成为行业领先的城市运营服务商"的战略定位。到了去年10月，公司调整了发展战略规划纲要，提出"以绿色智慧城市建设为先导，聚焦新能源、生态环保、绿色建造、低碳出行，走出漳州，面向全国，成为行业领先的城市运营服务商。"

这个战略定位，与5月24日公告提到的"做强做优水务板块，聚焦新能源、生态环保等领域"相吻合。而"走出漳州，面向全国"，是公司战略规划的关键词，看得出公司摆脱地域限制的决心很大。

按照公司规划，在砍掉地产业务后，未来公司的主业将是"水务+新能源"，形成两条腿走路的格局。未来为了聚焦该两个领域，公司是否会退出汽车经销行业?以及建材产品和进出口贸易等业务？还是存在可能性的。

毕竟，一家企业的精力是有限的，手伸得过长，反而更难抓到"猎物"。

高层频换血，战略稳定性受考验？

企业战略大转型，往往伴随着高管层的换血。

Wind数据显示，2021年以来，漳州发展高管层出现大地震，累计有7名董事会成员以及5名高管相继离任。单是2022年以来，就有5名管理层人员离开了公司。

而漳州发展的一把手——董事长，自2016年以来更是更换了4任人选，且董事长的任职时间越来越短，辞任理由均是因为"工作变动"。但显然，"工作变动"的背后，隐藏着的是市场经济不景气、行业拐点已至、企业经营战略调整等深层因素。

在频频更换的董事长中，黄键鹏于2017年6月-2020年5月任职，任职时间近三年；赖绍雄于2020年5月-2021年9月任职，任职时间不到一年半；80后董事长吴子毅于2021年11月任职，并于上月底辞任，不到半年时间便匆匆退出公司一把手的座椅。

此外，林阿头和李勤这两位2008年就进入董事位置的老将，也在近半年以来相继辞任。而总经理、监事、独立董事和战略委员会委员等重要职位的管理层，也在近半年来陆陆续续离任。

近日，现年38岁的赖小强被选举为漳州发展的董事长。资料显示，赖小强曾任漳州信息产业集团董事长，漳州信息产业集团属重点国有企业，主要承担漳州市与"数字产业化、产业数字化"相关的四大板块业务。

高层人士频频变更，背后因素无非是漳州发展业绩不佳、战略定力不强造成的。而企业的转型升级需要新的血液，这也体现出地方国资委对漳州发展改革的重视。

从另一个角度看，通过换血来调整管理层，在一定程度是也需要付出阵痛的，比如战略的稳定性能否持续是需要经受考验的，公司的前景也难免会更扑朔迷离。

为向股东释放积极的因素，去年11月3日至今年3月17日，漳州发展控股股东福建漳龙累计增持了公司1256.95万股，占公司总股本的1.27%。可以看出，漳州发展对往新能源方向转型狠下了心，而大船掉头往往需要淌水过河，"水务+新能源"这两个车轮，能否带着漳州发展驶向下一站，需要时间的验证。