记者 杜萌

昨日晚间，证监会和发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下称《通知》），从四方面推动保障性租赁住房（下称“保租房”）REITs业务规范有序开展。

这是继5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（下称“国办19号文”）之后，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）领域迎来的又一重磅文件。

《通知》主要包括落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域等四方面内容。

具体来看，一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人。《通知》表示，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。

此外，项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。

三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金。《通知》指出，发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。

发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。

其中，基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

《通知》指出，下一步，证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

这意味着去年6月份正式起航的公募REITs即将再次迎来扩容。 5月27日，中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT分别向上交所、深交所提交了申报资料。

申报资料显示， 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式REIT，对应的专项计划名称为中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券，发起人（原始权益人）为厦门安居集团有限公司。

红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式REIT的申报资料显示，主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理(深圳)有限公司。

此次深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。而项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源。

对此，华夏基金表示，扩募机制有助于完善我国公募REITs市场的制度建设，加快推动优质存量基础设施资产持续进入资本市场，有效提升公募REITs产品的规模和吸引力。

华夏基金认为，优质稳健的底层资产是REITs产品的核心价值和市场健康发展的基础。对拟发行基础设施REITs 的项目，国办19号文在提出“进一步提高推荐、审核效率”的同时，强调“应符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险”，为市场相关各方筛选和推进项目发行工作提供了重要的指引和要求。