文|新经济e线

5月27日晚间，据证监会网站消息，为助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场平稳健康发展，近日证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》），推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。

来源：证监会官网

新经济e线注意到，自2020年公募REITs试点以来，监管层先后推出了试点指引、投资者参与、税收政策支持、扩募规则等相关政策。进入2022以来，公募REITs的战略地位更是进一步提升，重磅支持性政策频出。

就在今年5 月25 日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称“19号文”），强调盘活存量规模较大、收益较好的基础设施资产，并提高REITs产品上市推荐、审核效率，建立健全REITs扩募机制，建立多层次基础设施REITs市场。这也是国务院层面首次对REITs发展作出明确具体的安排和要求，体现了高层对发展基础设施REITs的高度支持。

在建立工作台账强化组织保障方面，“19号文”明确要积极开展试点探索，在全国范围内选择不少于30 个有吸引力、代表性强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。

保障性租赁住房项目试水

据新经济e线了解，5月27日，首批保障性租赁住房REITs也正式试水。当天，沪深交易所公开信息显示，目前已有两单保障性租赁住房REITs进行了申报。其中，中金厦门安居保障性租赁住房REIT在上交所申报，基金管理人为中金基金；红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT在深交所申报，基金管理人为红土创新基金。两只REITs的主要原始权益人分别为厦门安居集团有限公司和深圳市人才安居集团有限公司。

来源：深交所官网

今年4月份，深圳市人才安居集团项目已报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。据悉，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。4个项目均位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。

作为厦门市唯一市属专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的国有企业，厦门安居集团选取了两个保障性租赁住房明星项目，申报保障性租赁住房REITs。截至2022年3月末，厦门安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约369万平方米。

来源：上交所官网

业内认为，随着《通知》落地，国家发展改革委将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，此次两单项目试水或将形成示范效应。

值得关注的是，《通知》为严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

主要内容包括：一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

《通知》强调，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。

另据统计，当前12只上市公募REIts实际募集资金总额共458.12亿元。其中，7只上市公募REIts在募集说明书中披露了回收资金用途，回收资金共计90.67亿元。总体来看，多数上市公募REITs将回收资金用于以资本金形式投资新项目，主要投向原始权益人主营业务相关领域的基础设施建设。如富国首创水务REIT回收资金13.84亿元，全部以资本金形式用于深圳、安徽等地共9个城镇水务、水环境综合治理等环保产业项目投资，项目总投资为62.274亿元。

公募REITs底层资产扩围

此外，新经济e线注意到，作为纲领性文件，“19号文”盘活存量资产的重点方向包括重点领域、重点区域、重点企业，多维度推动REITs健康发展，公募REITs底层资产将进一步扩围。

较国家发展改革委2021年6月29日印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（下称“958号文”）相比，“19号文”明确的试点范围有所放宽。如重点领域中，除盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等；还提到统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产、长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。

重点区域中，除京津冀协同发展等“958号文”提出的战略区域外，还提到“建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区”，以及“地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区”加快盘活存量资产；重点企业方面，盘活存量资产对参与的各类市场主体（国企、民企等）一视同仁。

为了进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。根据“958号文”试点要求，基础设施项目成熟稳定，项目运营时间原则上不低于3 年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。

此外，为了进一步推动公募REITs扩容、提升发行效率，相关支持也将加强，如加快土地合规性、提升项目收益、明确国有产权非公开转让规则等。此前，公募REITs试点阶段对项目资质、产权要求也较为严格，如在实际操作层面，公募REITs项目普遍存在土地瑕疵，如未取得国有土地使用证；服务区房屋建筑未取得不动产权属证书；土地规划面积与实际证照面积不一致等。由此对项目的审核、申报进度造成较大影响。

“19号文”提出从积极落实盘活条件，提升项目收益水平，完善规划和用地用海政策等方面支持盘活存量资产。其中，对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对项目前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核定等程序。

与此同时，“19号文”指出国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。该规定充分借鉴了首批基础设施REITs先行先试的经验，统一了国有产权非公开协议转让的审批流程和交易规则，便利了国有企业发行REITs产品。

截至目前，已经上市的公募REITs项目主要以产业园、高速、物流园、生态环保为主，一些新的业态项目上市较慢，或与缺乏相关实践经验有关。后续，随着一批具有示范性的项目推出，公募REITs的业态进一步丰富，有望形成多业态、多层次的REITs市场。

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