记者｜牛钰

延续首轮土拍冷热不均的趋势,北京今年第二批集中供地最终以保持平稳的溢价收官。

6月1日,北京今年二批次集中供地落下帷幕,拟出让17宗地,总起始价约559.7亿元,最终7宗底价成交,3宗地块流拍,6宗地块经历现场竞价确定成交,还剩1宗处于竞高标准阶段,但价格已经定为该地块合理出让上限,因此北京本轮土拍总揽金499.5亿元。

从规模来看,虽然与首轮土拍出让地块数量差不多,但地块规模、质量都有增量,使得总起拍价达556.7亿元,较首轮土拍总起拍价492亿元增长13.1%,单宗起拍价大于50亿元的地块有三块,这是去年下半年以来较为少见的情况。

与去年底及今年初22家房企参与的两轮集中供地相比,房企参与北京土拍市场的热情有明显回升,17宗土地共获得30家房企及联合体报名参与,主流仍为华润、中海、电建、中建等央国企老面孔,也有龙湖、懋源及润泽等民营房企参与。

从拍地结果来看,并未出现独揽多宗地块的“黑马”房企。华润置地保持一贯风采,单独及以联合体形式拿下2宗地块,中建系旗下两个子公司各自拿下1宗地块,其余电建、首开、龙湖等均只拿下1宗地块。

自2019年后,万科重新参与了北京土拍,与朝开联合参拍崔各庄奶西村两宗地块。但据现场人士透露,万科并未在两宗地块竞价环节举牌,更多为观望态度，最终也并未摘地。

朝阳崔各庄奶西318地块由中建智地以29.8亿元竞得，溢价率13.3%，成交楼面价5.25万元/平方米， 销售指导价8.9万/平方米。

首开则为崔各庄奶西319组合地块现场竞拍唯一报价房企，最终以40亿摘得，溢价率1.52%，成交楼面价约4.4万元/平方米，销售指导价为8.5万/平方米。

另一朝阳区地块太阳宫，为本次土拍最热地块之一，位于北三环与四环之间，地域上具有稀缺性，交通、配套均较为齐全,起拍价为58.1亿元,设定土地合理上限价格66.815亿元,当地价触及上限后,竞报政府持有份额,上限为10%,之后是摇号+竞报高标准方案。

最终,中建玖合以“触顶”价格66.815亿拿下太阳宫地块,政府持有产权比例10%,溢价率15%,成交楼面价约8.8万/平方米。据了解,中建玖合为中建二局旗下地产开发公司,而中建系一局旗下中建智地也报名了太阳宫地块,更加积极报价,但在摇号阶段运气显然略逊于兄弟公司。

克而瑞研究院指出,太阳宫地块销售指导价为13万元/平方米,刷新北京去年集中供地以来11.2万元/平方米的指导价新高。若竞满10%政府持有产权比例,则售价约为11.7万元/平方米。与周边二手房相比,地块有明显的价格倒挂优势,太阳宫项目极有可能是北京下一个“摇号盘”。

丰台区小瓦窑地块作为参与房企最多的地块,激烈程度在意料之中,在现场竞拍之前,其在线上报价就已达14次,最终11家房企参与角逐,胜者则为电建+首钢联合体,虽然几乎没有参与前期的竞报,但在最后摇号环节成为赢家,以26.45亿元+3万平方米现房销售面积拿下小瓦窑地块。

同样进入“竞现房销售面积”的还有昌平平西府地块及顺义薛大人庄,华润+葛洲坝联合体44.16亿拿下平西府02号地块,现房销售面积1000平方米,溢价率15%,成交楼面价约3.5万/平方米,住宅销售指导价为6万/平方米。

而顺义薛大人庄连续触得地价出让上限19.55亿元及3万平米现房销售面积后,转入竞报高标准环节,目前还未确定最终买方。

值得一提的是,北京本地民营房企懋源参拍该地块态度十分积极,与保利、华润、首开共同竞拍并提交高标准方案,能否如愿摘得地块还需等待进一步结果。

按照北京此次土拍的规则设置, 17宗地块里有12宗设置“竞现房销售”环节,最终只有上述3宗地块成功触发“竞现房”，这意味着现房销售对于房企来说还存在一定的压力，而朝阳太阳宫与丰台亚林西地块同设置了“竞政府持有份额”环节，但只有太阳宫地块进入了线下拍卖环节。

尽管亚林西地块在土拍之前关注度很高，位于南二环和南三环之间，但其捆绑了近10万平方米的商业用地，单宗地价金额为74.7亿元，最终只有华润报名并以底价摘得。

除此之外，朝阳区十八里店、昌平区六环路等7宗地块以底价成交，朝阳区孙河乡地块、丰台区北宫镇东河沿以及青龙湖地块未获得报价而流拍。

“流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，亦或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了托幼用地或者商业用地等。房企仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目。”中指研究院土地事业部负责人张凯指出。

去年二批次以来，北京土拍的竞价风格为以核心区域去化有保障（特别是销售指导价倒挂）的地块为主要竞拍目标，且特别青睐纯商品住宅用地，比如本次太阳宫、小瓦窑、平西府地块的销售指导价均与周边项目（或二手房）存在一定程度的倒挂，这也是受到房企追捧的主要原因。

整体来看，目前国企、央企依然是北京土拍市场的主力，也将成为下半年新房供应的主力，虽然地块产生冷热不均情况，但溢价率仍为较低水平。

考虑到北京此前为防止土地流拍推出的“预挂牌”机制，可能也将因此轮流拍情况再完善规则，优化土地供应机制。