记者 | 黄昱

各地楼市支持政策不断的背景下，房企在5月份的整体销售同比依然下降。

克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%，较2020年疫情期间也下降52.1%。从近3年来看，业绩降幅保持在较高水平；前5月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较4月进一步扩大，较2020同期下降27.8%。

无论是从单月还是累计来看，楼市销售都面临压力。具体到头部房企，今年前五月只有碧桂园、万科、保利发展三家房企的销售规模达到千亿，较去年同期减少12家，超百亿房企则从去年同期的118家减少至70家，各梯队门槛值同比均下降超过50%。

中银证券指出，TOP20房企中单月销售额仅广州国企越秀地产同比正增长，前5月全口径销售规模同比降幅最少的也是越秀地产，实现全口径销售金额346亿元，同比下降15.6%，也是新进入TOP20名单的房企，排名第19位。

亿翰智库分析师认为，近期房地产行业支持性政策持续深入，以提振行业信心，行业也将逐步进入到修复通道，而在此之前，房企门槛值仍将经历一段时间的负增长。

TOP20房企大调整

房企销售负增长依然是5月的主基调，TOP20房企中除了越秀地产，其余房企同比均出现不同程度的下滑。

克而瑞数据显示，保利发展是5月单月全口径销售规模最大的的房企，有380亿元，但同比依然下降35.5%，低于行业平均降幅；碧桂园5月的全口径销售额与保利发展基本相同，约为378亿元。

万科5月单月销售在TOP3房企中最少，实现293亿元。另外融创中国、中海地产、华润置地等头部房企同比均有不同程度的下降。

从前5月累计销售额来看，中指院数据显示，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。

与去年同期相比，TOP20房企名单发生了较大的变化，以克而瑞全口径销售排名为例，中国恒大、中南置地、阳光城、中梁控股均掉出TOP20，取而代之的是建发、华发股份、滨江、越秀地产，其中只有滨江是民营房企。

建发前5月销售额为464亿元，同比下降37.5%，排名从去年的22名上升至15名；华发股份则实现销售额350亿元，同比下降35%，排名从去年的31名上升至18名；滨江销售额为450亿元，同比下降35.5%，排名从去年的24名上升至16名。

相较于上述三家房企，越秀地产在5月才进入TOP20名单，累计销售额同比下降15.6%，排名19，而4月份的排名为22，去年同期的排名则为38。

在此背景下，各梯队门槛值也呈下跌趋势。

据中指研究院数据，1-5月，TOP100门槛值为60.6亿元。其中，TOP10房企门槛值为621.2亿元，较上年下降50.7%；TOP30房企门槛值为258.3亿元，较上年下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为172.9亿元和60.6亿元，同比分别下降51.1%和57.9%。

今年以来大部分房企都没有披露年度销售目标，即便披露了的都主动下调了销售目标，但从目前的完成率来看，普遍都不及预期。

克而瑞研究院指出，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业不足25%。几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。

止跌回升

百强房企销售不佳的背后是全国楼市面临的销售压力。

据中指研究院初步统计，1-5 月，重点100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。5月，部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，高基数下重点城市5月成交面积同比降幅超五成，环比小幅增加约 6%。

另从克而瑞重点监测的30个城市来看，2022年5月，房地产市场筑底，成交跌幅没有进一步扩大，商品住宅成交面积环比增长4%，但同比仍下降59%，与上月基本持平。

具体来说，一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅50%。26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。

为了助力楼市回暖，自3月以来，各主要城市的楼市支持政策力度持续加强，截至目前，2022年已有超百城放松调控政策。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，近两个月因城施策节奏明显加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。

国盛证券研报统计，全国36个二线城市中仅6座城市尚未出台“四限”相关调整政策，调整力度较大的城市有南京、郑州、兰州、西安、太原等。

与此同时，房贷利率也进入下调周期，根据中指监测数据，截至目前，已有郑州、苏州、济南、 天津等近20城的部分银行下调首套、二套房房贷利率至下限水平，预计或将有更多城市 下调房贷利率，降低购房者置业成本。目前首套房最低利率可降至4.25%。

曹晶晶表示，房贷定向“降息”标志着房地产政策进入宽松周期，未来伴随更多政策落地，购房意愿有望逐步趋稳。

“预计后续地方政策力度将继续加大。楼市政策核心是支持刚性和改善性住房需求，但房住不炒仍是底线。”

对于接下来的楼市走向，曹晶晶称，短期来看，当前市场降幅接近年初预期，按国家统计局口径，上半年全国商品房销售面积累计降幅或超两成，二季度难有起色，预计6月重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复。

克而瑞研究中心指出，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。