​近日，于2022年首次土拍的地块规划陆续公布。目前，已有4幅地块规划出炉。

6月7日，位于雨山路板块的中建东孚G15地块规划出炉，根据官网显示，该地块将拟建17栋11F的小高层。

01、新增17栋小高层，雨山路G15地块规划出炉 

今天，南京规划和自然资源局官网发布了《NO.2022G15地块项目规划设计方案批前公示》。

4月22日是今年南京的首次土拍，雨山路G15仅1轮报价底价成交，最终被中建东孚拿下，毛坯限价28000元/㎡，拿地总价约17.7亿元，楼面地价16223元/㎡。

项目位于浦口区卓溪路以南，山林路以东，总用地面积约为6.82万平方米(具体范围以用地红线为准)。

项目拟建17栋小高层住宅及相关配套设施，总建筑面积约15.75万平方米，其中：地上建筑面积约10.91万平方米、地下建筑面积约4.84万平方米。

项目容积率仅1.6，并且地块内不得设置商业，可以预见的是，未来该项目的低密以及纯粹的居住属性或将成为该项目的卖点。

从效果图看，项目的公共区域有大片的绿化和休憩区，景观树有高有低错落有致，外立面采用玻璃幕墙+铝板，整体给人感觉十分舒适。

该地块一路之隔为中交锦兰荟，目前该小区的挂牌均价约为2.7万/㎡，雨山路G15地块距离雨山路地铁站不远，周边还有金陵中学（浦口分校）、龙湖雨山天街等。

02、雨山路板块，被低估了？

雨山路板块发展较早，居住氛围浓厚，但区域内大型商业体较少，目前区域内基本都是底商，并不能满足区域内市民的高端购物需求。

2021年4月，南京规划和自然资源局公布了《关于浦口区2019G31综合体开发建设项目规划设计方案》。公示中显示，2019G31综合体（雨山广场）开发建设项目毗邻雨山路换乘中心，集商业、酒店、办公多功能为一体，规划效果图一并公布。

酒店部分已签约“金帆万源酒店”，将全力打造成为浦口区酒店品牌最具代表性系列之一，雨山广场预计今年开业。

另外，还有龙湖天曜自带的商业体龙湖天街。

除此之外，就在5月份，在浦口区2022年施教区官方公布的文件中，雨山路北花园路学校小学部、初中部，均挂牌中华中学浦口集团。

2022年北花园路学校小学部（暂定名）招生，利用江浦实验小学滨江分校校舍过渡办学，这对周边居民无疑是个重大利好！

根据规划，北花园路九年一贯制学校，拟建设6轨36班小学一所，8轨24班中学一所，计划总投资约2.6亿，预计今年建成。

 

目前区域内新房较为稀缺，板块内保利云禧、中海原山、招商雍宁府等项目均已收官，在售的仅有龙湖天曜和北江锦城两大楼盘。

北江锦城项目主力在售60号楼，共30套毛坯住宅，销许均价28000.01元/㎡，毛坯交付，户型建面约100、120、130、140㎡。

北江锦城位于江北雨山路板块，由福建力标集团打造，总建筑面积约54万/㎡，素有江浦“旗舰大盘”之称，最早对外的楼盘名为北江豪庭。产品类型包括洋房、小高层、高层和别墅，聘用了银城物业管理。

项目于2008年10月首开，据南京网上房地产官网显示，目前还有565套房源未售，时隔14年，居然还有新房没卖完！

二手房方面价格更是比新房价格还低，据链家网显示项目二手房挂牌均价23336元/㎡，成交单价在20000-25000元/㎡之间，最近的一次成交价格为21385元/㎡。

 

之所以去化艰难，主要有两大问题：首先便是区位问题，项目位于雨山路板块，而同一板块内有纯新地铁盘龙湖天曜，8-11层的低密楼盘，紧邻地铁10号线雨山路地铁口，周边还有17万方的龙湖天街，虽然比北江锦城贵了2000元/㎡左右，但无论是从户型设计，还是从居住的舒适度来说，北江锦城都比不过龙湖天曜。

其次项目2004年拿地，土地使用年限缩水17年，新房价格并无任何优势，且与周边二手房无倒挂，甚至比二手房均价还要贵4000元/㎡左右，因此此次报名情况也在意料之中。

龙湖天曜主力在售3、4、6、9、10号楼，共184套房源（人才56套、无房56套），建筑面积约101、122、137㎡，销许均价30868元/㎡。项目共规划20栋8-11F的小高层，龙湖·天曜是雨山路板块首个“双限价”项目。

项目位于江北中央居住区的核心位置，是龙湖集团在南京打造的首座天街TOD综合体项目，融合自己运营的约17万方的商业-龙湖天街、少量销售型商业、公寓、以及低密洋房于一体。

2021年1月28日，经过5轮竞拍，江浦G115地块被龙湖拿下，成交总价26.4亿，最高毛坯限价2.8万元/㎡。

户型图一览：

101㎡三室两厅两卫

该户型布局设计精巧，宽幅阳台+主卧飘窗很好的保证了采光，U型厨房，方便使用，主卧套房设计，尊享品质。

122㎡四室两厅两卫

该户型整体南北通透，三开间朝南，超大阔景阳台，卫生间干湿分离，超大主卧，独立卫生间，很好的保证了私密性，

137㎡四室两厅两卫

该户型整体方正，南北通透，270°阔景阳台，厨房餐厅一体化，超大主卧空间，尽享品质生活。

项目的精装包括基础精装包（跃层）、升级精装包（跃层）和升级精装包（非跃层），升级精装包为2000元/㎡，包括：日立或同等品牌中央空调、百朗或同等品牌新风、方太或同等品牌的烟机灶具、摩恩或同等品牌五金等。

项目周边的配套也是非常好，自带17万方的龙湖天街商业中心，周边还有金陵中学浦口分校、南京工业大学、江苏审计学院等高校，距离汉开学院、明道中学等大概3公里；

周边还有江苏省人民医院浦口分院、浦口中心医院、鼓楼医院江北国际医院；交通更是不用多说，10号线羽山路站就在家门口，距离长江五桥仅1公里，自驾也非常方便，直抵河西繁华，已然是难得的超配枢纽。

样板间一览：

 

雨山路板块的短板，如教育资源、商业体等资源的匮乏，如今都已经逐步完善之中，此外，雨山路板块距离五桥互通非常近，往返河西、雨山路比较方便。

总的来说，雨山路板块的综合实力还是可以的，继江北核心区、城南浦口中心、五桥板块后，在各项基础配套逐步兑现的过程中，雨山路板块实现了逆袭。

现如今，雨山路G15规划可以看出该项目主打低密宜居，预计未来雨山路新房品质将更上一层楼。