记者｜张子怡

白石洲旧改项目，被誉为“深圳旧改航母”，是深圳目前规模最大、关注度最高的城市更新项目。

作为曾经大量外来人员聚集的城中村，白石洲现在是本地房企绿景中国最要的开发项目。

6月7日晚间，绿景（中国）地产投资有限公司公告称，万科将入股白石洲旧改。万科还是绿景中国的第三大股东。

公告显示，绿景中国旗下智慧城市发展有限公司、深圳市四达实业发展有限公司，与万科旗下深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。

万科将向四达实业注资约23亿元，其中约1.71亿元将注入注册资本，占四达实业经扩大股权约8%，而结余将入账列为四达实业资本储备。交易完成后，四达实业将由绿景中国持有92%股权，万科持有8%股权。

据了解，四达实业控制深圳白石洲旧改项目公司深圳市绿景天盛实业有限公司。

万科23亿元的投资款分两期于两年内付清，但其收益押注于未来。

根据交易条款，万科并不参与该白石洲旧改第一期及第二期发展及营运，不对一、二期项目债务负责，亦不享有两期项目利润分成。相反，万科享有的是项目第三期及第四期的利润分派，分派比例为绿景万科“八二分”，拥有20%权益。

香颂资本执行董事沈萌认为，次交易的重点不是万科何时能获利，而是缓解了绿景的资金压力，对于万科自身的流动性相对稳定，对投资项目的收益要求并不急切，但是却可以通过自己的投资实现缓解合作方资金链紧张甚至断裂风险的作用。

万科跟绿景中国的交际早在2015年就已建立。万科自2015年斥资6.6亿港元入股绿景中国成为财务投资者，目前持股5.94%，为其第三大股东。

曾计划独立开发白石洲项目的绿景中国，在房地产行业融资整体受限、销售下行的当下，不得不引入外援。

绿景中国2021年年报显示，公司净负债率81.2%，剔除预收款后的资产负债率64.8%，现金短债比为0.68，触及一道红线。

截至去年底，公司现金余额为72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元，受限存款33.80亿元；而一年内到期有息负债达98亿元，包括银行及其他贷款、可转债及境内小公募。

对于近100亿元到期有息负债偿付及资金来源问题，绿景中国地产首席财务官兼公司秘书陈健民在2021年度的业绩报告会回应称，一年内到期的98亿元中，有70%以上属于有抵押的银行贷款，这部分再融资的机会比较大。

对于没有抵押品的融资，诸如可转债及境内小公募，由于白石洲项目进展比较良好，公司现在初步与投资人沟通，只要项目按计划在明年达到预售阶段，基本存续的机会也是很大的。

可见，白石洲项目对于资金链紧张的绿景中国十分重要。

白石洲作为深圳最大的城中村之一，是绿景中国耗费十年时间拿下的旧改项目，其周边同级别的楼盘房价高至15万元/平方米，分布4条地铁线及6个地铁站。

在绿景中国规划中，白石洲分为四期滚动开发，开发周期合计约8到10年，扣除反签面积后，归绿景中国的可售面积约180万平方米，业态分布住宅、公寓和商业办公，这三个部分各占1/3。

具体而言，一期至四期可售面积分别为20万平方米、10万平方米、60万平方米以及70万平方米，即三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成。按照一期可售货值300亿元粗略推算，三、四期的可售货值规模至少超过千亿元。

当然，旧改项目利润丰厚的同时，时间成本、资金成也是所费不赀。

2021年，绿景中国透露称，白石洲项目的总投入为900亿元，其中一期200亿元、二期100亿元、三期300亿元、四期300亿元。

白石洲一期(绿景白石洲·璟庭)已于2021年获得实施主体确认，并取得施工许可，目前已顺利开工，计划于2023年面市。

从目前公开规划来看，项目一期(01-08)地块规划有1栋5座塔楼，其中2座商务公寓(1座26层、1座59层)，3座超高层住宅均为74层。

深圳超过60层的超高层住宅相当少见，74层的白石洲一期很可能成为深圳最高的住宅。可见，绿景中国有多希望从白石洲一期获取最大的价值。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城市更新后出现这种超高层住宅其实是必然的结果，因为当下更新的成本越来越高，当大家对房价上涨预期很高的时候，村民的回迁“要价”也会比较高，这是需求端。对于供给端来讲，许多开发商都在紧盯深圳的旧改市场，而且城市更新要回归公共属性，必须给公共配套留足空间，这样对于开发商来讲赚钱就越来越不容易，就必须以提高容积率为代价。

评级机构惠誉预计，白石洲项目将自2023年起贡献约400亿元人民币的总可售资源。鉴于绿景专注于低周转、高利润的城市更新项目，惠誉预计其EBITDA利润率仍将远高于同业。

在旧改项目未进入收获期时，绿景中国必须往项目不断注入资金。引入万科做项目股东，也是在销售下行、融资趋紧的当下，得到一张“安全牌”。

万科这次入股能保证回报的可能性极大，既获得了深圳最大旧改项目股权，也让项目公司明确为自己的投资兜底。

交易条款显示，如果项目公司没能在2025年9月30日前就该项目向商业银行取得项目开发贷款（包括该项目第三期及第四期开发贷款）或项目公司出现资金缺口，但并无任何来自外部金融机构的融资解决方案，致使项目公司的股东需要投资超出彼等预期之资本额。

如果发生上述情况，绿景方面将要购买万科在目标公司所持有的所有股权和相关债务，如绿景方面在指定期间内选择不行使退出权，那么万科在该项目第三期及第四期的盈利分派比例将由20%提高至40%。

对万科来说，如果项目公司未能在2025年12月31日前就该项目之第三期及第四期取得所有四项证书或许可证；或绿景方面及万科未能就该项目第四期之整体发展及营运规划达成协议，万科将有选择权在取得绿景方面的书面同意后，向绿景出售其在目标公司的所有或部分股权或债务（如有）（包括项目公司的债务）。

这些限期要求能否在后续逐步实现，在于项目的具体开发进展。对当下的绿景来说，万科的入股和投入的资金，切实可以解决推进白石洲项目进展的急需资金。

受到万科股份消息影响，6月8日收盘时，绿景中国股价每股报收1.24港元，上涨42.53%，盘中一度涨幅超50%。显然，资本市场最会用脚投票。